さいたま市 空き家の悩み

さいたま市 不動産 売却と活用
さいたま市 不動産 売却と活用

ここでは「空き家」に関するニュースやコラムなどを紹介します。

2040年には1000万個を超えると推測される「空き家」。何の利用もしないのに税金だけはしっかりとかかってきます。

不動産は、自分で使うか、その不動産を利用してお金を稼ぐか以外には、正直使い途はありません。「いずれ・・・」と思っていても、今後は一定の都内及び駅前または駅より500m以内の不動産以外は大きく値上がりすることは無いと予想されます。

あなたの「不動産」が「負動産」にならないようにそして、親御さんが他界された際の

「相続」が「争族」にならないよう、今からキチンと対処をしておきましょう。


空き家の相続を受けたときの魅力的な減税措置が始まりました!

 平成25年の総務省の調べでは、全国で 約820戸もの空き家があるという結果が 出てきています。また、この空き家の数は年々増加していく傾向にあります。

 

人口減少の時代を迎えた日本において、

新築マンションなどが継続して分譲されているため、少しずつ空き家が増えていく

ことは自明の理かもしれません。

 

 空き家の中には、しっかりと管理がなされている空き家もありますが、現居宅との距離が遠いことや維持管理の費用が高いことを理由に管理が不十分な空き家も多くあります。

管理が不十分な空き家は倒壊のリスクや防犯・防災の観点で問題視されています。

 

 空き家は相続で取得するケースが多々あります。居住していた住宅を売却するときには様々な減税措置を受けられますが、非居住である空き家に関しては減税措置が受けられず、結果として、これが相続を受けた空き家について売却などの処分が進まない理由の一つと

なっていました。

 政府は、この空き家の問題に対応するため、平成28年度税制改正にて空き家の売却に

関する減税措置を講じました。その内容は、相続を受けた空き家の売却について、一定の

条件を満たすことで居住用不動産の売却と同様に譲渡所得の3,000万円控除を受けられる

というものです。

 

 相続を受ける不動産は取得経緯や金額が分からないものも多く、その場合には売却金額

の5%が概算取得費用として適用されてしまいます。経費等を差し引いても売却金額の90%程度が譲渡所得の扱いになり、20.315%の税金が課税されてしまうのです。3,000万円の

控除を受けられることで以下の通り大きな減税効果を得ることが出来ます。

 

 【例】譲渡所得4,000万円の場合

     控除無し:4,000万円×20.315%=812.6万円(譲渡所得税)

     控除有り:(4,000万円-3,000万円)×20.315%=203.15万円(譲渡所得税)

 

 相続した空き家において譲渡所得の3,000万円控除を受ける場合には、以下の条件を満たす必要があります。

  ①相続開始直前(亡くなる直前)において被相続人が1人で住んでいたこと

    →相続によって空き家になってしまう。

  ②旧耐震基準(昭和56年5月31日以前)に建築された家屋であること

                              (マンションは除く)

    →現在の耐震基準に適合せず、地震等で倒壊の危険性がある。

  ③相続開始から売却時まで賃貸など事業の用に供していないこと

    →事業等に利用するほどの空き家ではない。

  ④売却金額が1億円以下であること

    →一般的な住宅に範囲を限定すること

  ⑤相続日から起算して3年を経過する12月31日までに売却すること

    →放置することで倒壊等の危険が継続するため、一定の期限を設ける。

  ⑥平成28年4月1日から平成31年12月31日までに売却すること

    →⑤と同様に期限を設ける。

  ⑦家屋を取り壊さずに売却するときは新耐震基準に適合することを証明すること

    →売却後も同じ家屋を利用する場合には、倒壊のリスクを軽減するため、現在の

     耐震基準に適合していなければならない。

 

 今回の減税措置の趣旨は、相続した空き家の処分を推進させることですので、前述の

ように条件が限定されています。この減税措置を受けるためには、条件を満たすために

故人の居住状況や取り壊した建物の状況を証明することなど多くの提出書類を用意する

必要があります。

 

書類等が不足して減税措置が受けられない場合には最大約600万円も手取り金額が減って

しまう恐れがありますので、この特例措置を利用する場合には、予め税理士等の専門家に

ご相談することをお勧めいたします。

 

さいたま市の空き家(活用・管理・売却・解体・買取)対策に対応の不動産屋


不動産売却時、譲渡所得が出た時の所得税・住民税の税率

不動産を売却した時に取得した時の金額よりも高く売れたことで利益が得られた場合には、利益(譲渡所得)に対して税金が課税されることはご存知でしょうか。

 

建物は経年で劣化していくものですので、取得した時の金額よりも高く売れるということがイメージしにくいかと思います。

 

