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不動産の相続は、誰もがそんなに経験するものではありません。また、税法なども頻繁に変わります。

ここでは相続に関する一般的なことをご紹介しています。

 

私たち不動産業者も相続に関しては大まかなことは理解をしていますが、先述のように税法等も頻繁に変わってしまいます。

万が一でも間違ったことをあなたにお伝えし、あなたに不利益を与えることは出来ません。

 

不動産業は売る・買う・貸す・借りるといった「取引」が専業であり、相続はその前のお話です。

不動産業者が、相続の相談に乗るというのは、その専業に結びつけるためのものであり、専業ではありません。

 

実際に相続が発生した際には、相続税等の計算等を税金を扱う「税理士」が専業です。

「餅は餅屋」です。「税理士」のアドバイスを必ず聞くようにしましょう。

身近に「税理士」がいない場合には、不動産に詳しい税理士をこちらでもご紹介致します。

そして、相続を実行する上で不動産の取引が必要になったときには私たち不動産業者があなたのために全力でお手伝いをさせて戴きます。

 

また、この「相続」があなたにとって「争族」にならないことを祈るばかりです。


相続不動産を売却する際の税金は取得費が示せるかによって大幅に変わる

 相続不動産を含め、不動産を売却した際には「譲渡所得税」という税金が発生する可能性があります。

 

「譲渡所得税」はその名の通り、売却時の価格から購入時の価格を差し引き、黒字となった(利益が発生した)案件について、課税される税金です。

 

譲渡所得税は、保有期間5年を境に短期保有と長期保有に分かれており、短期保有の場合は30.63%、長期保有の場合は20.315%の税率が譲渡益に課税されます。

 

 相続の場合には、その不動産の経緯(取得時期や取得金額)も引継ぎます。

よって、多くの相続事案では、保有期間は長期保有として扱われます。一方、問題となる

のが取得金額です。

 

 相続不動産には、様々な取得経緯があります。親の世代で購入した戸建もありますし、先祖代々相続してきた土地もあります。親が購入したぐらいの年数であれば、その不動産の取得費を示す不動産売買契約書などの書類が保管されているケースがほとんどです。

 

では、先祖代々の土地はどうでしょうか。不動産売買契約書などの書類が保管されていないケースも多くあります。

 

 取得金額を示すことが出来ない場合には、売却時の金額の5%が概算取得費用とみなされてしまいます。これがどういうことか、以下の例をご確認ください。

 

 例)売却金額4000万円、保有期間:長期保有

  取得費用が示せるケース 取得費4500万円

    売却金額4000万円 - 取得費4500万円 = -500万円

   この場合は、利益が出ていないため、非課税です。

  取得費用が示せるケース 取得費2000万円

    (売却金額4000万円-取得費2000万円) × 20.315% = 4063000

   400万円の譲渡所得税が課税されます。

  取得費用が示せないケース 売却金額4000万円の5%である200万円が取得費と

   みなされる

    (売却金額4000万円-概算取得費200万円) × 20.315% = 7719700

   770万円の譲渡所得税が課税されます。

 

 取得費を示せることがどれほど重要なことであるかお分かりいただけたでしょうか。取得費を示すことが出来れば数百万円単位で課税額が変わり、これは手取金額に直結します。

 

 概算取得費用を採用する以外の方法として、財団法人日本不動産研究所が公表している

市街地価格指数を基準にする方法があります。

 

過去には、国税不服裁判所で合理性があるとの判断がなされており、これを用いることで

譲渡所得税を減らすことが出来るかもしれません。

 

 取得時の契約書が見つからない場合には、上記の例の通り、多額の譲渡所得税が発生する可能性がありますので、出来るだけ課税が少なくなるように税理士などの専門家へ相談してみることをお薦めいたします。


相続不動産を売却したときの譲渡所得税に注意しよう

 実家を相続したとき、皆様ならどのように対応するでしょうか。

 

現住居と近く、通勤・通学などに問題がなければ、家に手を入れて、そのまま住むというのも選択肢の一つです。

 

住宅ローンの支払が無くなりますので、ランニングコストが少なくなり、日々の生活に余裕が生まれるかもしれません。

 

 

別の選択肢としては「貸す」という方法もあります。今すぐに住むことは出来ないが、いつかは出生地に戻りたいので、それまでは貸して家賃収入を得ようという計画です。

 

急に相続を受けたので、計画が定まらず、とりあえず貸しておこうという方もいらっしゃるかもしれません。

 「そのまま住む」「貸す」という選択肢が難しい時には、「売却する」という選択肢があります。

田舎の実家を相続したけれども東京で家を買ったので戻る予定は無いなど、現金化を望む方もいらっしゃると思います。

 

 「売却する」という選択肢を選んだとき、注意すべきは「譲渡所得税」です。

譲渡所得税とは、その名の通り、譲渡したときに利益が得られた場合に納める税金です。

 

企業が利益に対して税金が課せられることと考え方は同様です。

利益とは収入から支出を差し引いたものです。

譲渡所得税の場合、収入とは売却価格に該当し、支出は売却時の経費や購入時の価格が該当します。

 

 相続では、保有期間も引き継ぐため、保有期間5年を超える事例が多く、その場合、譲渡所得税は利益に対して20.315%が課税されます。

 

1,000万円の利益であれば、約200万円の譲渡所得税が課税されてしまいます。

相続不動産においては、購入時の価格を示す書類が無く、正確な支出を計上できない事例があります。

 

先祖代々の土地などは、購入時の契約書などが見つからないことも多く、その場合は売却時の価格の5%が概算取得費として計上されてしまいます。

 

概算取得費では、正確な支出よりも少なくなってしまい、多額の譲渡所得税が発生することもあります。

 

 ■売却価格:4,000万円 売却時経費:200万円 購入価格:2,000万円

    計算式) (4,000万円-200万円-2,000万円)×20.315%=365万6700円(譲渡所得税)

 ■売却価格:4,000万円 売却時経費:200万円 購入価格:不明

    概算取得費:4,000万円×5%=200万円

    計算式) (4,000円-200万円-200万円)×20.315%=731万3400円(譲渡所得税)

 

 上記事例では、購入価格を示すことが出来ないと、譲渡所得税が2倍になってしまいます。

譲渡所得税は、売却した年の翌年に確定申告をして納めることになりますので、注意が必要です。

 

 例えば、2月に相続不動産を売却して、売却益を全て現住居の住宅ローンの繰り上げ返済に使ってしまったとしましょう。

 

翌年2月には確定申告をする必要があり、その結果、数百万円という譲渡所得税を支払う必要性が出てくるかもしれません。

既に現金が残っていませんので、折角相続を受けたのにお金の工面をする必要が出てきます。

 

 相続不動産を売却した時には、譲渡所得税が発生する可能性を把握しておき、売却益については、出来れば翌年まで留保しておいた方が良いでしょう。

 

早めに譲渡益を確定させたい場合は、税理士などの専門家にも相談してみても良いでしょう。


相続不動産売却時の税金の特例をご紹介します

相続不動産を売却する際には、譲渡所得税が課税されることがあります。

 

譲渡所得税とは、売却した時の価格が購入した時の価格を上回り、利益が得られたときに課税される税金です。

 

300円で仕入れた物を1,000円で売却して700円の利益が得られたとき、700円に対して課税するという仕組みです。

 

 仕組みとしては単純ですが、相続不動産の場合、仕入れ値(取得時の価格)は、昭和や

大正など土地価格や建物価格が現代と大きく違う場合もあり、そのような売却では、差額が大きくなり、多額の譲渡所得税が発生いたします。

 

 今回は、出来るだけ譲渡所得税が抑えるために、いくつかの特例をご紹介いたします。

 

①相続後3年10ヶ月以内に売却したときの特例

 相続時に相続税を納税している場合には、3年10ヶ月以内に売却することで、相続税の金額を経費として計上出来る特例があります。これにより、譲渡所得税を少なくすることが出来ます。

 

 例1)売却時価格:4,000万円 取得時価格:1,000万円 

    相続税:400万円 保有期間:5年超

 

   計算式) (4,000万円-1,000万円-400万円)×20.315%=528万1900円

 

 例2)売却時価格:4,000万円 取得時価格:1,000万円 保有期間:5年超

 

   計算式) (4,000万円-1,000万円)×20.315%=609万4500円

 

 上記例の通り、相続税を経費として加算出来ることで譲渡所得税が大きく変わります。

相続税が発生している不動産においては、売却するか否かを早めに検討することをおすすめいたします。

 

②空家の3,000万円控除 

 居住用財産を売却した場合には3,000万円の控除を受けることができます。上記①内の事例では3,000万円の控除を受けることが出来れば、譲渡所得税は課税されません。

 

相続不動産においては、一般的に居住しておらず、この特例は適用されませんが、平成31年12月31日までに空家を売却するなど一定の条件を満たせば、相続不動産においてもこの特例が利用できます。

 

 本特例は、相続した空家がそのまま放置されてしまうと倒壊や犯罪などのリスクが高まることから、空き家を売却するときの特例を設け、再利用を促すことを目的としています。

 

そのため、耐震性に関する条件が付されるなど対応すべき条件が複数あります。

本特例を利用する場合には、証明書類が多岐に渡るため、税理士などの専門家に相談することをおすすめいたします。

 

いかがでしたでしょうか。相続に関しては、相続財産の確定や親族間での協議などのステップもあり、相続不動産の有効的な活用方法を検討するには、相続後になってしまうかもしれません。

 

早めに対応することで適用できる特例がありますので、相続後にはそのまま放置せず、居住・賃貸・売却などの活用方法をしっかりと検討することをおすすめいたします。


不動産を相続したときの名義変更に必要となる税金とは!?

