今、不動産の価値は大きく変わろうとしています

土地売却で”不安解消”‼

持っていてもいい不動産・持っていてはいけない不動産

土地売却で”大金”を手に‼は、もう終わり!

「そんなのわかってるよ」と思われた方も多いと思います。

 

ご存知のように、その昔言われていた「土地神話」現在、完全に崩壊し、

 

一部の場所を除き、ほとんどの不動産は今後間違いなく

 

「負動産」と化していきます。

 

しかし、いざ、自分の不動産のことになると、

 

その事実をなかなか受け入れることができない人が多いのも

 

また、現実です。

 

それは私も同じです。

 

なぜなのか?

 

それは一生懸命働いて手に入れた、唯一の財産だからです。

 

しかし、そんな気持ちを見過ごすように不動産の価値は急速に

 

変わっています。

 

 

 

 

 

 

わたしが不動産業界で約30年間見てきた土地の価値の移り変わりから

 

今後を深堀してみたいと思います。 

 

 

私がこの業界に足を踏み入れたのが平成3年4月のことでした。

 

当時外食産業にいた私は、大手ファミレスチェーン店の店長として、

 

1日約15時間の長時間労働は当たり前。

 

休みは月に2日取れるかどうか。

 

ただ、休みが取れても、お店が気になり休みの日にもお店にいる始末。

 

でも、好きな仕事だったので疲労は感じることがあっても

 

苦痛を感じることはありませんでした。

 

 

いま思うに、その時代は「バブル時代」の後半でしたが、

 

お店は連日満席状態が続くほどの盛況ぶり。

 

 

そして、モーニング営業が穏やかなある日、

 

私が一人で接客をしていたとき、常連のお客様が、

 

 

お客様:「店長はいつ来てもいるよね、何時間働いているの?」

 

わたし:「14~15時間程度ですかね」

 

お客様:「うちらの業界でそれだけ働いたら大金持ちになれるよ」

 

わたし:「どんな業種なんですか?」

 

お客様:「不動産だよ」

 

 

 

 

わたし:「そんなに儲かるんですか?」

 

お客様:「うん、店長には信じられないかもしれないけど、先週地主さんから買い取った土地が、昨日売れたんだけど、価格が2倍で売れたよ。」

 

わたし:「ほんとうですかぁ~?」

 

お客様:「嘘言ったって仕方がないでしょ。そう言う業界なんだから。でも、地主さんを騙したというのではなくて、物件が足りないからこっちの言い値で買ってくれるんだよ」

 

わたし:「そうなんですね、すっごい業界ですねぇ~」

 

 

しかし、私はこの話を俄には信じることができるはずもありません。

 

そしてその話は一瞬で私の脳裏の片隅に追いやられました。

 

その後、私は過労がたたりお店で数回倒れてしまったこともあり、

 

会社の計らいで、2度の休職を勧められ、

 

体調回復に尽力いただきましたが、お店に戻ると、ついつい仕事に

 

熱が入り、また倒れるという始末。

 

本社勤務も強く勧められましたが、接客が好きな私は現場から

 

離れることが嫌で、結果として外食産業から離れることにしました。

 

 

 

その後、例の常連のお客様の話を思いだしたわたしは、

 

不動産業界に身を投じることにしました。

 

そしてその直後、バブルが弾けたのです。

 

平成3年の8月ごろだったと思います。

 

これまでは規制外だった市街化区域の100㎡以上の土地売買には、

 

平成2年5月から「国土法」の事前届け出が必要となり、

 

これまで言い値で売却されていた土地にも、行政の監視が入ることになり、

 

取引価格の是正措置が採られたのでした。

     

 

これにより、

 

土地売却で”大金”を手に!!
が泡のごとく消え始めました。

 

あの常連お客様の話は、実際には体験することができなかった

わたしですが、

その後取引で知り合う業者のほとんどの人は、

あの常連のお客様と同様、異口同音にバブル期の状況を自慢気に

そして、いい思い出話として語っていました。

 

ただ、バブルが崩壊したといっても、このバブルの影響はしっかりと

残っていて、土地を売却することで、

大金を得る人もまだまだいたのも事実です。

 

わたしが実際に取引した事例の中で、埼玉県の蓮田市西新宿という場所ですが、駅から決して近いわけでもなく、生活の便が言い訳でもないのに、当時の販売価格は、土地100㎡、新築4LDKの価格は4,980万円でした。

わたしは当時不動産業界に入ったばかりでしたので、蓮田市西新宿で新築価格が4,980万円が、高いのか安いのかは判断ができませんでした。

しかし、周辺がほとんどがそのような価格だったので、当時はそれが相場だったのでしょう。

いまではとんでもない価格だとはわかります。

 

わたしが現在事務所を置いている大宮区の櫛引においては、100㎡の土地付建物は7,000万円前後が平均価格だったという記憶があります。

しかし、年を追うごとに土地の価格は下落していきました。

 

 

土地売却価格の推移

出典【土地総合研究 2015年冬号】

 

