さいたま市 相続のお金の悩み

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さいたま市の損をしない不動産売却査定
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相続不動産を売却するなら3年以内に考えよう

「相続で実家などの不動産を取得したとき、皆様ならどうしますか?」。

この問いにすぐに答えられる方は少ないと思います。

 

 相続で取得した不動産に今後居住する

予定はあるのか、住まないなら貸した方が利益があるのではないか、今売却しても良いのか、など。様々な活用方法があり、時期によって相場変動のある不動産については、判断に迷うものです。

 

 相続を受けた後、利用方法に迷うのでとりあえず保有しておこうと考える方も多くいらっしゃいます。特に生活に困っていないので、三回忌を過ぎてから親族皆様で考えようと。

しかしながら、相続してから一定の期間を経過することで相続不動産の売却に関する特例を受ける機会を逃してしまっていることはご存知でしょうか。

 

 相続不動産を売却するとき、相続後3年以内の売却であれば、相続税を取得費として加算出来る特例があります。

相続不動産に限らず、取得した際の金額よりも売却した際の金額が上回る場合には、譲渡益が得られたとみなされ、譲渡所得税が課税されます。保有期間5年を境に下回る場合は短期、上回る場合は長期とされ、相続不動産の多くは長期保有として譲渡益に約20%の税金が課せられます。

 

 しかしながら、相続時に相続税を支払っている相続不動産では、3年以内に売却すると取得費に相続税の金額を加算することができ、譲渡益を圧縮することが出来ます。以下に一例を示します。

 

 例)相続税:300万円  売却価格:4,000万円  売却時経費:200万円  
   取得費:2,000万円

 

 ①3年以内に売却した場合

 (4,000万円-(200万円+2,000万円+300万円))× 20.315% = 304万7250円

 

 ②3年を超えて売却した場合

  (4,000万円-(200万円+2,000万円))× 20.315% = 365万6700円

 

 上記の事例においては、約60万円の節税になります。また、相続不動産では、代々相続されてきた土地など取得した際の金額を示す資料が無い事例もあり、その場合には、売却価格の5%が取得費としてみなされてしまい、多額の譲渡所得税が発生する事案もあります。

 

 相続にて保有した不動産の活用方法を悩んでいる間に、特例の期間を過ぎてしまうと、譲渡所得税において大きな差が発生してしまいます。賃貸運営など明確な収入が得られる状態であれば、あえて売却する必要はありませんが、相続後に放置している状態であれば、活用方法を今一度真剣に考え、売却は早めに検討されることをお薦めします。

 

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不動産を相続して売却した利益はどのように分割すれば良いのか

相続対象となる資産は現金(預貯金)、

株式、債券、骨董品、不動産など様々な

形があります。これらの中で多くの相続で登場する資産が「現金(預貯金)」と

「不動産」であり、相続人で対応に苦慮

するケースが多いのが「不動産」です。

 

「現金(預貯金)」の場合には、簡単に

分割できるため、そこまで揉めることは

ありません。相続財産である2,000万円の現金を長男と長女の2人で分けるのであれば、1,000万円ずつに分割することができます。

 

しかしながら、「不動産」の場合、2,000万円の価値を有していたとしても半分ずつに分割することはできません。不動産の種類がマンションであれば分割は出来ませんし、

分割できそうな土地であったとしても、分割してしまうことで価値に影響を及ぼす可能性

があります。100㎡で2,000万円の土地を2人で50㎡ずつに分割したとしても、50㎡がその地域の需要に適さなければ資産価値が大きく損なわれてしまいます。

 

このような不動産の相続では、「換価分割」と「代償分割」という方法が税法上で認められています。

 

「換価分割」は、相続する者全員の名義で一旦相続し、売却後の利益を全員で分割する方法です。前述を例とした場合、長男と長女の2名で相続をして、売却手続き後に手元に残ったお金を半分ずつに分けるという方法です。

 

「代償分割」は、一旦相続人の1名の名義で相続し、売却後の利益の分割する方法です。前述を例とした場合、長男名義で一旦相続をし、売却手続き後に手元に残ったお金の半分を代償金として長男から長女に支払う方法です。

どちらの方法を選んだとしても売却に関する税金に影響はありません。

 

■例 売買価格:2,000万円  取得費:1,000万円  保有期間:5年超

譲渡所得税

     (2,000万円-1,000万円)×約20%(※)=約200万円(譲渡所得税)

      ※正確には20.315%ですが、計算を簡略化するため20%としています。

【換価分割】

 2,000万円を1,000万円ずつ分け合い、譲渡所得税200万円を半分ずつ申告する。

  手取金額:1,000万円-100.万=900万円(長男・長女とも)

【代償分割】

 2,000万円を一旦長男が受領し、代表して譲渡所得税200万円を申告する。その後、半分を代償金として長女に支払う。

   2,000万円-200万円=1,800万円 ⇒ 1,800万円の半分を長男から長女に支払う

 

どちらの例でも手取は変わりませんが、確定申告の手間などを考えますと、揉めていない

ときには、代償分割の方が手続きとしては楽かもしれません。また、換価分割の場合には、相続人各々の所得として見なされます(前例では、長男と長女に各々900万円の所得が

あったと見なされる)。

 

国民健康保険の場合には、前年度の所得金額で保険料が算定されるため、保険料が大きく

上がってしまう恐れがあります。

 

相続では、相続後の税金まで考慮に入れ、最終的に手元に多くの資金が残ることも重要

ポイントの一つです。様々な税制が関わりあっていますので、相続に関わる場合には、

司法書士や税理士などの専門家へ早めに相談してみることをお勧めいたします。

 

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相続不動産を売却する際の税金は取得費が示せるかによって大幅に変わる

 相続不動産を含め、不動産を売却した際には「譲渡所得税」という税金が発生する可能性があります。

 

「譲渡所得税」はその名の通り、売却時の価格から購入時の価格を差し引き、黒字となった(利益が発生した)案件について、課税される税金です。

 

譲渡所得税は、保有期間5年を境に短期保有と長期保有に分かれており、短期保有の場合は30.63%、長期保有の場合は20.315%の税率が譲渡益に課税されます。

 

 相続の場合には、その不動産の経緯(取得時期や取得金額)も引継ぎます。

よって、多くの相続事案では、保有期間は長期保有として扱われます。一方、問題となる

のが取得金額です。

 

 相続不動産には、様々な取得経緯があります。親の世代で購入した戸建もありますし、先祖代々相続してきた土地もあります。親が購入したぐらいの年数であれば、その不動産の取得費を示す不動産売買契約書などの書類が保管されているケースがほとんどです。