国土の小さい日本では、土地が大きな価値を有しており、保有している土地や建物を先祖代々引き継いでいくことが風習として強く残っています。

 

現在では、都心部を中心に少しずつこの風習が薄れてきておりますが、地方などでは引き続き「家を継ぐ」という考えが色濃く残っています。

 

 土地や建物を亡くなられた親御様などから引き継ぐことを「相続」と言います。日本には、不動産登記法が存在し、不動産の所有者や権利関係を公に記録する仕組みになっており、相続を受けた場合には、故人から所有権を移転させる必要があります。

 

 しかしながら、この不動産登記、所有権移転などの手続きを行うだけでも費用が発生することはご存知でしょうか。登記申請には、登録免許税という税金が課せられ、相続の場合は「固定資産税評価額×0.4%」が税率として定められています。

 

固定資産税評価額が1,000万円ならば4万円、500万円ならば2万円です。固定資産税評価額は、一般的に実相場の7割程度を示すと言われています。

 

もし、実相場2,000万円の土地があったとするならば、固定資産税評価額は1,400万円、登録免許税は、6万4000円となります。

 

 相続を受ける不動産の資産価値に比べれば、そこまで高くはないという印象を抱くかもしれません。

実際には、ご自身で登記申請を行う方は少なく、申請手続きを司法書士に依頼することがほとんどです。司法書士に依頼するためには、先ほどの登録免許税の他に司法書士報酬を支払う必要があります。

 

 この司法書士報酬ですが、一概に「○○万円程度」と説明することが出来ません。

なぜならば、相続の内容やどこまでの手続きを依頼するのかによって変わってきてしまうからです。

 

相続の登記を申請するためには、故人の戸籍謄本を集めたり、相続人による遺産分割協議書の作成が必要になります。

 

例えば、故人が東京、北海道、九州と本籍を転々としていれば、各々の住所を管轄する役所から収集しなければなりません。

 

また、遺産分割協議書においても相続人が日本全国に散らばっていれば、書類の作成はもちろん、連絡そのものの煩雑化します。これらの手続きは相続事案毎に異なります。

 

 全ての書類を集めて登記手続きのみを依頼するのか、書類集めの段階から依頼するのか、司法書士の業務量が異なりますので、司法書士の報酬も異なります。

 

 司法書士に手続きを依頼すれば、相応の費用が発生いたしますが、一方で相続税や譲渡

所得税など相続や相続不動産の売却まで関連させたアドバイスを受けられるメリットもあります。

 

 相続が発生した時には、まずは複数の司法書士に相談を行い、費用とその費用に含まれる業務範囲を確認してみましょう。

 

全国から書類を集めるには相応の手間と時間を要しますので、そのような相続事案であれば、司法書士に依頼することをおすすめいたします。


不動産を生前贈与すると相続よりも多くの税金がかかる可能性がある

「大きな病気を患っていて、いつどうなるか分からないので、判断能力があるうちに実家を息子へ生前贈与する」という事例があります。

 

事例は様々ですが、医療の発達による長寿命化に伴い、判断能力が無くなる前に、もしくは判断能力が無くなる恐れから生前贈与を検討する事例が増えてきています。

 

 生前贈与については、様々な特例がある一方、あくまで贈与であることから、多額の税金が課税されるリスクを抱えています。

 

ここではまず、通常の贈与に関わる税金をご紹介いたします。 

 

■登録免許税

 

 生前贈与の場合も相続の場合も登記名義を変更するための申請には登録免許税が課税されます。

 

しかしながら、土地の場合、相続では「固定資産税評価額×0.4%」であるのに対して、贈与は2%となっており、単純に5倍の税金が課税されます。

 

 

■不動産取得税

 

 贈与では、土地や住宅を取得したことに対して、不動産取得税が課税されます。土地や住宅では「固定資産税評価額×3%」が定められており、平成30年3月31日までであれば、これが1.5%になります。

 

相続では、この税金は発生しません。

 

 上記の税を見て分かる通り、相続よりも贈与の方が多くの税金を納める必要があります。

また、贈与する資産に対して贈与税を納める必要もあります。

 

一方、贈与においては、おしどり贈与(婚姻歴20年以上の夫婦において自宅の土地は2,000万円までなら贈与税が非課税)、相続時精算課税制度(60歳以上の親が20歳以上の子へ贈与する時には2,500万円まで非課税として、相続時の相続財産に加算する制度)などがあります。

 

相続よりも多くの税金を納めなければならない贈与ですが以下の通りメリットもあります。 

 

 

■毎年110万円までなら非課税

 

 贈与には非課税枠が毎年110万円あります。

不動産に限らず、毎年少しずつ贈与していくことで、相続対象の財産を減らすことができます。

 

相続時の控除額を超えてしまう資産を保有されている方は生前に110万円の範囲内で贈与を行えば、相続税を減らす効果が得られます。 

 

 

■特定の人へ贈与できる

 

 相続では、配偶者や子が相続人になります。身内ではありますが、相続によって揉め事になる可能性もあり、場合によっては、実家を売却して現金を分けるという結論になるかもしれません。

 

「実家を出た息子たちよりも、世話になった妻へ家を残したい」など特定の人への想いがある場合には、人を特定できる贈与は有効かもしれません。

 

 特例等を利用して贈与税を非課税になったとしても、登録免許税や不動産取得税の面では、相続の方が優位にあります。

 

また、特定の財産を特定の人へ渡したい場合には、遺言を残す方法もあります。生前贈与を検討する場合には、それが本当に得策であるか、税理士などの専門家へ相談してみても良いでしょう。


「物納」もできない(連載4)

そしてその相続人もやがて介護される側に回るときが来る。自らの介護費用に加え、相続税の赤字で貯金を大きくすり減らせば、団塊ジュニアの子供世代に残るのはそれこそ「負動産」のみ。

 

こうして過去の負債を一族が引き継ぎ続けることになるのだ。

 

「物納」は不動産を売却せず、そのまま国に財産として納付する方法だが、実は物納はかなりハードルが高い。

 

 

というのも、隣地と境界線があいまいな土地や、実測面積が登記簿面積と一致していない土地は物納が認められない。

 

そのため周辺住民との権利関係の調整や測量、正確な登記をきちんと済ませておく必要があるが、これらにかかる費用はすべて相続人の持ち出しだ。

 

もし「負動産」を処分できる財力が相続の際にあっても、相続人が複数いる場合は、「相続」が「争族」化してしまうことが懸念される。

 

「不動産の相続で損をするケースが増えていくなかで、不要な資産の『押しつけ合い』が家族間で多発することになるでしょう。

 

『貯金はいるけど家はいらない』と誰かが言い出したら最後、相続争いはこれまで以上に泥沼化するのです」(税理士法人タックス・アイズ代表の五十嵐明彦氏)

 

本連載の第3回では所有者が不明になってしまった「死有地問題」を取り上げたが、相続放棄や押しつけ合いが続けば、行政も家族も手をつけることができない不動産が増加していくことになる。

 

一度「負動産」のスパイラルに巻き込まれれば取り返しのつかないことになる。絶望する間もないうちに、私たちの家計を脅かすさまざまな問題が一挙にのしかかってくる。

それが2028年に待ち受ける現実なのだ。

 

連載1~4:「週刊現代」2017年11月4日号より

 

参考記事:

子供が親にしてもらいたい「家」の後始末5つ

片付かない実家・・・こうすればいい


マンションはもっと深刻(連載3)

一般的な一軒家の物件でも、固定資産税は20万円近くかかる。今後住むこともない物件の売り時は「いま」なのかもしれない。

 

だがしかし、すでに買い手は徐々に見つかりにくくなっている。

 

この空き家問題は一軒家特有のものではなく、分譲マンションでも同様の事態が起こっている。

 

富士通総研主席研究員の米山秀隆氏は次のように指摘する。

 

「所有者が不明になった空き部屋は、次の買い手が見つかるまで管理費や修繕積立金がマンション側に入らなくなってしまいます。

 

そうするとますます管理の状態は悪くなりますし、建て替えなどの総会決議にも支障が出る。

 

結果的にマンション全体の劣化のスピードが速まり、価格は下がり、物件を手放す人はいっそう増えるという負のスパイラルに陥るのです」

 

すでにマンションの「負動産」化は各地で顕出していて、居住者がいない住居を管理組合がいったん引き取って赤字覚悟で売却し、管理費や修繕積立金を確保する例も出はじめている。

 

高度経済成長期に建てられ、築50年が経過しても修繕がままならず老朽化の一途をたどる「限界マンション」に都市部でも時折出くわすようになったが、これも空き家と同様に加速度的に今後増えていくことになる。

 

都心部にアクセスのいい不動産を持っている人間には関係のない話だ、と高をくくっている人も多いかもしれない。だがそれは誤りだ。

 

「すでに東京や大阪のベッドタウン、都心部に1時間で通勤可能な神奈川のニュータウン周辺でも、高齢化が進み、『空き家予備軍』となっています。

 

2030年にさしかかるころまでに、これら団塊の世代に人気が高かった地区がまとめて『負動産』と化す可能性もあるのです」(前出・長嶋氏)

 

野村総研の試算によると、2028年には全住宅6899万戸のうち、25%超にのぼる1772万戸が空き家になるという。

 

またシンガポール国立大学が'15年に発表した研究によれば、日本の住宅価格は2010年から2040年までの30年間で46%下落すると試算される。

 

つまり、我々がいま持っている不動産は、「大相続時代」には4分の1が空き家と化し、それを過ぎたころには住宅価格が半額になっているのだ。

 

我々が今日信じている不動産の価値は、ほとんど無意味になってしまうと考えておくべきだろう。

 

重すぎる相続税に苦しむ家族は、「相続破産」を避けるために「相続放棄」もしくは「物納」をすることになる。

 

もし相続放棄を申請した場合、不動産だけでなく現金や保険金など、あらゆる資産の相続を諦めなければならない。

 

そのためこれまでは、莫大な借金を親が抱えているなどの事情がない限り、相続放棄を行うことはなかった。

 

だが事情は変わっているかもしれない。ひとつの要因として、2028年には「老老介護」がより深刻化していることが考えられるからだ。

 

生命保険文化センターによる'15年度の調査から試算すると、1人にかかる介護費用は平均547万円にのぼる。

 

介護費用が家計に響き、親の貯金だけでなく子供世代が資産を持ち出している世帯も多いだろう。

それでも、親から相続した家を売れば「行って来い」で取り戻せると思いがちだ。

 