取得後に街の再開発や大型ショッピング

モールの誘致が決まって街全体の資産価値が向上することもあれば、ヴィンテージマンシ

ョンとして認知されて価値が維持向上することも稀にあります。

しかしながら、これらの事例よりも譲渡所得税が発生しやすいのは取得したときの金額が

不明確である場合です。

 

取得した時の金額が分からない不動産を売却した場合、取得した時の金額は概算として売却時の金額の5%が計上されてしまいます。昨今取得した不動産であれば、売買契約書などがしっかりと締結されており、不動産取得時の金額を調べることは容易に出来ると思います。

 

しかしながら、昔ながら先祖代々保有してきた土地や親族間での売買によって取得した土地建物など取得時の書類保管が乏しく、取得した時の金額を把握することが難しい不動産も存在します。

現代では核家族化が進み、実家から離れて都心部などで生計を営む方が増えています。

親御様など親族がお亡くなりになり実家を相続にて取得したが、既に相続人は実家から離れており現居宅からの距離が遠く維持管理が難しいことから実家を売却するケースなどもあります。

 

実家のどこかに取得した時の売買契約書などが保管されていれば良いのですが、取得金額が分からない場合には以下の通り納付すべき税金が大きく変わってしまいます。この事例では、約370万円も税金が増えてしまいます。

 

 例① 売却金額3,000万円 取得金額2,000万円 所有期間5年超 非居住用の場合

   (3,000万円-2,000万円) × 税率20.315% = 譲渡所得税2,031,500円

 例② 売却金額3,000万円 取得金額が不明 所有期間5年超 非居住用の場合

   (3,000万円-150万円) × 税率20.315% = 譲渡所得税5,789,775円

 

日本では、この事例のように現居宅から遠いなどを理由に適切な維持管理がなされていない空き家が増えてきています。

平成25年に総務省から公表された資料によれば全国で約820万戸の空き家が発生しています。維持管理が出来ていない空き家には防災防犯性の低下や枝葉の越境など近隣トラブルの懸念が高まってしまうため、空き家の売却を促進するよう平成28年度税制改正により「空き家の譲渡所得3,000万円控除」が新たに設けられました。

 

一定の条件を満たした空き家の売却に対して、譲渡所得を3,000万円控除する内容であり、これの適用を受けられれば前述の①②も税金は課税されなくなります。

 

相続によって空き家を取得した場合は、故人がその空き家を取得した時の金額が引き継がれます。前述の通り、取得金額が分からない場合は、基本的に譲渡所得税が課税されてしまいます。売買契約書など取得したときの金額が分かる書類の有無を早めに把握することが非常に重要であるとともに、現在は「空き家の譲渡所得3,000万円控除」の適用が受けられるケースに該当するかも同じく重要なポイントです。

 

取得時の金額を証明する書類として当時の金融機関の振込履歴や登記簿謄本の抵当権などが認められる場合もあります。「空き家の譲渡所得3,000万円控除」の適用も含め、空き家を相続する可能性がある場合には、税務署や税理士に相談しながら早めに対応を進めていくことをお勧めいたします。

 

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空き家を売却すると税制優遇を必ず受けられる?

増加傾向にある空き家への対策として、平成27年2月に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。

 

これを受け、平成28年度の税制改正大網に

おいて、相続で取得し、一定の条件を満たした空き家には譲渡所得の3,000万円控除が適用

されることになりました。

 

 譲渡所得税の税率は20.145%ですので、最大で約600万円の税金が優遇される特例です。空き家は相続で取得することが多く、被相続人(亡くなった方)がその空き家を購入した時の金額が不明であることが多々あります。

 

その場合、売却価格の5%を取得価格とみなすため、売却時に多額の譲渡所得税が発生する可能性があります。

 前述の通り、この税制優遇を受けるためには一定の条件を満たす必要があり、全ての空き家の売却に適用されるわけではありません。

 

今回は、この特例を受けられるか否かの一定条件を詳しくご説明いたします。

 

条件①:期間限定の特例であること

 いつまでの続く特例ではなく、平成28年4月1日から平成31年12月31日までに売却する

ことが条件の1つです。今後の空き家数の推移から期間が延長される可能性もありますが、現時点ではこの期日までに売却する必要があります。また、この「売却」という意味合いは、「所有権移転」を指します。通常の売買契約では、契約から所有権移転(引渡)まで

数ヶ月を要しますので、期日が近くなりましたら、この辺りも考慮にいれましょう。

 

条件②:特定の期間内に売却すること

 相続が発生してから3年経過する年の年末までに売却することも条件の1つです。

条件①を踏まえると、平成25年1月2日以降に発生した相続で取得した空き家が対象と

なります。

 

条件③:被相続人が亡くなる前に一人暮らしであったこと

 被相続人が亡くなる直前にその家に一人暮らしであったことも条件になっています。

亡くなる直前を老人ホームなどで暮らしていた場合は対象外です。

 