上記の表を見ると、昭和63年から平成元年にかけての東京圏においては

 

下落率が60%以上となっています。
 

また、以下のグラフは、2006年から2019年において実際に、

 

さいたま市大宮区で取引された不動産取引価格(国土交通省)の中で、

 

土地のみの売買に限定した平均価格が算出されたものです。

 

これは、極めて実勢価格に近い数字となっていますので、今後売却を

検討されているあなたには非常に参考になると思います。

 

 このように、大宮区内での土地売却の際の取引価格は、

 

2019年(平成31年)の上半期においては単価で約28万円/㎡、

 

坪単価では約93万円/坪、

 

前年変動率と比べると約2割弱下落しています。

 

ただ、驚くのはまだ早いのです。

 

それは、土地売却の取引価格の平均が、

 

公示地価・基準地価の平均と比べてかけ離れていることに

 

気づくと思います。

 

公示地価・基準地価の平均は約69万円、

 

土地売却の際の取引価格は約28万円、この差はなんと、

 

何と約6割弱の下落幅となっています。

 

土地代データ によりますと、土地売却の取引価格の平均は、

 

公示地価・基準地価の平均と比べて前年変動率は▲55.46%となっています。

  

 

以下のグラフは、この約20年間のさいたま市大宮区における地価推移のグラフです。

 

 これを見ますと、過去10年間は土地価格に

 

大きな変動はありません。

 

この数年、報道番組などでは、

 

「バブル期を超える高値」などと言われていますが、

 

それはあくまでも局地的なものであり、

 

「バブル期を超える高値」にも関わらず、

 

平均値が大きく変わらないというのは逆に言えば、

 

局地以外の場所は地価が下落しているということでしょう。

 

そして、今後は更に地価下落の可能性も秘めています。

 

その大きな要因として、2022年に終了する

 

生産緑地法による農地の大放出。

 

これは大都市圏に限らず地方圏でも、新たに大量の住宅用地が

 

市場に流入することが懸念されています。

 

 

全国には約1万3,653ヘクタール(2014年3月31日時点)の

 

生産緑地があり、

 

2022年が期限となるのはこのうちの約8割といわれています。

 

そして、さいたま市には、352ヘクタール(ha)もあり、

 

全国で2位の広さとなっています。

 

では、埼玉県内の生産緑地はどこにどのくらいあるのだろうかという

 

疑問は誰でも想像しますよね。

 

実は平成29年12月31日現在、37市、7,030地区(1,706.3ha)で定められています。

 

実は イエ&ライフ というサイトで、国土交通省のデーターを

 

地図にしたものがありましたのでご紹介します。

 

 

 

このように、生産緑地がさいたま市に集中していることが

 

十分に理解できると思います。

 

200ha以上の生産緑地が一気に放出されるか、

 

または数年に分けて放出されるかは現時点では分かりませんが、

 

一気に放出されると、それこそ市場が大暴落する懸念もあります。

 

なので、一気とは考えにくいのですが、逆に数年をかけて放出されると、

 

土地の価格は長期にわたり上昇が見込めなくなるでしょう。

 

単に200ha以上とありますが、いったいどれくらいの大きさなのでしょう。

 

はい、以下の通りです。

 

200ヘクタール(ha)は、東京ドーム約43個分です

 

 

 

これは100㎡の分譲住宅で換算すると、実に20000戸分の面積となります。

 

さいたま市内では352ヘクタール(ha)といわれていますので、

 

単純に35200戸分の面積となるわけです。

 

飯田グループホールディングス(HD)が

 

「戸建分譲・日本一」を誇っていますが、

 

その販売数はグループ6社合わせて年間4万戸といいますので、

 

その数がいかに凄まじいかは容易に想像できますよね。

 

 

このように、今まで私がお話した内容が、今後土地売却時の価格が

 

大きく下落すると予測する根拠でもあります。

 

 

ただ、「土地の売却価格が下落するなら早いうちに売ってしまおう」というのは

 

余りにも短絡すぎると思います。

 

まず、あなたの土地はそのまま持っていていい土地なのか、それとも

 

持っていてはいけない土地なのかということをしっかりと吟味してください。

 

お金を生んでくれないのは、持っていても仕方がない土地ということです。

 

逆に持っていい土地とは、うまく利用することでお金を生んでくれる土地ということ。 

 

ただ、年間の固定資産税や都市計画税の足しになる程度の金額では仕方がありません。

 

せめて、これらの税金の3倍は稼いでくれないと、持っていてもいずれ「負動産」に

 

変わってしまいます。

 

なぜなら、「税金はあるところから取る」というのがスタンスです。

 

そして税金は年々増加しています。

 

最近は少子高齢化の進行で、働き手が少なくなり、この現象は今後もしばらく続きます。

 

国や自治体は、自分たちの身を削るのは最後の最後、とりあえずは取れるところからとる

 

という方法は今後ますます激しくなります。

 

その一例として、相続税の改正がありました。

 

 

https://toyokeizai.net/articles/-/289108

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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