ところが、そう期待していたにもかかわらず、「負動産」を相続することになったらどうだろうか。

相続人でありながら高齢者となると、新しい収入源を作って損失分を補填することがほぼ不可能だ。

そうすると相続放棄も、選択肢の一つとしていま以上に現実味を帯びてくる。

 

引用:http://gendai.ismedia.jp/articles/-/53323?page=3

 


恐怖の「負動産」スパイラル(連載2)

住宅価格の下落とともに、団塊の世代が住んでいた大量の住宅が、彼らの死によって無用の長物と化す。

数万人規模で人口が減少した地域のインフラは劣化し、産業も衰退する。


やがて若者は棲みつかなくなり、デベロッパーも再開発に消極的になる。
こうして、不動産価格は輪をかけて下がっていくのだ。

相続する家の価格は、その土地の路線価を基準に査定される。

現在、都市部の不動産価格はわずかに上昇傾向にあるが、市場がひとたび失速して物件の売値が下がれば、相続税査定の評価額と売値とのあいだで差が大きく出て、赤字の相続になるケースが増える。

不動産を売らずにそのままにしておけば、相続税に加えて毎年の固定資産税や維持費が重くのしかかってくる。住んでいるわけではないにもかかわらず、である。

すなわち、相続するだけで損をする「負動産」が、団塊の世代の高齢化をターニングポイントとして急増していくのだ。

団塊の世代から相続を受けることになる団塊ジュニアは、すでに都市部に住宅を所有していることが多い。両親の家が居住地から離れたところにあれば、その管理までなかなか手が回らないだろう。

建物は放っておけばすぐに劣化し、人に貸すことも売ることもできなくなってしまう。
したがって相続人は「すぐに売るか、取り壊して更地にするか」の二択を迫られることになる。

もちろん上物を取り壊すことなく即座に買い手がつけばいいが、築数十年を過ぎているであろう団塊世代の住宅では、そううまくいくとは限らない。

とはいえ、家を解体するにも150万~300万円といった高額な費用の負担が必要だ。

ウチにはそんな余裕はないから、相続の際はもう見て見ぬふりをするしかない――。

親子世代の経済事情も相まって、一族から見捨てられた空き家が日本全国にじわじわと増殖することになる。

この事態を重く見た政府は'15年から「空き家対策特別措置法」を施行し、固定資産税を見直した。
住宅が建てられている土地は、固定資産税の評価上は更地の6分の1となるのが通例だが、改正後、自治体から「特定空家」と認定された土地に関しては、更地と同様の課税となる。

つまり、空き家を放置してしまうと、住宅扱いだったころの6倍もの課税が土地にされるようになったのだ。

引用:http://gendai.ismedia.jp/articles/-/53323?page=2


まもなく、絶望の「大相続税時代」がやってくる(連載1)

不動産の悩み・困りごと/相続について

約800万人がこの国から姿を消す――。

人口が減少し、空き家が増加するなかでなお過剰に作られる住宅。

 

ほとんど価値のなくなった団塊の世代の持ち家は、相続で一気に「負動産」と化していく。

 

マイホームという夢の終わり

2028年ごろ、団塊の世代は80歳前後となり、その子供世代となる「団塊ジュニア」は50代半ばから後半、切実に老後の生活を考えなければならない時期に差しかかる。

 

生活していくのに十分な年金がもらえるのか、老後の医療費や介護保険はしっかり支払われるのか。

 

社会保障だけでなく、日本経済の先行き自体も不透明で、定年まで会社にいられるかもわからない――そのような世代に追い打ちをかけるように訪れるのが「相続」に関する問題だ。

 

「内閣府による平成25年版『高齢社会白書』によれば、団塊の世代の持ち家率は86.2%と非常に高い。1947年から1949年までの3年間の出生数が806万人であることを考えると、これから日本は数百万世帯の規模で子が親の資産を継ぐ『大相続時代』に突入するのです」(財営コンサルティング代表の山崎隆氏)

 

現金や保険・証券に加えて、宝石や自動車といった高額な品物など、相続の対象は多岐にわたるが、これまで我々は、親に借金でもない限り、相続すれば基本的にプラスになるとの思いで資産を親族から受け継いできた。

 

日本の場合、ほとんどの相続でもっとも高額なのが「不動産」である。

 

高度経済成長期からバブルまでを経験した団塊の世代は、みな「住宅すごろく」をそれぞれに歩んできた。単身のアパートからスタートし、庭付き一戸建てを手に入れることがひとつの「あがり」だった。

 

念願のマイホームから子供たちが巣立っていくのを見送り、妻と老後を過ごす。やがて結婚した子供たちが舞い戻り、自分の面倒を見てくれることを心のどこかで期待する。

 

安定した生活を享受するために、なかば「右にならえ」で手にした団塊の世代の夢も、いまとなってはもはや幻想にすぎなくなってしまった。

 

というのも、2028年には、相続をすることによって団塊ジュニアが資産を手に入れるどころか、むしろ大きな出費を迫られることが当たり前になるからだ。その最大の原因が、ほかならぬ不動産価格の下落にある。

 

「青山や麻布といった都心の超一等地や大都市の一部を除き、今後不動産価格は全国的に下落していきます。

人口は'08年をピークに減少し続けているにもかかわらず、それを超える住宅が今後も供給され続ける、というミスマッチが不動産業界で起こっていることが一因です。

 

住宅の供給過剰が進むと、価格の下落だけでなく空き家物件の増加にもつながることになります」(不動産コンサルタント・さくら事務所会長の長嶋修氏)

 

引用:http://gendai.ismedia.jp/articles/-/53323

 


相続不動産の評価は固定資産税評価とは違う

 相続が発生したとき、相続財産がいくらかであるかは、その時の時価に基づいて計算していきます。

 

例えば、1,000万円の預貯金は1,000万円です。株式を保有していた場合は、相続が発生した日(亡くなられた日)の株価に基づきます。

 

現在の株価が1株50万円であったとしても、相続が発生した日の株価が1株100万円ならば、こちらが採用されます。

 

 

 現在の税制における基礎控除は、「3,000万円+法定相続人の数×600万円」です。

法定相続人が2名ならば、4,200万円が基礎控除となり、相続財産がこれ以下の場合は相続税は課税されません。

 

 例えば、相続財産が、現在の株価50万円の株式が60株あったとします。

現在の株価であれば、計3,000万円となりますが、亡くなった日のこの株式の株価が1株100万円であった場合、計6,000万円となり、相続税が発生してしまいます。

 

 このように、相続財産の価格を決めることは、非常に重要な問題です。

相続財産の種別の中で、価格を決定するのに難しい財産があ「不動産」です。

骨董品などの同様に部類に入りますが、実際に売ってみなければ価格が分からないという財産だからです。

 

不動産と骨董品の違いは、不動産の方が相続対象になりやすい点です。

日本では、代々実家を世襲する風習が強く、不動産を所有する意識が強くあります。

そのため、相続においても、相続対象になりやすいのです。

 

 不動産の評価額を日常の中で皆様が目にするものには、「固定資産税評価」があります。

公が評価額を示してるので、これが相続税評価として採用されるのかと言うと、必ずしもこれがそのまま採用されるわけでは有りません。

 

 不動産は、「土地」と「建物」の2つに分かれ、「建物」については、固定資産税評価額がそのまま採用されます。

一方、「土地」については、固定資産税評価額は採用せず、路線価からその土地の価値を算出します。

 

 路線価とは、その名の通り、その路線(道路)に接する土地の価格を示しており、以下のインターネットサイトで確認できます。

 

 http://www.rosenka.nta.go.jp/

 

 路線の数字が1㎡当たりの単価(万円単位)を示しているため、100という数字であれば、1㎡10万円となります。100㎡の土地であれば、1,000万円となります。

 

一般的に、実際の売買相場の80%程度の金額になるようにしているとされております。

ちなみに、固定資産税評価は、実際の売買相場の70%程度とされています。

 

 しかし、例外はもちろんあります。100という数字に接している土地を100㎡所有していたとしても、間口が極端に狭い字型の悪い土地であれば、1,000万円の価値があるかは難しいものです。

このような場合は、評価の補正が認められております。

 

 相続に関しては、原則的な考え方がそこまで難しいものではありません。

 

しかしながら、相続不動産の評価方法にも例外があり、控除においても基礎控除以外にも配偶者控除などもあり、様々な方策が用意されています。

 

基礎控除を超えて相続税が発生しそうな事案では、税理士等の専門家に相談してみることで有益な解決策が見つかるかもしれません。


相続不動産の評価額はマンションの市場価格とは一致しない

駅前の不動産屋さんや週末の折込チラシには多数の売却物件情報が掲載されています。

 

その物件情報に興味を抱き、現地内覧などを行った後、最終的に物件の購入者が決定いたします。

 

チラシなどに掲載されていた価格から値引き交渉を経ることも多く、チラシに記載されていた価格と成約した価格が異なる事例も多くあります。

 

 

これらの成約価格が積み重なり、市場価格(相場)を作り上げています。

 

 一方、相続において不動産が対象となった場合、その不動産の評価は、市場価格(相場)とは異なります。

 

Aマンションの市場価格(相場)が5,000万円であったとしても、相続時の資産評価は5,000万円ではありません。マンションにおいては、建物部分と土地部分の2つで資産が構成されており、各々の評価額を算出します。

 

 

◆マンションの建物部分

 

 毎年4~5月頃に届く固定資産税の納税通知書に記載されている評価額が適用されます。

 

 

◆マンションの土地部分

 

 マンションでは、土地全体の持分を保有しているという考え方になります。

そのため、土地の相続税評価額を計算するためには、まずマンション全体の土地の評価額を知る必要があります。

 

ここで用いられるのが路線価です。

路線価とは、その道路に面する土地1㎡がいくら程度かを示す基準であり、路線価の中でも相続税路線価と固定資産税路線価の2種類があります。

 

ここでは名前の通り、相続税路線価を用います。

「相続税路線価×マンション敷地全体の面積」で土地全体の評価額を算出し、これに持分を乗じた金額が相続時の評価額として用いられます。

 