 

では、先祖代々の土地はどうでしょうか。不動産売買契約書などの書類が保管されていないケースも多くあります。

 

 取得金額を示すことが出来ない場合には、売却時の金額の5%が概算取得費用とみなされてしまいます。これがどういうことか、以下の例をご確認ください。

 

 例)売却金額4000万円、保有期間:長期保有

  取得費用が示せるケース 取得費4500万円

    売却金額4000万円 - 取得費4500万円 = -500万円

   この場合は、利益が出ていないため、非課税です。

  取得費用が示せるケース 取得費2000万円

    (売却金額4000万円-取得費2000万円) × 20.315% = 4063000

   400万円の譲渡所得税が課税されます。

  取得費用が示せないケース 売却金額4000万円の5%である200万円が取得費と

   みなされる

    (売却金額4000万円-概算取得費200万円) × 20.315% = 7719700

   770万円の譲渡所得税が課税されます。

 

 取得費を示せることがどれほど重要なことであるかお分かりいただけたでしょうか。取得費を示すことが出来れば数百万円単位で課税額が変わり、これは手取金額に直結します。

 

 概算取得費用を採用する以外の方法として、財団法人日本不動産研究所が公表している

市街地価格指数を基準にする方法があります。

 

過去には、国税不服裁判所で合理性があるとの判断がなされており、これを用いることで

譲渡所得税を減らすことが出来るかもしれません。

 

 取得時の契約書が見つからない場合には、上記の例の通り、多額の譲渡所得税が発生する可能性がありますので、出来るだけ課税が少なくなるように税理士などの専門家へ相談してみることをお薦めいたします。

 

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相続不動産の評価額はマンションの形状によって違う

マンションを購入するときには、売買契約書に「○○○○万円」と売買代金が記載

されます。これらの売買事例が世の中の

不動産相場を形成しています。

 

また、マンションは、最終的に相続の場面においても重要な資産として取り扱われ、場合によっては大きな資産であることから、相続税の納付まで関係することもあります。

 

現在、相続税の基礎控除は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」です。親の資産を長男と長女の2名で相続する場合、基礎控除は4,200万円です。それでは、親が6,000万円で購入して保有していたマンションを相続する場合、基礎控除を超える1,800万円に対して相続税が課税されるのでしょうか?

 

答えはNOです。マンションを含め、不動産を相続した場合にその評価額は、路線価や固定資産税評価額が適用されます。マンションは建物だけのように扱われがちですが、土地の持分を有しているということで土地と建物の評価額を考えなければなりません。計算上での

考え方は以下の通りです。

 

◆マンションの建物部分

 毎年4~5月頃に届く固定資産税の納税通知書をご確認ください。その住戸の建物に関する評価額が記載されています。

 

◆マンションの土地部分

 土地の相続税評価額を計算するためには、まずマンション全体の土地の評価額を知る必要があります。ここで用いられるのが路線価です。路線価とは、その道路に面する土地1㎡がいくら程度かを示す基準であり、路線価の中でも相続税路線価と固定資産税路線価の2種類があります。ここでは名前の通り、相続税路線価を用います。

 

 「相続税路線価×マンション敷地全体の面積」で土地全体の評価額を算出し、これに持分を乗じた金額が相続時の評価額として用いられます。

 

あくまで国が定める基準で評価額を算出するため、上記の例では6,000万円を前提として算出することは間違いになってしまいます。一般的に、評価額は売買相場を下回りますので、基礎控除を超過する金額は1,800万円を下回るケースが多いでしょう。

 

また、不動産売買において、マンションの敷地面積は売買価格にあまり影響を及ぼすことはありませんが、相続税評価額の算出では大きく影響します。「緑地や共用施設などで敷地にゆとりがあるマンション」は敷地が広く土地評価額の総額が大きくなりますし、「住戸数が少ない低層マンション」は持分が大きくなります。

 

反対に「敷地が小さく住戸数の多いマンション」は相続税評価額が低くなります。

タワーマンションが相続税の節税に向いている言われる所以です。

 

今回は相続税評価額を中心に取り上げましたが、最終的な相続税の計算には基礎控除の他にも様々な特別控除や優遇を検討する必要があります。相続に直面したときには、早めに税理士や司法書士の先生に相談してみた方が良いでしょう。

 

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不動産を相続しても売却には費用がかかる

ご親族がお亡くなりになった場合には、

実家や畑、別荘など故人が保有していた

不動産を相続で取得することがあります。

 

ご自身がお住まいになる、賃貸で運用するなど有効な使い道があれば、とても有益な資産になります。しかしながら、一方で「現住居から遠く管理ができない」など

使い道に困る不動産を相続する可能性も

あります。

 

不動産は、使い道に困ってそのまま放置してしまうと「毎年の固定資産税を納付しなければならない」「雑草の管理や建物の管理をしなければならない」など経済的にもマイナスの要素が付きまといます。

 

将来を考えても利用価値が低いと考える不動産については、早めに売却をしてしまうことが得策です。

 

不動産の売却相手を個人で探すことには限界があり、売買契約の手続きなど専門的な知識を要することから、不動産仲介会社に売却手続きを依頼することが一般的です。不動産の売却には、不動産仲介会社の手数料を含め、以下のような費用が発生します。

 

①仲介手数料 

 売買契約が成立したときに発生します。手数料は「売買価格×3%+6万円(税抜)」が上限として定められております(売買価格が400万円を超える場合)。

 2,000万円が売買価格の時には、仲介手数料は712,800円(税込)が上限です。

 

②契約書収入印紙代 

 売買契約書に貼付する印紙代です。売買価格によってことなりますが、1~5万円程度です。詳細は国税庁のHPをご参照ください。

 

③登記費用 

 登記簿謄本の住所並びに氏名が一致していれば、登記費用は発生しませんが、相続登記後に住所が変わったなど、現在と異なる場合は、登記費用が発生いたします。登記申請の内容によりますが、1~3万円程度が一般的です。

 

④測量費用 

 こちらも登記費用と同様に発生しないケースもあります。土地・戸建を売却するときには、隣接地との境界を明示することが求められます。売却対象の土地の周囲を確認し、法務局備え付けの地積測量図と同じ箇所に境界標(杭)があれば、測量は不要です。しかしながら、境界標(杭)が1箇所でも無い場合には、境界を明示するために測量作業を要します。境界標(杭)が全く見当たらない場合には、数十万円の測量費用が必要になる可能性があります。