条件④:相続から売却までに間に事業に利用していないこと

 空き家を相続して扱いに困っている方に売却を促すために優遇する制度ですので、

事業に利用した場合は優遇の対象から除外されてしまうので注意が必要です。

 

条件⑤:建物が旧耐震基準の建物であること

 昭和56年6月1日をもって建築基準法は大きく改正されており、それ以前を旧耐震、以降を新耐震と呼びます。地震などによる空き家の倒壊などを防ぐことを目的としているため、

現在の耐震基準に満たない旧耐震の建物が条件になっています。建物を解体して売却する

場合には、旧耐震基準の建物が存在していたことを証明する必要があります。

 

条件⑥:売却後、住み続ける場合には新耐震基準への耐震補強が必要

 条件⑤の通り、災害対策の一環にもなっているため、この特例の適用を受けながら住み

続ける場合には、新耐震基準を満たす耐震補強のリフォームが必要です。

 

条件⑦:売却金額が1億円を超えないこと

 上限の金額が決まっています。固定資産税の精算なども売却金額の一部に含まれるので

上限ギリギリの売却は注意が必要です。

 

前述の通り、空き家に対する税金の優遇は非常に限定的であり、誰でも受けられるものではありません。

また、条件が多いため、この特例を受けることを考えるならば、早めにしっかりと条件を

確認し、場合によっては税理士へご相談することをおすすめいたします。

 

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空き家を売却するメリット

相続などで空き家を保有することになった場合、このまま保有していた方が良いのか、売却してしまった方が良いのか、判断に悩むところです。今回はそんなお悩みを抱くあなたのために空き家を売却するメリットについて、まとめました。

 

空き家を売却するメリット①

維持管理の大変さが無くなる

 空き家が住んでいる場所の近くならば、気軽に行くことができるので、移動はそこまで手間にはなりません。

 

しかしながら、田舎で空き家になっていた実家を相続した場合など、大きな移動を伴う空き家の維持管理は大変です。移動に要する時間や旅費、場合によっては宿泊場所の確保も必要です。

 

 また、住宅は住んでいないと傷みやすくなります。戸建住宅の天敵である白アリは日光と震動が苦手です。

空き家は、居住者が歩いたりする震動が無く、薄暗い環境が多いため、白アリには快適な

環境です。

 

白アリは住宅に侵入する際、日光を遮る目的で基礎部分などに蟻道と呼ばれる土のトンネルを作ります。

戸建住宅を空き家にして放置してしまうと蟻道を見つけ除去することができず、構造材などが食い荒らされてしまいます。

 

 加えて、人が住んでいないと水を使うことがありませんので、トラップの封水が蒸発して乾いてしまいます。

 

封水とは下水の臭いが住宅に上がってくることを防ぐために排水管の一部分に水を貯めて

おく仕組みのことです。封水が切れてしまうと家の中に下水の臭いが蔓延し、壁紙などに

残った臭いはしばらく取れません。

 

 上記の通り、空き家を適切に管理していくことは大変なことですので、維持管理の手間を無くすという理由だけでも売却するメリットのひとつになります。

 

空き家を売却するメリット②

固定資産税の納税が無くなる

 全ての住宅には固定資産税がかかり、空き家も例外ではありません。その空き家に対して毎年10万円の固定資産税がかかっているのならば、10年で100万円です。売却をすれば、

この固定資産税を無くすことができますのでお金の面で大きなメリットになります。

 

 また、平成27年には「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。

今までは、空き家でも土地の上に建物が建っていれば、居住用財産とみなされ、土地の固定資産税は6分の1に軽減されていました。

 

しかしながら、同法が施行されたことにより、空き家で建物の管理が不十分と行政が判断

した場合は、この軽減措置が適用されなくなってしまいます。多額の税金を払ってまで保持する必要があるのか一度考えてみてください。

 

 上記の通り、空き家を保持するためには、維持管理の手間も税金などの経費もかかります。「将来的に建替えて住む予定がある」、「周辺で再開発の予定があったり、大型ショッピングセンターの建設計画があるなど値上がりが見込める」など空き家を保持していくことに明確な理由が見当たらない場合には、売却を検討してみてはいかがでしょうか。

 

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住宅を取得した経緯 ・住宅を取得した経緯につ

いては、「相続した」が 52.3%と最も多く、

次いで「新築した・新 築を購入した」が 23.4%、「中古住宅を購入した」が 16.8%の

順になっており、それを利用状 況別にみると、

その他の住宅では「相続した」の割合が比較的

大きく、56.4%となっている。

 

また、建築時期別にみると、その他の住宅では

建築時期が古いものほど「相続した」の割 合が

総じて大きくなっており、「昭和 25 年以前」は 78.7%となっている。

 

 

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