上記の算出方法からも分かる通り、同じ市場価格のマンションでも土地の形状や持分によって相続時の土地の評価額が変わります。

 

敷地が広いマンションでは、必然的に土地全体の評価額が大きくなります。

また、住戸数が少ないなど、持分が大きいマンションも評価額が大きくなります。

 

最たる例として、これまで節税に使われてきたのがタワーマンションです。

土地面積が小さく、高層階まであるため、住戸数が多く持分も少ないため、土地の相続税が小さいメリットがあります。

 

また、平成29年度までは階数による固定資産税評価の差別化はなされておらず、タワーマンションの5階の70㎡と50階の70㎡は同一の評価額でした。

 

もちろん、50階の70㎡の方が市場価格(相場)は高く推移するため、タワーマンションの高層階が節税に利用されてきたのです。

 

平成30年度からは、税制改正により固定資産税評価に階数の補正がかかるようになり、これまで同一の広さならば、同一であった高層階と低層階の固定資産税が差別化されるようになります。

 

相続税の評価までは今回の改正に含まれておらず、依然としてタワーマンションにおける節税が有効ですが、近い将来、相続税評価にも補正がかかるようになるかもしれません。


相続空き家、有利に売却 共有なら控除拡大 (日本経済新聞)

相続した空き家と土地を売ると譲渡所得3000万円まで税金がかからない特別控除制度。

 

4月に始まり、控除枠の大きさから関心を持つ人は多いだろう。

 

しかし売却期限など様々な条件があり、共有で相続すると控除総額が増えるという利点もある。

 

制度をよく知り、円滑な売却に役立てよう。

 

 

「譲渡所得の節税メリットは大きい」

税理士法人、山田&パートナーズの浅川典子税理士はこう話す。

譲渡所得は売却価格から家屋・土地の取得費用と、家屋の取り壊し費用など譲渡費用を差し引いて算出する。

税率は約20%なので3000万円の特別控除が適用されれば、最大約600万円の節税になる。

 

 

■売却時期に注意

それだけに関心は高く、浅川氏のもとには顧客から相続の相談を受けた銀行の担当者が問い合わせてくるようになったという。

 

制度開始から日が浅いとあって誤解も目立ち「例えば古い家ならすべて対象になると思われているようだ」(浅川氏)。

 

まず知っておきたいのは特例の対象が2013年1月2日以降に発生した相続であること。

さらに相続が発生してから3年後の年末までに売らなければならず、売却は特例の実施期間内(16年4月1日~19年12月31日)にすることが必要だ。

 

例えば13年3月に相続した人は、16年4月1日から12月31日までに売却すれば対象になる。

これより前に売っていても遡及適用はされない。

 

特例が適用される期間は相続発生時期によって異なり、14年に相続した人は16年4月から17年末までだ。

今年1月に相続した人は4月から制度の終わる19年末までとなる。

 

空き家の定義にも条件がある。まず、亡くなった人(被相続人)が一人暮らしをしていたこと。

老人ホームに入居し住民票も移していた場合は、空き家で相続しても特例の対象にならない。

空いている部屋に賃借人を住まわせていた場合も対象外だ。

 

空き家が建てられたのが1981年5月以前であることも条件だ。

ただし同年6月から建物の耐震基準が変わったため、売却する場合は新基準を満たすリフォームをする必要がある。

 

不動産業者に売却する際、古い家をそのまま土地とともに売りがちなので注意しよう。

リフォームをしないなら、空き家を取り壊して更地にしておかないと特例の対象にならない。

 

一般的に複数の相続人が不動産を相続する場合、共有名義は避けるのが無難とされる。

売却価格や時期などを巡って意見が食い違い、トラブルになりやすいためだ。

 

しかし今回の特例は共有名義で相続してから売却すると、相続人それぞれが3000万円の特別控除を受けられる。

 

兄弟2人で共有名義にすれば、相続人全体で使える特別控除の額は6000万円と2倍になる。

もし3人なら9000万円になる計算だ。

 

ただし特例を受けるためには、相続人全員が建物と土地の両方を相続することが必要だ。

例えば母親が亡くなって兄弟2人が相続する際、土地は2人で分けたのに家屋は兄の名義にすることがありがちだ。

 

しかし「これだと特例を受けられるのは兄だけになる。家屋・土地とも2人の名義にしておきたい」と東京シティ税理士事務所の石井力税理士は助言する。

 

 

■更地の写真も提出

 

家屋を取り壊して更地を売却する場合も注意点がある。

それぞれが相続した土地を売る時期は異なっても構わないが、兄が売却した3年後の年末までに弟が売って売却価格の合計が1億円を超える場合「兄弟とも控除の対象外になる」と安心資産税会計の高橋安志税理士は指摘する。

 

売却してからの手続きも知っておこう。

特例を受けるには売却の翌年に確定申告する。

 

その際、空き家だったことを所在地の市区町村長に証明してもらう書類「被相続人居住家屋等確認書」を付ける必要がある。

 

市区町村長への申請には、被相続人の除票住民票、土地建物の売買契約書、電気ガスの閉栓証明書などがいる。

家屋を取り壊して更地で売却する場合は、空き家があるときの写真と取り壊し後の更地の写真も提出する。

相続が発生してから土地を貸したり、事業をしたりしていないことを証明するためだ。

 

譲渡所得の計算では家屋と土地の取得費が必要になる。

購入したときの売買契約書があればいいが、古い物件では見当たらないこともあるだろう。

「特に先祖代々受け継いできたような土地の取得価格は分からないことが多い」(・本郷税理士法人の松浦真義税理士)。

 

その場合は売却価格の5%を取得費として計算するのが基本だ。

土地については日本不動産研究所が算出する市街地価格指数を基に推計する方法もある。

取得費の5%で計算する場合と比べてどちらが有利かを税理士など専門家に相談するのも選択肢だ。(川鍋直彦)

 

■小規模宅地の特例 併用できる場合も
亡くなった親が住んでいた自宅を相続する場合、相続税の負担を軽減するため敷地の評価額を8割減らせる「小規模宅地等の特例」を使いたい人は多いだろう。

 

この特例は被相続人と同居し、相続後も住み続けることが条件の一つなので、今回のような相続空き家を売却するケースでは使えないことが多い。


ただし同居していなくても、相続人が相続開始の直前3年間に賃貸住宅に住んでいたなどの条件を満たせば、小規模宅地等の特例が適用される。

 

このため、相続した敷地を相続税の申告期限まで所有し続け、相続が発生してから3年後の年末までに売却すれば、両方の特例を利用できる。

[日本経済新聞朝刊]

 


相続した不動産はどのような評価額で遺産分割を行うのか?

相続において相続人が複数いる場合は、遺産をどのように分割するか協議をしなければなりません。

 

法定の相続割合で進めることもあれば、全く別の割合を相続人で決めることもあります。

 

遺産の内容が現金であれば分割に苦労はありません。

 

3,000万円の現金を2名で半分ずつ分割するのであれば1,500万円ずつ受領すれば良いからです。

 

しかしながら、遺産の内容が不動産の場合は少し勝手が違います。

そもそも不動産の価格をどのように判断するかという問題があるからです。

 

その不動産が3,000万円なのか、3,500万円なのか、2,500万円なのか、実際に売却してみなければ結果が分かりません。

 

周辺の相場が「坪単価○○万円」であったとしても、10坪であれば流通性に欠けてしまうので、相場に近い金額で売却することは難しいでしょう。

また、反対に500坪の土地であったとしてもやはり流通性に欠けてしまいます。

 

このように不動産を相続財産としていくらと評価するかは難しい問題であり、専門家に依頼すれば、費用がかかってしまう場合もあります。

 

不動産を相続した後の活用方法は「手放す(売却する)」または「活用する(居住や賃貸)」の2パターンです。

 

「手放す」場合は、売却後の手取り金額を半分ずつ分割するなどを決めておけば、評価額が正確ではなくとも、トラブルは少ないでしょう。

 

「活用する」場合は、長男が不動産、次男が同等の現金などという分割になる可能性もあり、不動産の時価評価はトラブルの種になってしまいます。

多くの相続では、不動産の時価評価額について、以下の方法で算出することが一般的です。

 

 

≪土地≫

 

 近隣の売買事例などに基づく不動産業者の査定価格を参考にする。

この方法が難しい場合は、土地の相続税評価額を求め、これを0.8で割り戻した金額を参考価格とする。相続税評価額は時価の約80%と言われています。

 

 

≪建物≫

 

 市区町村で入手できる固定資産税評価額を0.6で割り戻した金額を参考価格とする。

固定資産税評価額は時価の60~70%程度と言われています。

 

それぞれ参考とする評価額は、国が発表する公示地価や路線価などを参考にしており、公の数字に紐づいています。相続において、何よりも重要なことは、相続人全員が納得することです。

 

不満が大きい分割内容で協議を進めようとすれば、最終的に遺産分割協議書の作成段階でトラブルを抱える恐れがあります。

 

「相続人が多い」「遺産内容が複雑」などトラブルを抱えそうな相続事案の場合は、相続人の皆様の納得が得られやすいように、司法書士や税理士などの専門家に依頼することも視野に入れることをお勧めいたします。


不動産を相続したときの名義変更に期限はあるのか?

 親族がお亡くなりになられたとき、遺産をどのように相続するかの問題が発生いたします。

 

しかしながら、すぐにその問題に取り組むことは不謹慎と捉われがちです。

 

葬儀の手続きや遺品の整理、納骨や四十九日など人が亡くなりますと相続以外にも様々な対応が求められます。

 

 

相続人としても、ある程度落ち着いてから相続の問題に取り掛かりたいと考えるケースもあると思います。

 

 現在の税法における相続では、基礎控除が「3,000万円+法定相続人×600万円」と定められており、相続税が発生するケースと発生しないケースがあります。

 

例えば、法定相続人が2人(妻と息子1人など)の場合は、基礎控除が4,200万円になります。

この他、妻には配偶者特別控除などの特例もあります。

 

このように数千万円単位の遺産を残していなければ、相続税は発生しません。

実家などの不動産についても、評価額が基準になるため、相続では売買相場よりも低めに評価されます。

 

 相続税は相続が発生したことを知った日(一般的には亡くなった日)から10ヶ月以内という納付期限が定められていますので、相続税が発生するケースではこれを目安に相続問題に対応する必要がありますが、遺産がそこまで多くないケースでは、これを目安にする必要がありません。

 

 遺産の内容が預貯金などの現金である場合は、分割内容さえ決まってしまえば、それ以上の手続きはありません。

 

しかしながら、実家などの不動産が遺産に含まれる場合は、故人からの名義変更が必要になります。それではこの名義変更を行う期限はあるのでしょうか?