 

⑤解体費用 

 更地渡しなどの条件で売却する場合に発生する建物解体費用です。依頼する業者、建物の大きさや構造、土地の形状によりますが、100万円近くを要することも多々あります。

 

 上記の費用が発生したとしても、売却をすることで毎年の固定資産税などから免れるメリットが得られます。もちろん、売却対象の不動産の周辺が再開発の対象となっているなど

値上がりが明らかに想定される状況であれば、しばらく保有するという選択肢もあります。

 

 使い道の無い不動産を保有されている方は、計画無しに放置していることが経済的にも

損失を生んでいることをご理解いただき、その不動産の使い道や売却に適した時期などを

不動産会社にご相談してみてはいかがでしょうか。

 

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ダウンロード
印紙税一覧表 (国税局から引用)
不動産売買時に契約書に貼り付ける印紙税を確認できます。
また、売買代金を受け取る際の領収書に貼り付ける印紙税額も確認できます。
印紙税一覧表.pdf
PDFファイル 1.8 MB

不動産 売却 の 一括査定 のメリット デメリット と 評判

不動産売却を検討されている方は複数社に査定依頼をかけようと思っている方も多いことでしょう。

 

不動産の査定については複数社の査定がおすすめです。各社で査定価格は異なるので比較してみる必要があります。その中でメリットがあると感じる不動産会社に依頼するのがベストです。

 

最近は一括査定が可能なサイトも登場しており複数社の査定依頼が簡単にできるように

なっています。一括査定ですがどういったメリット・デメリットがあるのか?その点も

気になるところです。ここでは一括査定のメリット・デメリットについてご紹介したいと

思います。

 

まず一括査定のメリットですが、1度に複数社に査定依頼をかけることが可能といった

点です。売却したい不動産情報を1度入力すればその情報をもとに複数の不動産会社が

査定をしてくれます。また無料であるというのも大きなメリットです。査定は無料で

行ってくれます。

 

査定依頼ですが、こちらもけっこう労力がかかります。複数社に依頼するとなればまずは

不動産会社の選別から始めなくてはなりません。そこから何社かに査定依頼をすることに

なります。当然ながら売却したい物件情報の伝達もその会社ごとにしなければなりません。

 

その点一括査定だとそれらの作業が1度で済み、大変手軽です。労力が大幅に減少できる

うれしい仕組みとなっています。

 

次にデメリットです。一括査定のデメリットは一括査定を行っている特定の不動産会社

のみが対象になるといった点です。全国にある多数の不動産会社から条件があう複数社を

選び出すわけではないので不動産会社については選択肢が決まっています。こうした状況

から複数社で査定依頼を検討している方は違う不動産会社にも査定依頼をしてみるのが

おすすめです。場合によってはそちらの方がメリットが出る場合もあります。

 

また短時間査定も増えています。短時間で査定できるのはうれしいポイントですが、あく

までオンライン上での査定であり、実際に不動産を見て査定しているわけではないので

詳細の査定というわけにはいかないのがデメリットでもあります。あくまで参考程度に

といった査定であり、きちんとした査定を受けるには実際に売却する建物を見て査定して

もらうことになります。

 

一括査定は査定が出てこれで完了というわけではありません。あくまで参考程度の査定額

であり、その後その不動産会社に依頼するにしても現地の不動産を見た上で正式な査定額が出る形となります。

 

一括査定は上記のようにメリット・デメリットがあります。手軽に査定できる面では評判

も良いです。ただしあくまで参考程度であることを念頭に入れておく必要があります。

 

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空き家の固定資産税を払わないとどうなるの?

 毎年5月~6月頃に不動産の所有者に税通知書が届く「固定資産税」。

住宅などの不動産を所有している方であれば、毎年のことですので親しみのある税金ではないでしょうか。

反対に賃貸住宅などに居住されている

方は、いまいちピンと来ない税金かも

しれません。

 

 この固定資産税は居住の有無にかかわらず、全ての不動産に課税されるため、空き家もその年の1月1日の所有者に納税義務が発生します。空き家などを相続した場合、固定資産税の存在を知らないと急に納税通知書が手元に届き、驚くこともあるかもしれません。

場合によっては「急にお金を用立てるのが難しい」、「使ってもいない空き家のためにお金を使いたくない」などの理由により、固定資産税を納税しないケースがあります。

今回は固定資産税を納税しないにどうなってしまうのかをまとめました。

 

 1.延滞金の発生 

  固定資産税は4期に分けて納税することができますが、各々納税期限が設けられております。この期限を過ぎてしまいますと延滞金が発生してしまいます。

 

 2.督促通知・催告通知 

  延滞金の発生とともに、納税を督促する通知が届きます。それでも納税されない場合には、催告通知が届きます。

 

 3.財産調査

  督促・催告の通知をしても納税がなされない場合、役所は法的手段に移ります。まずは納税義務者の財産調査が行われます。

TV番組などでも時折特集が組まれておりますが、納税義務者の自宅に赴き、未納の固定

資産税に充当できる財産を保持していないかを調査します。

自宅の捜索などは、納税義務者の意思に関係なく実施することができます。また、金融機関などにも照会し、保持している財産を徹底的に調査します。

 

 4.差押 

  ここからは本格的な法的手段です。固定資産税の滞納をしている不動産やその他保持

している財産に差し押さえが行われます。不動産の登記簿には差押が登記されてしまいますので、この段階までくると、自身の判断で売却することが出来なくなります。

また、納税義務者が給与所得者である場合には、その他財産として給料を差押えるため、

勤め先に「差押通知書」が届いてしまいます。勤め先の企業も突然「差押通知書」が届き

ますので、状況確認を行うなど精神的なストレスを感じる状況になるかもしれません。

 

 5.公売・競売 

  公売とは役所などが滞納している税金を回収するために、競売とは銀行などの民間が

裁判所を通じて滞納している住宅ローンなどを回収するために差押を行った財産を売却することです。ここまで進んでしまいますと、滞納している税金や延滞金を支払う意思を示しても、公売や競売を止めるには相応の手続きが必要になってきます。

 

 固定資産税を含む税金の時効は5年と定められていますので、役所は滞納している税金が時効を過ぎぬよう5年以内に対処します。

 

時効を中断する方法は「4.差押」が一般的ですので、5年以内に差押がなされてしまうと

考えた方が良いでしょう。

 差押にならないまでも納税通知書の期限を過ぎた時点で延滞金が発生してしまいます。

差押に至った際には、勤め先などにも迷惑をかける場合もありますので、相続等で空き家を

取得した時には、その空き家を維持管理していく場合にかかる費用を改めて考え、維持管理するメリットを見いだせない場合には早めに売却をしてしまうのも一つの対処方法としておすすめします。

 

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空き家の固定資産税って更地と同じになる?