 

 その答えは、「期限はありませんが、早めに名義変更を進めることをお薦めします」です。

実家などで故人が亡くなった後もそのまま居住するのであれば、名義変更をしていなくとも特に支障はありません。

 

ガスや電気などのライフラインの名義を変更してしまえば、そのまま生活が出来るでしょう。

また、固定資産税もコンビニなどで納付してしまえばそれ以上の追求は無いでしょう。

 

 早めに名義変更すべき理由は、他の相続人の事情が変わる可能性があるからです。

前述の例の場合、相続不動産の名義変更をする前に、妻が亡くなってしまうと、名義変更には妻の相続人の協力が必要になってきます。

 

再婚などの場合は、他に相続人がいる可能性もあり、その相続人とは面識が少ないまたは無いというケースも多々あります。

 

その場合、相続内容に揉めるケースもあれば、印鑑証明書などの書類提出を依頼するのにも苦労してしまいます。

 

 一つ一つの相続をしっかりと完了させることは、後々のトラブルの防止にもつながります。

相続の内容が難しければ司法書士などの専門家は相談をして、早めの対応を心がけましょう。


不動産を相続したときの名義変更に必要な書類はたくさんある

相続を受けるとき、手続きが多く手間がかかるのが不動産です。お金には名前が書いていないため、遺産として相続を受けるのも手続きは安易です。

 

また、相続人の間で分割することも容易です。一方で不動産には、不動産登記法により、所有名義などの権利情報が整備されて

います。

 

数百万円、数千万円という資産の名義を変えるのですから、不動産登記法に基づく所有名義を変更する登記(相続登記)には、多くの書類を提出する必要があります。

提出しなければならない書類の内訳は以下の通りです。

 

≪提出が必要な書類≫

 

①故人及び相続人を特定するための書類

 

・被相続人(故人)の戸籍謄本

 →故人の出生から死亡までの戸籍謄本を集めなければなりません。

相続人を正確に特定することを目的としています。

  ・相続人全員の戸籍謄本

   →故人とのつながりを正確に特定するために必要な書類です。

 

②相続対象の不動産を特定するための書類

 

 ・対象不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)

  →どの不動産が今回の相続登記の対象であるかを示す書類です。

  ・被相続人(故人)の住民票除票

   →登記簿謄本に記載されている所有者と故人が同一であるか確認するために必要な書類です。

 

③だれが相続するのかを特定するための書類

 

・遺産分割協議書

 →相続人の間で対象不動産を誰が相続するか合意をしていることを証明する書類です。

法定割合で相続する場合は提出する必要はありません。

 ・相続人全員の印鑑証明書

  →遺産分割協議書に添付する必要があります。遺産分割協議書の捺印が実印であることを証明する書類です。

・該当不動産を取得する相続人の住民票

 →名義変更後の登記簿に載る住所と氏名を確認するための書類です。

 

④登記申請費用を確定させるための書類

 

・対象不動産の固定資産税評価証明書

 →相続登記には、登録免許税の納付が必要です。評価額の0.4%と定められております。

 

いかがでしょうか。多いと感じる方も少ないと感じる方もいらっしゃるかと思います。

相続人が多かったり、故人が本籍を転々と変更していれば、集める書類も多く、時間と手間を要します。

 

相続人が少なく、故人の本籍が出生から変わっていなければ、書類集めは1つの役所で完了できることもあります。

 

時間などに余裕があれば、ご自身で対応することもできますが、売却をしてその資金で相続税を支払う場合には、納付期限の関係から相続登記の手続きも期限が決められてしまいます。

 

相続では、相続人の数だけ事情が異なります。遺産を充てにしている相続人がいらっしゃる場合もあり、その考え方を否定してしまうとトラブルにつながります。

 

多くの相続人にとって最良の方法を選択できるように、相続内容が難しい場合は、司法書士などの専門家に相談することをお勧めいたします。


空き家を相続放棄しても管理責任に!どうして?

 相続という単語から皆様はどのようなことをイメージされるでしょうか。

 

テレビニュースでは「多額の遺産を相続した資産家」や「高額の相続税が発生した事例」などインパクトを重視した内容が取り上げられるため、相続税などが注目されがちです。

 

しかしながら、相続税には基礎控除「3,000万円+600万円×法定相続人数」がありますので、多くの相続においては相続税は発生しません。

 

むしろ、「地方にある実家を相続することになったが、現住居からは遠く、管理ができない」など相続不動産の使い道に悩む事例の方が多いのが実情です。

 

 相続では、相続を受けることと受けないことを選択できるようになっています。

相続を受ける場合には、相続財産の選別は出来ず、前述のような使い道に悩む不動産の他にも故人が抱えていた借金などの負債も相続する必要があります。

 

そのため、相続人は状況によって相続を受けないという選択肢も残されているのです。

 

 相続を受けないという選択を「相続放棄」と言います。

 

相続放棄という言葉から、全てが手離れすることを連想しますが、実際には相続放棄の

選択をしても放棄できないものがあります。

 

 「相続を放棄した者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」。 

 

 これは民法第940条第1項の規定であり、相続を放棄しても相続人が決まるまでの管理責任までは放棄できないと定めています。

 

 相続を放棄した場合、放棄した相続人がいなかったものとみなし、基本的には他の相続人に分配されます。

 

他の相続人も同様の状況から相続を放棄して相続人がいなくなってしまった場合には家庭裁判所が相続財産管理人を選任し、相続財産の処分に動きます。

 

債権者への弁済や特別な縁故者への財産分与の手続きを終え、最終的には国庫に帰属します。

 

 家庭裁判所や相続財産管理人が手続きを進めている間は、民法の条文にある「その放棄によって相続人となった者」は決まっておらず、その間の管理責任は「相続を放棄した者」が負うことになります。

 

手入れが出来ていない空き家は、老朽化による倒壊のリスクや雑草や枝葉の繁茂によって隣家に迷惑をかけることなどが考えられます。

 

また、管理責任を負うということは管理不十分に起因する事故の責任を負わなければならないということです。

 

遠方の空き家などでは自己の財産と同一の注意を払うことは極めて難しいのが現状です。

 

 例えば、相続財産が2,000万円の空き家と2,500万円の借金であったことから、相続放棄を選択したとしても、相続財産管理人が手続きを進めている間に空き家で火事が発生、隣家が延焼して1,000万円の損害賠償を求められた場合には、相続放棄の選択がマイナスになってしまう可能性もあります。

 

 相続を選択した後、すぐに売却してしまえば、相続放棄よりも素早く手離れすることもあります。

 

相続と相続放棄、どちらの選択が良いかは他の相続財産の有無や相続対象の不動産の立地や状況によりますので、判断に悩む場合には、早めに不動産業者や司法書士、税理士などに相談することをお薦めいたします。


不動産 売却 の 一括査定 のメリット デメリット と 評判

不動産売却を検討されている方は複数社に査定依頼をかけようと思っている方も多いことでしょう。

 

不動産の査定については複数社の査定がおすすめです。各社で査定価格は異なるので比較してみる必要があります。

 

その中でメリットがあると感じる不動産会社に依頼するのがベストです。

 

最近は一括査定が可能なサイトも登場しており複数社の査定依頼が簡単にできるようになっています。一括査定ですがどういったメリット・デメリットがあるのか?

 

その点も気になるところです。ここでは一括査定のメリット・デメリットについてご紹介したいと思います。

 

まず一括査定のメリットですが、1度に複数社に査定依頼をかけることが可能といった点です。

売却したい不動産情報を1度入力すればその情報をもとに複数の不動産会社が査定をしてくれます。

また無料であるというのも大きなメリットです。査定は無料で行ってくれます。

 

査定依頼ですが、こちらもけっこう労力がかかります。

複数社に依頼するとなればまずは不動産会社の選別から始めなくてはなりません。

 

そこから何社かに査定依頼をすることになります。当然ながら売却したい物件情報の伝達もその会社ごとにしなければなりません。

 

その点一括査定だとそれらの作業が1度で済み、大変手軽です。労力が大幅に減少できるうれしい仕組みとなっています。

 

次にデメリットです。一括査定のデメリットは一括査定を行っている特定の不動産会社のみが対象になるといった点です。

 

全国にある多数の不動産会社から条件があう複数社を選び出すわけではないので不動産会社については選択肢が決まっています。

 

こうした状況から複数社で査定依頼を検討している方は違う不動産会社にも査定依頼をしてみるのがおすすめです。

場合によってはそちらの方がメリットが出る場合もあります。

 

また短時間査定も増えています。短時間で査定できるのはうれしいポイントですが、あくまでオンライン上での査定であり、実際に不動産を見て査定しているわけではないので詳細の査定というわけにはいかないのがデメリットでもあります。

 

あくまで参考程度にといった査定であり、きちんとした査定を受けるには実際に売却する建物を見て査定してもらうことになります。

 

一括査定は査定が出てこれで完了というわけではありません。あくまで参考程度の査定額であり、その後その不動産会社に依頼するにしても現地の不動産を見た上で正式な査定額が出る形となります。

 

一括査定は上記のようにメリット・デメリットがあります。手軽に査定できる面では評判も良いです。

ただしあくまで参考程度であることを念頭に入れておく必要があります。


不動産の相続手続きに必要な書類を集めるのは大変!!

親御様やご親族が亡くなられ、御実家や土地、別荘などをご所有されていた場合、不動産の相続が発生いたします。

 

現金であれば分割することができますので、相続人の間でも相談の中で相続割合を決めやすいのですが、不動産は分割することができず、どのように相続をするのか対応が難しい資産です。

 

特に、不動産では相続に関連して登記の名義を変更する手続きも付帯します。

不動産の相続登記に要する書類は以下の通り多岐に渡ります。

 

■亡くなられた人、相続する人を特定するための書類

  ①被相続人(故人)の戸籍謄本

  ②相続人全員の戸籍謄本

■相続対象の不動産を特定するための書類

  ③対象不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)

  ④被相続人(故人)の住民票除票

■だれが相続するのかを特定するための書類

  ⑤遺産分割協議書

  ⑥相続人全員の印鑑証明書

  ⑦該当不動産を取得する相続人の住民票

■登記申請費用を確定させるための書類

  ⑧対象不動産の固定資産税評価証明書

 

 戸籍謄本や印鑑証明書など役所に関連する書類が多く、簡単に集められると思われるかもしれませんが、実際には集める作業が難航するケースも多くあります。

 

例えば、①被相続人(故人)の戸籍謄本は役所で取得できますが、被相続人が存命中に本籍を変更している場合があります。

 

婚姻を期に本籍を変えている人も多くいらっしゃいますし、更に離婚などによって本籍を移動している方もいらっしゃいます。

 

戸籍謄本は、本籍地のある役所で取得できる書類のため、北海道で亡くなられた方が沖縄出身であれば、沖縄の役所で取得する必要があります。

移動距離や手続きに要する時間を考えると取得が難しい場合も多くあります。

 

また、⑥相続人全員の印鑑証明書は人数や日頃の親交によっては取得が難航します。

 

2~3人で近しい親族であれば対応も容易ですが、相続人が多くなり、日頃連絡を取っていない親族などが含まれてくると全員分を集めるだけでも大変です。

 

実印登録をしていない相続人がいれば、⑤遺産分割協議書の作成に合わせて登録してもらわなければなりません。

 

上記のように手続きに難航するケースもありますので、不動産の相続登記を要する場合は、司法書士に相続全般の手続きを依頼してしまうことをお勧めいたします。登

 

記のプロである司法書士に依頼すれば、上記の書類を集める作業や遺産分割協議書の作成作業もお願いできます。

 

また、不動産の相続では、相続税や場合によってはその後の売却行為も関連してきます。

これの手続きを考慮した提案を受けられるだけでも司法書士に依頼するメリットはあると思います。

 

書類に漏れがあり、手続きが遅れてしまえば、親族間のトラブルに発展する懸念もありますので、不動産の相続を受ける場合は、まずは司法書士に相談してみましょう。


不動産の相続登記に期限はあるの?

ご親族が亡くなられて、不動産の相続を受けるときには、不動産登記の所有権名義を変更する手続きを要します。これを相続登記と呼びます。

 

「早く売却して現金化しなければ相続税が支払えない」など具体的に動かなければならない理由がある場合は、心持ちはどうあれ相続登記の手続きを進めなければなりません。

 

しかしながら、相続税が関係なく、相続登記を急ぐ必要が無い場合は、様々な書類を集める手間などから、後回しになりがちです。

 

 「相続登記は1年以内に手続きしなければならない」など期限を区切る決まりがあれば、嫌でも動き出すものの、実際には相続登記を申請する時期に決まりは無く、いつでも手続きができます。

 

数十年間放置していた相続についても、書類などが揃えば相続登記の手続きを行うことが出来ます。

しかしながら、相続登記を放置することによって以下のようなデメリットがあります。

 

 ①相続人の複雑化

  Aさんが亡くなり、相続対象者がBさん、Cさん、Dさんの3名だったとします。Bさんがその不動産の相続を受けましたが、相続登記はせず、そのまま放置をしている間にDさんが亡くなってしまうケースがあります。

 

 この場合、相続登記を申請するときには、BさんとCさんの書類はもちろん、Dさんの相続人にも書類を準備していただく必要があります。Dさん本人とは面識があっても、Dさんの子供や親族とは面識が無く、印鑑証明書などの書類を手配してもらうことを頼みにくくなってしまうということが懸念されます。

 

Dさんは同意していたとしてもDさんの相続人たちは同意をしないかもしれません。

その場合、書類が整わず、相続登記の申請がいつまでたっても出来なくなる事態に陥ってしまいます。

 

②相続人の判断能力の低下

 相続登記を放置している期間が長ければ長いほど相続人の年齢も上がっていきます。

場合によっては認知症など判断能力が低下する病気を発症する相続人が発生するかも知れません。

 

 認知症と診断された場合には、正常な判断行為が出来ないと見なされ、家庭裁判所に後見人を申し立てなければならない可能性もあります。

 

 「いつか落ち着いたときに相続登記をしよう」と相続登記を後回しにしてしまうと、上記のようにいざ申請しようとしても出来ない状態に陥っている場合もあります。

 

相続登記が出来なければ、不動産の登記名義は故人のままですので、売却行為や担保に入れて金銭を貸借する行為は出来ません。

 

ご自身が不幸にも交通事故などで亡くなってしまった場合には、①のようにご自身のお子様などの相続人に複雑な手続きを背負わせてしまう恐れもあります。

 

これらのリスクを回避するためにも、不動産の相続登記は、早めに済ませてしまった方が良いでしょう。


不動産の相続登記は自分で出来る

親族がお亡くなりになり、不動産の相続が発生したときには、法務局へ不動産の名義を変更する「相続登記」の手続きを行う必要があります。

 

「不動産」や「相続」は、日常の生活で携わる機会が少なく、「相続登記」を司法書士などの専門家に頼まなければならないものと考えている方も多くいらっしゃいますが、実際には、登記申請も税務申告も基本的にはご自身で出来る手続きです。

 

相続にも様々なケースがありますので、ご自身で手続きを進めるには難しい事案もありますが、トラブルを抱えていない相続は、ご自身で相続登記の手続きを進めることができ、司法書士への報酬を削減するメリットがあります。今回は、相続登記の基本的な手続きをご紹介いたします。

 

■亡くなられた人、相続する人を特定する。

 

①被相続人(故人)の戸籍謄本

亡くなられた人が生まれてから亡くなるまでの血縁関係を証明するための書類です。

相続対象となる人は誰なのか確定させるために必要です。

 

戸籍謄本は、本籍地の役所で取得できます。「相続登記に使用します」と役所の担当者に伝えるとスムーズに手続きができます。

 

故人が存命中に本籍と変更している場合には、その住所を管轄する各役所へ手続きを行わなければなりません。

 

②相続人全員の戸籍謄本

 

被相続人の戸籍謄本と相続人とのつながりを確認するための書類です。

相続が発生した日に既に生を受けていることや婚姻関係の裏付けを取る意味合いもあります。

 

■どの不動産が相続対象なのかを特定する。

 

③対象不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)

 

その不動産を管轄する地域の法務局で取得ができます。

正確な地番が分かっていれば、他の地域の法務局からでも取得できますが、土地がいくつかの筆に分割されている場合もありますので、出来ればその地域を管轄する法務局で取得するようにした方が良いでしょう。

 

④被相続人(故人)の住民票除票

 

登記事項証明書に記載されている所有権者と戸籍謄本の人が合致することを証明する書類です。

最後の住所を管轄する役所で取得することができます。

 

■だれが相続するのかを特定する。

 

⑤遺産分割協議書

 

どの遺産を相続人の誰が相続するのかを取り決めたことを証する書類です。

相続人全員で作成する必要があり、実印で捺印することが求められます。

書式のフォーマットはインターネットサイトから取得できますし、法務局でも取得できます。

 

⑥相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書の捺印が実印であることを証明するために全員分の印鑑証明書を集める必要があります。

 

⑦該当不動産を取得する相続人の住民票

誰の名義に登記を変更するのかを確認する書類です。

 

■登記申請費用を確定させる。

⑧対象不動産の固定資産税評価証明書

登記申請では、登録免許税を納めなければなりません。相続の場合は評価額の0.4%と定められており、評価額を証明するために必要です。対象不動産を管轄する役所にて取得することができます。

 

ここまでの書類を揃えて、法務局で登記申請手続きを行います。

相続人が少なく、相続税などの納税も関連しない事案であれば、手続きや書類手配は煩雑ではなく、時間にも余裕がありますので、何回か法務局等に出向いて相談しながらご自身で手続きが進められると思います。

 

相続税の納税期限は被相続人が亡くなられた次の日から10ヶ月と定められているため、相続税の納税が関連する事案や相続人が多く相続内容で揉めている事案などは、無理にご自身で進めようとして手続きが遅延すると、損失につながる可能性もありますので、司法書士へ相談することも考えましょう。


相続した不動産を売却した場合は確定申告を必ず行いましょう

相続した不動産の使い道に困っていませんか。「相続した家に住む」という用途もありますが、場合によっては、距離の問題や築年数の問題から住むという選択肢が難しいこともあります。

 

地方の実家を離れて東京で結婚して家を保有している方であれば、地方の実家を相続しても、実家に戻るという選択肢は現実的に難しいものです。

 

 

「貸す」という用途もありますが、大家としての責任も生じます。

空き家の期間が長くなれば、建物の劣化が進み、管理の問題も考えなくてはなりません。

現住居から近ければまだしも、遠方ならば管理は更に大変になります。

 

 様々な用途を検討した後に最終的な判断として「売却」に辿り着くケースも多くあります。

売却が上手くいけば、数百万から数千万円の現金が手に入りますので、子供の学費や現住居の住宅ローンの繰上げ返済、住み替えの資金など過程の事情に合わせて様々な用途で活用できます。

 

今回、覚えておいていただきたいことは「売却に関する税金を支払わなければならないケースがある」という事です。

 

不動産を売却して利益が得られた場合は、不動産の譲渡所得税を納めなればなりません。

利益が得られるということは、取得金額よりも売却金額が上回るということです。

相続において、不動産の取得金額も引き継ぎますので、土地が安価な時代に購入していれば、それが取得金額になります。

 