 空き家を保有しているときに必ずかかってくる費用が「固定資産税」です。

 

土地や建物、マンションなどの所有者に

課税される税金であり、所有しているだけでも課税されるので、空き家にして放置しておくと、実質的な収支はマイナスになってしまいます。

 

 「固定資産税」は固定資産税評価額の1.4%と規定されています。

例えば、保有する建物の固定不動産評価額が1,000万円であれば14万円が毎年課税され

ます。

 

 3年1回で固定資産税評価額の見直しがありますので、景気が良ければ土地の評価額は

上昇しますが、建物については、築年数に応じて減額していくため、よほどのことが無い

限りは少しずつ固定資産税が減っていきます。

 

 出来るだけ維持費用を節約するため、建物を取り壊して、建物分の固定資産税を無くす

という考えを持たれる方もいらっしゃるかもしれません。

しかしながら、これは間違いです。建物が建っている土地には、固定資産税の軽減措置が

適用されており、200㎡までの土地は固定資産税評価額を6分の1に、200㎡以上の

土地は3分の1になっています。建物を取り壊してしまいますと、結果として、以下の

通り、固定資産税が増えてしまいます。

 

  例)土地:150㎡・2,000万円 建物1,000万円の場合

 

 【建物がある場合】

土地:2,000万円 × 1/6 × 1.4% = 約4.6万円

建物:1,000万円 × 1.4%        = 約14万円   計18.6万円

 

 【建物を壊した場合】

土地:2,000万円 × 1.4%        = 約28万円   計28万円

 

 このように土地の固定資産税が跳ね上がってしまいます。建物が建っているかいないかを判断する日は毎年1月1日を基準にします。

 

例えば、更地にして売却しようと考えた場合、12月1日に建物を壊して更地にしてしまうと翌年の固定資産税が急に上がってしまいますので注意が必要です。

売却などを計画的に進める場合には、無駄な出費を避けるため、年が明けてから建物を解体することをお薦めいたします。

 

 前述のように建物が残っていることで固定資産税の軽減措置を受けられているため、空き家の数が増加傾向にあります。

 

これを解決するため、平成27年5月に「空き家対策特別措置法」が施行され、この措置法の中には、固定資産税に関する内容も含まれております。

 

適切な維持管理がなされておらず、倒壊の危険や衛生上問題となる状況と自治体が判断した場合には、特定空き家に指定されてしまいます。固定資産税の軽減措置の適用が受けられなくなってしまいますので、土地の固定資産税が6倍に跳ね上がってしまいます。

 

 建物があることにより土地の固定資産税の軽減措置が適用されているということをしっかりとご認識いただき、無駄な固定資産税が課税されぬよう、「建物を取り壊すタイミングに注意すること」と「特定空き家に指定されぬよう適切な維持管理に努めること」を忘れないようにしましょう。

 

 

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増税と不動産価格

消費税が 10%に増税した時、あなたの

不動産を売却した場合、あなたの負担は

どれくらい増えるのか。

 

個人が売主となってマイホームを売却する場合、非課税なので不動産価格に直接的に影響を及ぼす事はありません。

 

直接的な影響ありませんが、消費税の増税は"駆け込み需要"という形で不動産価格に影響を及ぼします。

前回、消費税の増税が実地された 2014 年はどうだったのでしょうか。

 

国土交通省が発表している住宅着工数の統計を見ると、8%へ増税する以前に住宅着工数の増加を確認する事が出来ます。

それでは、不動産価格にはどの様な影を与えたのでしょうか。

 

増税が実地される 1 年前から不動産価格の上昇を確認する事が出来ました。

2012 年時のマンション平均価格は約 3800 万円です。

それが増税を翌年に控えた 2013 年には平均価格が約 4100 万円に上昇しています。

増税前の"駆け込み需要"などの影響から 1 割近く不動産価格の不動産価格の上昇が確認

出来ます。

※このデータは新築マンションの価格変動になります。

 

増税が不動産価格に影響を及ぼす事を確認する事が出来ましたが、増税後(駆け込み需要後)の不動産価格はどうなったのでしょうか。

 

2014 年のデータでは"駆け込み需要後"、不動産価格はさらに上昇しています。

実際には 2014 年のマンション販売戸数は 2 割近くも減少し、契約率も大きく落ち込み

ました。表現だけを確認すると"駆け込み需要"の反動から不動産価格が下落すると考える方が多くいらっしゃると思いますが、2014 年は"金融緩和""資材の高騰""人件費の高騰"など、経済的な要因も重なり不動産価格が上昇しました。・・

 

中古マンションの市場はどうかというと新築マンションと同じ価格変動を起こします。

※立地条件等の個別要件により当てはまらないケースもあります。

個人間売買が主な中古市場では"建築費"や"人件費"を考慮する必要は全くありませんので、

中古物件の金額設定の際に最も気を付ける事は「市場のニーズを掴めるか」です。

 

同条件の立地・住環境の物件であれば、新築マンションと中古マンションを比較した場合、金額差を設けなければ中古マンションのニーズはありません。

立地条件の希少性等から新築マンション以上の金額になる中古マンションもありますが

ほんの一握りです。

「少しでも高い金額で売却をしたい」

この様なお考えお持ちのあなたは、新築マンションの"価格高騰"のタイミングに合わせ売却活動をスタートさせるのも良い方法です。"駆け込み需要(増税)"以外にも"住宅ローン金利の低下"など住宅のニーズは様々です。

 

新築マンションの価格が高騰すれば、割安感のある中古物件のニーズが高くなります。価格の高騰から「購入した時よりも高く売れた」なんて事もあるかもしれません。

 

"個人"のあなたが不動産を売却する場合、【非課税】となるので消費税の直接的な影響は

ありませんが、間接的な恩恵を受ける事が出来るかもしれません。

 

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不動産価格の消費税

https://www.mitomi-estate.com/

高齢化社会を迎えるにあたり社会保障の充実を図る為に消費税が増税されます。

 

2014 年 4 月に消費税が 5%から 8%へ。

今年、2017 年 4 月には 8%から 10%へ増税される予定でした。今年の増税は経済状況の理由等から先送りをなりましたが 2019 年に増税の予定です。

 

消費税の増税前には"駆け込み需要"が見込ま

れる為、不動産の動きが活発となります。

 

いち個人である、あなたが所有不動産を売却した場合、消費税の増税はどれ程の負担増に

なるのでしょうか。【個人間売買】を想定して計算してみましょう。

 

まず、不動産価格ですが"税込価格""税抜き価格"どちらの表記なのでしょうか。

こちらの質問は、購入をご検討のお客様から良く質問を頂きますので簡単にご説明を

します。(居住用を想定)

 

消費税は課税事業者が行った国内取引を対象に課税されます。

マンション・一戸建・ビル等、物件種別にかかわらず、不動産は土地と建物が同時に取引

されます。

 

(マンションの場合は土地の共有持分です)

不動産は【土地は非課税】【建物は課税】がルールになっています、

物件価格にかかわらず【土地は非課税】なので"土地のみ"の取引であれば課税されません。

それでは、あなたが売却しようとしている物件種別が"マンション"もしくは"一戸建"だった

場合、消費税はどの様な計算するのでしょうか。

 

あなたが、"不動産法人"ではなく"いち個人"として不動産の売却をする場合、不動産の物件

種別にかかわらず【非課税】です。

 

不動産は【建物は課税】されるルールですが、売主が個人の場合は建物があったとしても

非課税なので、消費税を計算する必要はありません。

 

消費税が課税される条件として「事業者が事業を行うものである事」という要件があり

ます。事業とは、不特定多数の人を対象に継続的に商取引を行う事と定義されています。

つまり、あなたが所有するマイホームを売却する行為は事業とは認められず消費税が課税

されません。

 

個人のあなたが売主となってマイホームの売却をしたとき"一戸建""マンション"問わず非課税となり、不動産法人が売主となって"一戸建""マンション"を売却した際は課税されます。

  売主が「個人」 売主が「不動産業法人」
土地 非課税 非課税
新築一戸建て 課税(建物価格のみに課税)
中古一戸建て 非課税 課税(建物価格のみに課税)
新築マンション 課税
中古マンション 非課税 課税

購入を検討しているお客様は意外に細かい部分も見ている方もいらっしゃいます。

販売図面に【税込】【非課税】など、消費税に関する表記をしてあげると、より親切な

販売図面になるので買主様に安心感を与える事が出来ます。

 

 

あなたが不動産を売却する際には親切な販売図面で、印象を Up させてみてはいかがで

しょうか。

 

 

さいたま市の空き家(活用・管理・売却・解体・買取)対策に対応の不動産屋


空き家を売却せずに賃貸での活用は有効??

 相続などで空き家を所有することに

なった場合、売却するのか、そのまま

持ち続けるのか、悩まれる方も多いと

思います。

 

大きな資産ですので、判断に迷ってなかか結論が出せず、そのまま持ち続けている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

 空き家は、持ち続けるだけでも固定資産税が発生します。

何もしなければ、赤字になってしまいますので、少しでも有効に活用するために賃貸に出すことも選択肢の一つです。

 

賃料収入を得られることが最大の魅力ですが、リスクも少なからず発生します。

今回は空き家を売却せずに賃貸で活用することが有効かどうか、賃貸でのメリットとデメ

リットを踏まえてまとめました。

 

①売却価格と賃料のバランスを考える

 ご所有の空き家が古い一軒家であった場合、資産として価値があるのは「土地」であり、建物には価値がほとんどありません。

資産価値2,000万円の古い一軒家であれば、すぐに売却するよりも、建物が使える間は

賃貸で活用し、賃貸収入を得てから売却することをお薦めいたします。

 

 建物が築10年程度など新しい場合は、建物にも資産価値があります。この場合は、賃貸で活用している間も築年数は経過してしまい、建物の資産価値は少しずつ下落していきます。

 

賃貸収入と建物価値の下落幅のバランスを考えながら、売却が良いか賃貸活用が良いか判断する必要があります。

 

②付帯設備の修繕は貸主の責任

 空き家を貸したら、賃貸収入がそのまま利益になるということはありません。お風呂や

キッチンの水栓など建物に設置されている設備が故障した場合には、貸主側で修繕を行う

必要があります。

 

修繕のために業者を手配すると数万円~数十万円の費用がかかってしまいます。

古い住宅を貸し出す場合には、特に水回りの設備の劣化状況を確認しておくことをお薦め

いたします。

 

家を丁寧に使っていただける賃借人もいれば、反対に賃貸と割り切って乱雑に使用する賃借人も中にはいらっしゃいます。

これは入居してからでなければ分かりませんが、設備関連に費用負担を負う可能性がある

ことはしっかりと認識しておきましょう。

 

③賃借人が立ち退かない可能性

 一般的に賃貸借契約の契約期間は2年間ですが、更新をオーナー側が拒否しても正当な

事由が無ければ、賃借人保護の考え方から、賃貸借契約は継続してしまいます。

 

この正当な事由という部分が難しいポイントであり、例えば、お金が必要になったので、

貸している空き家を売却するために賃借人に退去して欲しいという要求、これは正当な

事由にならない可能性があります。

 

もちろんオーナー側の退去要望に理解を示し協力的な賃借人であれば問題になりませんが、立ち退かない賃借人がいる場合は、売却などのプランに影響を及ぼす可能性があります。

 

 上記の通り、賃貸で活用することは多くのリスクが潜んでいます。賃貸に出すことが

全て間違いということではなく、これらのリスクを考慮しながら、適切に判断を下せる

場合は賃貸での活用が有効であると思います。①②は物件によって異なりますので、

不動産業者に相談した上で賃貸に出すか最終的なご判断を下すことをお薦めいたします。

 

 

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相続不動産の評価は建物の使用方法によって異なる!