 また、代々相続を受けてきた場合など取得金額が不明確な不動産も世の中にはあります。

この場合は、売却金額の5%が概算取得金額とされます。つまり、約95%が売却による利益と扱われてしまうという事です。

 

 譲渡所得税は、譲渡までの期間が短期(5年以下)か長期(5年を超える)によって税率が変わります。長期の方が税率は低いのですが、それでも20%(所得税15%・住民税5%)です。

 

5,200万円で売却ができ、売却に係る経費を差し引いた手取金額が5,000万円であった売却であった場合、取得金額が示せず、概算取得金額が適用されてしまうと以下の算式になります。

あくまで例ですが、数十万円から数百万円の譲渡所得税が発生する事例は少なくありません。

 

  ■算式:(5,000万円-(5,000万円×5%))×20% = 900万円(譲渡所得税)

 

 譲渡所得税は売却した年に確定申告を行って納める税金です。

確定申告は自分から申告する方式ですので、税務署にばれなければ大丈夫と考える方もいらっしゃると思いますが、不動産は大きな金額が動きますので、登記情報の移転などを税務署はチェックしています。

 

 正しい時期に税金を納めていなければ、「延滞税」や「無申告加算税」などペナルティに近い税金が追徴課税されるリスクもあります。

 

例えば、売却で得られた現金を現住居の住宅ローンの繰上げ返済に全て使ってしまった後に、このような税金を納めなければならなくなってしまったら、使える資金が手元に無く、資金確保のために住宅を売却しなければならないかもしれません。

 

不動産の売却では、税金がかかるケースがあるという事をご認識いただき、税金を納めた後に売却で得られたお金の使い道を考えるようにしましょう。


不動産の相続手続きに必要な書類とは?

親族が亡くなり相続が発生すると、日頃の生活では馴染みの無い知識や言葉に接する場面に出会います。

 

特に相続財産の中に不動産が含まれていれば、相続関係のみではなく、不動産関係の知識や言葉も加わります。

 

多くの方は、相続手続きが難しく、司法書士のような専門家に依頼しなければならないものであると考えてしまいます。

 

 

しかしながら、相続不動産の登記手続きには、難しい手続きを要するものもあれば、一般の方でも手続きができるような簡易なものもあります。

 

今回は相続不動産の登記手続きに要する書類をご紹介いたします。

 

 

①対象不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)

 

どの不動産の登記を変更するのか確認するための基本書類です。その不動産を管轄する地域の法務局で取得ができます。

 

正確な地番が分かっていれば、他の地域の法務局でも取得ができますが、土地がいくつかの筆に分割されている場合もあるので、出来ればその地域を管轄する法務局で取得するようにしましょう。

 

②被相続人(故人)の戸籍謄本

 

亡くなられた方が生まれてから亡くなるまでの血縁関係を証明するための書類です。

 

相続人を確定させるために必要であり、確定した相続人で後述の④遺産分割協議書を作成します。

戸籍謄本は、本籍地の役所で取得できます。相続登記に使用すると役所の担当者に伝えるとスムーズです。

 

本籍を変えていなければ1箇所の役所で済みますが、本籍を転々と変えている場合は、各役所に確認して郵送などで取得する必要があります。

 

本籍が何回も変わっていると思われる場合は手続きが煩雑になるため、司法書士に依頼してしまうのも一つの手です。

 

③被相続人(故人)の住民票除票

 

①の登記簿に記載されている人と②の戸籍謄本の人が合致することを証明する書類です。

最後の住所を管轄する役所で取得することができます。

 

④遺産分割協議書

 

どの遺産を相続人の誰が相続するのかを取り決めたことを証する書類です。

相続人全員で作成する必要があり、実印で捺印することが求められます。

 

⑤相続人全員の印鑑証明書

 

④の捺印が実印であることを証明するために全員分の印鑑証明書が集める必要があります。

 

⑥相続人全員の戸籍謄本

 

②の戸籍謄本と相続人とのつながりを確認するための書類です。

相続が発生したときに既に生まれていることや婚姻関係の裏付け書類の意味合いもあります。

 

⑦不動産を取得する相続人の住民票

 

相続人の誰の名義に登記を変更するのかを証明する書類です。

 

⑧対象不動産の固定資産税評価証明書

 

不動産の登記名義を変更するためには登録免許税を納める必要があります。

相続の場合は評価額の0.4%と定められています。お手元に無い場合には、管轄の役所で取得することができます。

 

故人が本籍を変えていなければ、1つの役所でほとんどの書類が揃います。

また、相続人も人数が少なく、居住地域が近ければ戸籍謄本などを集めるのは容易です。

 

遺産分割協議書は、相続人が少なく居住地域が近ければ、みなさんで集まって一斉に署名捺印して作成

出来てしまいます。

 

一方で、故人が本籍を変えながら全国を転々としていたり、相続人が居住している地域が全国に散らばっていると遺産分割協議書を作成して回覧するのも難航します。

 

勤めている方などは本業に差し障りが生じてもいけませんので、手間がかかりそうだと判断した場合には、司法書士に相談してみた方が良いでしょう。


子供が親にしてもらいたい「家」の後始末5つ

親の残した家が空き家になって困っている子供が増えている。

 

子供と言っても、今の日本は超長寿社会。

親が80歳代の家はごく普通、90歳を超える親を持つ子供も増えた。

 

だから子供といってもその年齢は50歳代後半から60歳代にもなる。

 

 

 

家が処分できない最大の原因は「親が残した家財道具」

 

 空き家はなぜ放置されるのか、空き家に関するアンケート調査などを紐解くと、非常に多くの回答に「家の中に親が残していった家財道具などの整理ができず、途方に暮れている」というものがある。

 

 家の中を片付けない限り、賃貸に出そうにも、あるいは中古住宅として売却に出そうにも「準備が整わない」ことになる。空き家の多くが、処方箋を施す前にすべき「後片付け」が出来ておらず、スタートラインにも立てていないのだ。

 

 昔は、親が60歳代から70歳代で亡くなった。子供も、まだ多くが40歳代。

家の後片付けをするのにも体力的に余裕があった。

 

ところが、60歳近くになろうものなら、自分たちも体のあちこちに不具合が生じ始め、さて実家の後片付けといっても体がいうことをきかなくなっているのだ。

 

膨大な量の家財道具に途方に暮れる「歳を取った子供」たち

 かてて加えて、親が長寿になったということは、家財道具が年を追うごとにどんどん増えていることになる。

 

認知症などを患って、必要のない食品や健康器具、衣服などを大量に買い込んでしまっているケースもある。

 

残された膨大な量の家財道具を眼前にして途方に暮れるのがすでに「歳を取った子供」の姿である。

 

こんな状態で家を子供に相続させる親になりたくなければ、生前でまだ元気なうちに次にあげる5つのことをしておいていただきたい。

 

相続人には「家」より「現金」が圧倒的人気

 

◆1.生前売却

 最近は、子供や孫が自分の住んできた家に「住まない」ケースが増えている。

自分がどんなに愛着がある家であったとしても、子供たちは都心居住などで親の家には戻ってこない場合が多いのだ。

 

先祖伝来の家でも「自分の代限り」の家、あるいは自分「一代限り」の家は、なるべく処分して現金に換えておくことだ。

 

 たとえば、自分が高齢者施設等に入居して、もはや家には戻らない状況になったときなどがチャンスだ。

親が戻らないとわかっていても、子供の側から家を処分したほうが良いなどとは、口が裂けても言い出せないものだ。

 

 相続の場合、現金よりも不動産のほうが、相続税評価額が有利だといわれるが、今後日本の住宅地の多くが、地価下落となっていく局面。さっさと現金にして渡したほうが子供に喜ばれるというものだ。

 

実際、現代の相続の現場では、親の「家」よりも「現金」のほうが、相続人には圧倒的に人気があると、私の知り合いの税理士は言う。

 

時代遅れの水周りは評価ゼロ! 家の値崩れに気づかない親たち

 

◆2.家の診断

 

 子供に残す家は、先祖から引き継いできた家は別だが、自分が住宅ローンの返済に耐えて手に入れた家が多いだろう。

 

買った当時の金額はよく覚えているものだが、その後はローン返済にかまけているだけで、不動産取引と縁のある親は少ない。

 

 そんな多くの親は自分の家の価値が今、どのくらいになっているのかをよく理解していない。

 

平成バブルの時は1億円したような戸建て住宅でも、いまや1000万円でも売れないような事態になっている家も多いということに、ほとんどの親は気づいていないのだ。

 

 また、自分が手塩にかけて維持した家と思っていても、既に築30年から40年を経過した家だ。

 

トイレやキッチン、洗面所、風呂などはすでに時代遅れの仕様になり、省エネの観点からも劣等生で、マーケットでは全く評価されない代物になっている。

 

次の代まで残したい、賃貸に活用したいのなら、家のどの部分をどの程度直したらよいのかを見極めておくことだ。

 

 売ればよいと思っていても、現実は甘くない。今自分の家がどの程度の評価なのかは、何も不動産屋に行かなくてもおおよその見当がつく。

 

ネットを見れば、自分の住むエリアの同じような家がどの程度の価格で売買、賃貸されているかのデータはいくらでも拾うことができる。

 

隣地とのトラブルは解決しておくべし

 

◆3.家の周囲を身ぎれいに

 

 家はただ住むだけなら問題がないと思っていても、いろいろ厄介な問題を背負っているものだ。

隣地との境界が整っていない、通行権などの権利が付着している、土地の所有者が複数いる、周囲の土地との間にもめ事がある、などは売却や賃貸を行う時に思わぬ障害になる。

 

子供の代に引き渡す前に整理しておきたい。

 

◆4.断捨離

 

 子供には親の残していく家財道具の価値がわからない。今から「断捨離」を行うことだ。

思い入れのあるものでも、子供にとって価値のないものには「潔く」お別れをしておかないと、処分に困るのは子供だ。

 

 家財道具の処分と合わせて、自分の財産目録を残しておくとよい。子供にはわからない財産価値の高いものもあるからだ。

 