相続が発生したときには、お亡くなりになられた方(被相続人)がどのぐらいの資産を有していたのかを確認する必要があります。

 

その結果、基礎控除

(3000万円+600万円×法定相続人)や各種特例措置などを超える資産を有していて、

それを相続する場合には、相続税を納めなけ

ればなりません。

 

「5,000万円の預貯金」という資産であれば評価が一律であるため、特に難しいものでは

ありません。しかしながら、基礎控除を超えるような資産を有している方は、不動産を

保有している方も多く、株券なども保有している場合があります。

 

これらの資産は、流通価格が一律ではありません。株券は時期によって取引価格が変動

いたしますが、そのタイミングにおける取引価格は決まっているため、資産価値としても

評価しやすい一面があります。 

 

一方、不動産は流通価格が一律ではなく、資産評価が難しいものです。相場が5,000万円の戸建であったとしてもAさんは4,700万円で買いたいと言うかもしれませんし、

Bさんは5,300万円で買いたいと言うかもしれません。また、時期によってはAさんも

Bさんもおらず、4,500万円で買いたいというCさんしか見つからないかもしれません。

 

このように、流通価格が一定ではないため、不動産の相続評価においては、建物は固定資産税評価額、土地は相続税路線価を用いて算出します。 

 

しかしながら、この不動産の評価は、自用(自分が使える)できる不動産として評価されたものであり、戸建などを人に貸している場合には、相続評価が変わってきます。

 

人に貸している場合は、すぐに退去を求めることが出来ないため、その部分の評価を減じる仕組みです。

 

例えば、建物の30%を人に貸しているとします。建物評価が1,000万円の場合は、300万円が減ぜられ、700万円が建物評価額として採用されます。

 

 (計算式) 1,000万円 × (1 - 30%/100%) = 700万円

 

Xさんがお亡くなりになり、預貯金が2,000万円・相続評価3,000万円の戸建が相続資産と

して残されていたとします。法定相続人が2名の場合、基礎控除は4,200万円のため、

相続税を納めなければならない可能性があります。

しかしながら、相続した戸建の一部分30%を人に貸していたとしたら、戸建の相続評価が

小さくなり、相続税が非課税となる場合もあります。 

 

このように建物や土地などの使用用途によって不動産の相続評価が変わることもあれば、

配偶者控除など基礎控除以外の特例措置も多数用意されています。場合によっては、相続税が課税されると思われたケースが非課税になる、または少なくなるということもあり得ますので、相続が発生したときには気軽に税理士などの専門家に相談することをおすすめいたします。 

 

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不動産の相続手続きにはどれぐらいの費用がかかるの?

親など親族が亡くなったとき、相続という避けられぬ問題に直面します。相続を放棄するという選択肢もありますが、それでも裁判所への手続きなど相続に関連する手続きは避けられません。

 

 特に相続を受ける選択をした場合には、誰がどのように相続をするのかという協議を進めていかなければならず、協議の後には相続税の申告手続きも行わなければなりません。また、相続財産に不動産が含まれている場合には、故人から相続人に登記名義を移す手続きも進める必要があります。

 

 不動産の登記名義を変更する手続きはご自身でも出来ますが、書類を集めるために相応の時間を要することや手続きの不備などで手間取れば他の相続人にも迷惑をかけてしまう恐れがあるため、司法書士などの専門家に手続きを一任することが一般的です。登記名義を変更する手続きに要する費用は、「実費」と「報酬」に分類されます。

 

 「実費」は、役所から戸籍関係の書類を取得する経費と不動産登記の名義を変更するための登録免許税です。本籍が全国各地を転々としている場合は、各所の役所に問い合わせ、郵送などで戸籍書類を取得するため、数百円~数千円単位の経費が嵩んでいきます。また、登記手続きには登録免許税は課税され、相続の場合は、固定資産税評価額の0.4%と定められています。評価額が500万円であれば2万円です。

 

 「報酬」は、司法書士に支払うものであり、司法書士事務所の考え方によって区々です。相続登記では、戸籍謄本を取得してみなければ相続人の数が確定せず、実際の手続きの全容が把握できません。各作業の報酬を細かに積み上げて提示する司法書士事務所もあれば、多少のトラブルを考慮して遺産分割協議書の作成など相続に関する手続きを全てパックにして報酬を提示する司法書士事務所もあります。前者で報酬は5万円程度、後者は数十万円に及ぶ司法書士事務所もあります。

 

 相続人本人が手続きを行えば「報酬」はかかりませんので経費の節約につながりますが、司法書士に依頼すると以下のようなメリットがあります。

 

【司法書士に依頼するメリット】

  ・煩雑な手続きにも対応ができる。

   →故人の戸籍謄本を確認すると、想定外の相続人が発生する場合もあります。

  ・戸籍謄本や除籍謄本などの収集をお願いできる。

   →相続人を確定させるために故人の謄本を取得する必要があります。各地を転々としていたり、途中で籍を抜いたりしていると集める作業だけでも難航する恐れがあります。

  ・将来を見据えた登記の相談ができる。

   →相続後の売却や相続税の申告を考慮した提案を受けられる。配偶者の控除など一定の条件を満たす控除が多く、専門的な知識が得られるメリットが大きい。

 

 司法書士事務所に依頼することで、相続税の控除まで考えた分割案などを提案してもらえる可能性があり、相続の規模によっては「報酬」の金額を超えるメリットを得られる可能性もあります。上記のメリットまで考慮して、いくつかの司法書士事務所にまずは気軽に相談してみてはいかがでしょうか。相談の結果、司法書士事務所に依頼する時には、「どの業務を依頼しているのか」「どのようなケースの場合には追加費用が発生するのか」など費用の取り決めをしっかりと把握しておくことをお薦めいたします。

 

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不動産の売却益が出た時は 3000 万円の特別控除

あなたの不動産が高く売れた場合、残念ながら譲渡所得には所得税がかかります。

 

しかし、売却益の税金を軽減するために国は様々な優遇税制を設けています。

 

今回は不動産を売却した際の【3000 万円の特別控除】についてお伝えします。

 

この特例はあなたに譲渡所得が発生した

場合、所得金額から直接、控除する事が出来るので非常に有効的な節税対策になります。

 

譲渡所得は

譲渡収入金額-(取得費+売却費)=譲渡所得

 

で計算する事が出来ます。この特別控除は譲渡所得から 3000 万円を上限に控除する事が

出来ます。

 

【3000 万円の特別控除の概要】

居住用財産を譲渡して譲渡所得が発生する場合、一定の要件を満たしていれば譲渡所得の内"3000 万円"までの部分は無税、3000 万円を超える部分のみ課税される制度です。

なお、譲渡所得の金額が 3000 万円に満たない場合には、譲渡所得金額を限度として控除

する事が出来ます。

 

【一定要件】という文言があるように、3000 万円の特別控除を適用する為には一定要件に該当する必要があります。

適用可能かどうか、事前に確認をする事をお勧めいたします。

 

適用できない場合

・配偶者、直系血族、生計を一にする親族等に譲渡する場合

・譲渡する年の前年もしくは前々年に、譲渡した居住用財産について一定の譲渡所得の

 特例を既に適用した場合。

・居住用財産の軽減税率の特例を除き、固定資産の交換の特例や収用交換などの場合の

 特別控除の特例などを適用する場合。

※個別要件が関わりますので、詳細につきましては税務署に問い合わせ頂くのが最も

 確実です。

 

居住用財産の範囲

・現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合(譲渡する年から

 過去 3 年以内に居住の用に供しなくなった家屋を含む)

・災害で滅失した居住用家屋の敷地だった土地など(譲渡する年から過去 3 年以内に

 居住の用に供さなくなったものに限られます。)

・転居後に家屋の取り壊した場合、転居してから 3 年後の 12 月 31 日まで、取り壊し後

 1 年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付け

 たり、事業のように供したりすると適用外になります。)

※セカンドハウス、複数の不動産を所有している方は居住用に認定されない場合もあります

 

【3000 万円の特別控除】以外にも住宅ローン控除などの様々な特例があります。

併用できる特例、出来ない特例等、より効果的な節税を行う為には併用の可否も確認する

必要もあります。あなたが"売却のみ"を希望であれば問題ありませんが、お買換えの場合は制度の内容と合わせ併用の可否もご確認下さい。

 

様々な特例、軽減税率が設けられており、お買換えの場合は特に複雑に制度が絡みます。

より節税出来る特例・軽減税率を組み合わせてご検討下さい。

 

 

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空き家売却時の税金特例とは

 平成25年に総務省が発表した住宅・土地統計

調査の結果、日本の住宅総数は約6,063万戸で

あり、そのうちの13.5%、約820万戸が空き家になっています。

 

また、空き家の総数並びに住宅総数に占める

空き家の割合は調査の度に増加しています。

 

住宅が継続して供給され、住宅総数が増加する

傾向にありながら、人口が減少していく傾向に

あるため、住宅が余り、空き家が増加するのは、当然の流れと言えます。

 

 この問題を対策として、空き家を減らすため、平成27年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。

 

その中に「空き家の譲渡所得の3,000万円控除」があり、その名の通り、一定の条件を満たせば、譲渡所得から3,000万円が控除される税金の特例措置です。

この特例を利用することで、場合によっては、納税するべき金額が数百万円単位で変わり

ます。今回は、この特例措置についてまとめました。

 

 不動産の売却において、取得時の価格よりも売却時に高く売れた場合には、譲渡所得が

発生した扱いになり、譲渡所得税を納める義務が発生します。

 

  「売却時の価格(経費を差引く)」 - 「取得時の価格(経費を含む)」  

 ⇒ プラスならば譲渡所得税

 

 相続で取得した空き家を売却する場合、家財の整理などで対象の住宅を購入したときの

契約書などが残っておらず、「取得時の価格」が分からないケースが多々あります。

その場合、「売却時の価格」の5%が取得時の価格として適用されてしまいます。

 

 被相続人の居住期間を引き継ぐことから、相続で取得した空き家の売却には「5年以上の長期保有・非居住」が該当するケースが多く、その場合の税率は、譲渡所得の20.315%

です。

例えば、売却時の価格が4,000万円であり、取得時の価格が不明ならば、取得時の価格は

5%の200万円が適用され、以下の通り、約770万円の譲渡所得税が発生します。

 

 (4,000万円-200万円) × 20.315% = 771万9,700円

 

 上記のケースにおいて、「空き家の譲渡所得の3,000万円控除」を適用できた場合には、以下の通り、大幅に譲渡所得税が減税されます。

 ((4,000万円-200万円)-3,000万円) × 20.315% = 162万5,200円

 

 このように適用できた場合には大きな減税効果が期待できますが、以下の通り、一定の

要件を満たす必要があります。

 

 【適用要件】

  ①相続開始直前に被相続人が1人で居住していたこと。

  ②旧耐震基準(昭和56年5月31日以前に建築)の建物であること。

  ③相続から譲渡までの間で賃貸などの事業に利用していないこと。

  ④相続日から起算して3年を経過する年の年末までに譲渡すること。

  ⑤平成31年12月31日までに譲渡すること。

  ⑥譲渡時には現行の耐震基準に適合していること。

  ⑦譲渡価格が1億円以下であること。

 

 本特例は、「譲渡を推進して空き家を減少させ、空き家の倒壊などのリスクを減らす

こと」を目的としていることを考えれば、上記の適用要件も理解ができます。

 

 前述のように大きなメリットのある特例ですが、「相続直前の状態」や「家屋の状態」、「適用期間」など多くの適用要件を満たしていることを証明する必要があります。

 

何かが不足して特例が受けられなくなりますと、手取金額に大きな差が出てしまう特例ですので、事前に担当省庁のHPの確認や税理士への相談などを進めた方がよいでしょう。

 

 

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譲渡所得と国民健康保険

譲渡所得が発生した場合、健康保険料の事は気にされていますか?

 

税金の事は皆様とても気にしますが健康保険料については気にする人が少ないのではないでしょうか。

 

あなたが加入している保険は "国民健康保険" "社会保険" どちらですか?

 

保険は "国民健康保険" と "社会保険" に大別する事が出来るのですが、今回気を付けて頂くのは"国民健康保険"に加入している方です。

 

まずは簡単にそれぞれの保険の説明です。

"国民健康保険"に加入しているのは主に、"個人事業主""自営業者""年金受給者"の方など

です。社会保険とは異なり保険料は全額、個人負担です。

 

"社会保険"に加入しているのは会社員の方等で保険料は労使折半で負担をしています。

会社員の方は、給与明細書を確認して頂くと社会保険料が源泉徴収されています。

 

この 2 つの保険、生活を支える役割は同じですが、保険料の計算方法が大きく異なります。

・国民健康保険

"国民健康保険"は前年度の【所得金額】をもとに保険料の算出を行います。所得項目に

かかわらず、前年の合計所得金額に対して保険料を算出するので、所得が高い年は翌年の

保険料が上がり、所得が低い年は翌年の保険料が下がります。保険料には上限が設けられており、際限なく上がるわけではありません。

※保険料が上がるのは翌年 1 年分のみです。

 

・社会保険

給与所得金額をもとに保険料の算出を行います。会社から給与をもらう給与所得者の方は

健康保険・厚生年金・雇用保険などの社会保険に加入しており、給与から保険料が源泉

徴収されています。

 

不動産譲渡所得があった場合でも給与所得には影響が及ぶ事はありませんので社会保険料が上がる事はありません。

 