ゴミ出し、銀行口座などの手続きをメモにすべし

 

◆5.連絡先

 

 親の家だから子供もわかるだろう、は禁物だ。子供が親の家で暮らしたのは高校生まで、といったケースも多い。親の家に住んだ記憶ははるか昔。

 

親が亡くなってみると、ゴミ出しルール、新聞販売、電気ガス水道、植木剪定業者、地元自治会、銀行口座、サークル活動、わからないことだらけだ。

 

どこでどんな手続きをすればよいのか、事前にメモを残しておきたい。

 

 家というものに大きな財産価値がなくなってしまった現代。親の想いと子供の願いの間には大きな溝がある。

 

その溝を今から少しでも埋めておくことだ。相続も「ハード」の時代ではなく、「ソフトウェア」の時代なのだ。

牧野 知弘

 

引用元:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170516-00002498-bunshun-bus_all&p=2


チラシから確認してみる不動産会社

チラシから確認してみる不動産会社

「今月の問い合わせは何件だろう」規模の大小を問わず各社共、広告宣伝費にはかなりの予算を割いています。

 

インターネットの普及に伴い問い合わせ 方法が多様化している現在、お客様はどの様な方法で問い合わせをしているのでしょうか。

 

 

 

お客様からのお問合せ方法を大別すると

 

①インターネット ②チラシ ③フリーペーパー ④店舗への来店

【購入】・【売却】により多少の違いはありますが、上記が主な問い合わせ手段になっています。

中でもインターネットが約52%と半数以上を占め、紙媒体が約22%と低くなっています。(全宅連不動産検索意識調査参照)

 

しかし、この様な状況下においても【売却】のチラシが自宅ポストに定期的に投函されています。

 

「出来る事なら良い不動産会社にお世話になりたい」

 

あなたの不動産を売却する時はこの様に考えるのではないでしょうか。
投函されているチラシから【どんな不動産会社なのか】確認してみるのも良いでしょう。

まず、紙媒体を利用したチラシの場合、どこを確認するべきでしょうか。

 

①免許番号の確認

 

免許番号を確認して頂くと不動産を何年営んでいるのかが分かります。

古ければ良いという訳ではありませんが、その会社の実績を確認する事が出来ます。

 

②見やすいチラシかどうか

 

パッとチラシを見た時に見易いチラシの構成になっていますか。綺麗なデザインではなく、見やすい構成になっているか確認して下さい。

売却活動を開始した場合、その広告にあなたの所有不動産が掲載されます。


購入ご検討者様は実際の建物を見る前に販売図面を確認します。物件の第一印象は販売図面です。

 

フリーソフトでも、完成度の高い広告の作成は可能です。完成度の低いチラシを作成する営業マン、そのチラシを配る事を許可する会社、仕事内容はどうでしょうか。

 

③チラシの内容

 

主には【景品表示法】・【公正競争規約】・【宅建業法】等によって制限が設けられています。

売却のチラシについても同じです。

 

あまりに具体的な売却条件が記載されているチラシやキャッシュバックキャンペーン等、景品表示法に抵触する可能性があります。

 

不動産は一般的には最も高い買い物と言われています。
売却を依頼する業者さんに売買契約書等の重要書類の作成をお願いする事になりますので、法令の遵守が最低限必要になります。実際、契約書の内容不備などでトラブルになっているお客様がいらっしゃいます。

 

④電話で直接話をしてみる

 

印象の良いチラシの業者さんをいくつか選定し実際に電話して下さい。
【質問の受け答え】・【話し方】・【言葉遣い】等を確認します。

話し方や質問の受け答えだけでも、店舗・営業担当の印象は分かります。

チラシを確認して頂くと、インターネットでは見えてこない点を確認する事が出来ます。


チラシは不動産業者さんへの入り口です。簡単にチラシを確認して頂くだけで、業者さんの性格が多少ですが分かると思います。


高齢者にとって不動産は資産?それとも悲惨?

少子高齢化が進んでいる日本では、内閣府【平成 28 年高齢社会白書】によりますと2020 年には総人口の約 43%が 60 歳以上の高齢者になると予想されています。

 

人口の約半数を高齢者が占める事となる少子高齢化社会において、不動産はどの様な活用が考えられるのでし ょうか。 

 

大きく大別しますと 2 つ、考えられます。

 

1 つ:“住まいの確保”

 

2 つ:“資産の確保”

 

 

まず【住まいの確保】に関してですが 年齢に関わらず、生きていく上で必ず必要になるものは“住宅”ではないでしょうか。

 

高齢化社会を迎えるにあたり、高齢者の住まいに様々な選択肢が出てきた様に思います。

 

以前であれば【同 居】・【所有不動産での一人暮らし】が主な形態だったのですが昨今では、同居を避ける世帯・有料老人ホ ームに入る世帯・一人暮らしを選択する世帯と様々な選択肢が見受けられます。

 

高齢者の一人暮らしといっても“賃貸”・“所有不動産”では意味合いは大きく異なります。

以前とは異なり、定年退退職の延⾧等、高齢者の労働環境が整ってきており、一定の所得を得ている高齢者も 多数、いらっしゃいます。

 

一定の所得がある状況下で高齢者が賃貸住宅を借りようとした時、会社員時代と同 じ様に機能・設備が整っている自分好みの部屋を借りる事が出来るのでしょうか?

 

答えは「非常に難しい」です。

 

オーナー様の立場で考えた場合、

金銭面や万が一の事故等を想定しなければならないので、高齢者のみでの入 居は非常に難しいです。

 

確実な老後の住まいの確保する事は不動産を所有する大きな理由の一つとなります。

ただし、不動産を所有するということは“ランニングコスト”というデメリットを抱える事にもなります。

 

“一戸 建”であれば税金関係や建物修繕費用、“マンション”であれば税金以外にも管理費・修繕積立金等が

必要になり ます。

 

一見すると、大きなデメリットと感じる方もいらっしゃるかも知れませんが先述した通り、現在は高齢者の労 働環境が整っています。

 

1 ケ月分の賃料を得る事は難しいかもしれませんが、1 ケ月分のランニングコストを得 る事は難しくないのではないでしょうか。

 

続いて【資産性の確保】に関してですが 国立社会保障・人口問題研究所による【一般世帯総数】の推移の調査を確認すると 1 都 3 県の世帯数は約 13000 世帯以上と予想されています。(2035 年までの推移)

人口の減少と比べますと世帯数の減少は微減と予 想されています。

 

世帯数の予想推移からも首都圏の世帯数の増減は少ないと予想する事が出来ますので、これまでと変わらず、不動産を資産と捉える事が出来ると思います。

 

但し、ご予算内の不動産を所有した場合を想定しておりますので、お客様それぞれの老後の資金計画を立てて 頂く事が前提となります。

 

その際、駅 5 分前後の物件を選定して頂きますとより、理想的です。

「これから住む場所がないんです」これほど悲惨な状況はないと思います。

【老後の資金計画】に基づき不動産を選定して頂ければ、高齢化社会の日本においても不動産は悲惨な状況を 回避する資産となるのではないでしょうか。 


地価は当面上昇トレンド 「五輪後」見極めたい

 2014年4月の消費増税後の不動産市場の落ち込みはまだ記憶に新しいが、今後の不動産市場動向に関しては、

 

リーマン・ショックのような大規模な経済クラッシュ、または東日本大震災のような大規模な自然災害など突発的なことがない前提であれば少なくとも東京五輪が開催される2020年までは、回復ないしは上昇基調が続くだろうという見方が、私たち不動産業界では有力だ。

 

■主要150地区で地価下落が消える

 

 国土交通省の「地価LOOKレポート」によれば、14年第3四半期(7月1日~10月1日)

の東名阪の三大都市圏と地方中心都市の計150地区では、既に8割以上の地区で地価が上昇し、下落地区はなくなった。近く公表される見通しの第4四半期分もおおむね同様の結果

となろう。

 

 これまでの、そして今後当面の不動産市場を支えるのは、2年半ぶりに再開される「住宅エコポイント」などの市場活性化策に加え、なんといっても「低金利」だ。民間金融機関と住宅金融支援機構が共同提供している長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の2月の金利は、1月よりさらに0.10%低い1.37%(※)にまで下がり、史上最低を更新した(※返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下の場合。金融機関により異なる)。

 

■史上最低金利が後押し

 

 さらに今月3日に成立した補正予算により、9日受け取り分からフラット35Sの金利下げ幅が拡大、9割超を融資する場合の上乗せ金利も引き下げられた。

 

三菱東京UFJ、三井住友、みずほのメガバンクによる10年固定金利型住宅ローン(最優遇金利)はそろって年1.1%とこちらも最低水準だ。

 

 景況感の回復、政府による公共投資、震災の復興需要等を背景に労務費や資材価格の上昇トレンドは継続中で、今後売りに出される新築マンションへの価格転嫁は必至だが、低金利による買いやすさで、どの程度吸収できるのか注目されるところだ。

 

 ただ今後も価格が維持、上昇する可能性があるのはやはり、東京都心と五輪で沸く湾岸地域、あるいは大都市中心部だけにとどまるだろう。首都圏でいえば、埼玉の大宮駅周辺のみ、千葉なら柏や船橋の駅周辺のみと、局所的、限定的な動きになりそうだ。

 

 東京五輪開催による競技施設の新設や道路・橋梁などの更新、民間企業によるホテル開発が目白押しの東京中心部、湾岸地域の一部などはオリンピックまで、一段と地価が上昇する余地を秘めている。

 

 日銀による不動産投資信託(REIT)の買い上げや、1年で15%程度円安となったことで(ドルベース)による海外マネー流入も期待できる。海外マネーにとっては1年前に1億円だったマンションが8500万円で買えるのだ。

 

 ただし、勝どき、晴海、豊洲など開催地や選手村周辺など湾岸地区の動向については、より慎重に考える必要があろう。五輪という夢から覚めた後の、現実の交通・生活利便性や災害時の避難場所の有無などをよく見極めたい。

 

不動産コンサルタント・長嶋修

引用:https://style.nikkei.com/article/