上記の様に計算方法の違いから、譲渡所得が発生した場合の保険料が大きく異なります。

"国民健康保険"に加入している方は税金と合わせて保険料のお支払いに気を付けなければ

いけません。譲渡金額によっては保険料が高額になる可能性もありますので、いざという

時に「保険料が足りない」なんて慌てる事があるかもしれません。

 

又、売却の特例を利用して、税金を抑えた方もご注意下さい。

時限措置にて売却益が出た場合、3000 万円の特別控除の特例が設けられています。

 

この特例を適用して頂くと、売却益から 3000 万円を差し引く事が出来るので税金を大幅に抑える事が可能です。

但し、1 点ご注意頂きたいのは、この特例は売却益から一定金額を控除する特例であって、所得金額を控除する特例ではありません。

 

譲渡所得は変わらずに申告されていますので、税金の有無に関わらず保険料のお支払いに

備えて下さい。

 

所得が増えると、税金以外にも必要な資金が多くなります。「高く売れた」と喜ぶ前に、

必要経費の確認をして頂き支払いに備えて下さい。

 

 

 

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相続空き家、有利に売却 共有なら控除拡大 (日本経済新聞)

相続した空き家と土地を売ると譲渡所得3000万円まで

税金がかからない特別控除制度。

 

4月に始まり、控除枠の大きさから関心を持つ人は多い

だろう。しかし売却期限など様々な条件があり、共有で

相続すると控除総額が増えるという利点もある。

 

制度をよく知り、円滑な売却に役立てよう。

 

「譲渡所得の節税メリットは大きい」

税理士法人、山田&パートナーズの浅川典子税理士はこう話す。

譲渡所得は売却価格から家屋・土地の取得費用と、家屋の取り壊し費用など譲渡費用を

差し引いて算出する。

税率は約20%なので3000万円の特別控除が適用されれば、最大約600万円の節税になる。

 

 

■売却時期に注意

それだけに関心は高く、浅川氏のもとには顧客から相続の相談を受けた銀行の担当者が

問い合わせてくるようになったという。

 

制度開始から日が浅いとあって誤解も目立ち「例えば古い家ならすべて対象になると

思われているようだ」(浅川氏)。

 

まず知っておきたいのは特例の対象が2013年1月2日以降に発生した相続であること。

さらに相続が発生してから3年後の年末までに売らなければならず、売却は特例の

実施期間内(16年4月1日~19年12月31日)にすることが必要だ。

 

例えば13年3月に相続した人は、16年4月1日から12月31日までに売却すれば対象に

なる。これより前に売っていても遡及適用はされない。特例が適用される期間は相続

発生時期によって異なり、14年に相続した人は16年4月から17年末までだ。

今年1月に相続した人は4月から制度の終わる19年末までとなる。

 

空き家の定義にも条件がある。まず、亡くなった人(被相続人)が一人暮らしをして

いたこと。老人ホームに入居し住民票も移していた場合は、空き家で相続しても特例の

対象にならない。

空いている部屋に賃借人を住まわせていた場合も対象外だ。

 

空き家が建てられたのが1981年5月以前であることも条件だ。

ただし同年6月から建物の耐震基準が変わったため、売却する場合は新基準を満たす

リフォームをする必要がある。

 

不動産業者に売却する際、古い家をそのまま土地とともに売りがちなので注意しよう。

リフォームをしないなら、空き家を取り壊して更地にしておかないと特例の対象に

ならない。

 

一般的に複数の相続人が不動産を相続する場合、共有名義は避けるのが無難とされる。

売却価格や時期などを巡って意見が食い違い、トラブルになりやすいためだ。

 

しかし今回の特例は共有名義で相続してから売却すると、相続人それぞれが3000万円の

特別控除を受けられる。

 

兄弟2人で共有名義にすれば、相続人全体で使える特別控除の額は6000万円と2倍になる。もし3人なら9000万円になる計算だ。

 

ただし特例を受けるためには、相続人全員が建物と土地の両方を相続することが必要だ。

例えば母親が亡くなって兄弟2人が相続する際、土地は2人で分けたのに家屋は兄の名義にすることがありがちだ。

 

しかし「これだと特例を受けられるのは兄だけになる。家屋・土地とも2人の名義にして

おきたい」と東京シティ税理士事務所の石井力税理士は助言する。

 

■更地の写真も提出

家屋を取り壊して更地を売却する場合も注意点がある。

それぞれが相続した土地を売る時期は異なっても構わないが、兄が売却した3年後の

年末までに弟が売って売却価格の合計が1億円を超える場合「兄弟とも控除の対象外に

なる」と安心資産税会計の高橋安志税理士は指摘する。

 

売却してからの手続きも知っておこう。特例を受けるには売却の翌年に確定申告する。

その際、空き家だったことを所在地の市区町村長に証明してもらう書類「被相続人

居住家屋等確認書」を付ける必要がある。

 

市区町村長への申請には、被相続人の除票住民票、土地建物の売買契約書、電気ガスの

閉栓証明書などがいる。

家屋を取り壊して更地で売却する場合は、空き家があるときの写真と取り壊し後の

更地の写真も提出する。

相続が発生してから土地を貸したり、事業をしたりしていないことを証明するためだ。

 

譲渡所得の計算では家屋と土地の取得費が必要になる。

購入したときの売買契約書があればいいが、古い物件では見当たらないこともあるだろう。「特に先祖代々受け継いできたような土地の取得価格は分からないことが多い」・本郷税理士法人の松浦真義税理士)。

 

その場合は売却価格の5%を取得費として計算するのが基本だ。

土地については日本不動産研究所が算出する市街地価格指数を基に推計する方法もある。

取得費の5%で計算する場合と比べてどちらが有利かを税理士など専門家に相談するのも

選択肢だ。(川鍋直彦)

 

■小規模宅地の特例 併用できる場合も
亡くなった親が住んでいた自宅を相続する場合、相続税の負担を軽減するため敷地の

評価額を8割減らせる「小規模宅地等の特例」を使いたい人は多いだろう。

 

この特例は被相続人と同居し、相続後も住み続けることが条件の一つなので、今回の

ような相続空き家を売却するケースでは使えないことが多い。


ただし同居していなくても、相続人が相続開始の直前3年間に賃貸住宅に住んでいた

などの条件を満たせば、小規模宅地等の特例が適用される。

 

このため、相続した敷地を相続税の申告期限まで所有し続け、相続が発生してから

3年後の年末までに売却すれば、両方の特例を利用できる。

[日本経済新聞朝刊2016年10月26日付]

 

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