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不動産投資初心者の方へ

◆ マンション経営 失敗しないためのリスク回避


不動産投資の代表的なものに、マンション経営・アパート経営が挙げられます。

ここ10年前から一部の投資家に注目を浴び始め、今ではサラリーマンも将来の年金

不払いなどの懸念材料から、このマンション経営・アパート経営に乗り出しています。

 

そんな中、マンション経営(アパート経営)のリスクや失敗事例をしっかりと把握する

ことなく、不動産会社の営業マンに勧められるままに物件を購入し、手痛い目にあって

いる人も少なくありません。

 

ここでは、マンション経営(アパート経営)で、初心者やサラリーマンのあなたが

失敗しないように、そして健全なマンション経営・アパート経営が運営していく

うえで少しでも参考になればと思い、マンション経営(アパート経営)の気が付かない

「7つの落とし穴」についてご紹介いたします。

 

ただし、ここではいきなり一棟物のアパート・マンションの経営ではなく、解りやすいように

区分所有のマンション一室で説明をいたします。

しかし、リスクの内容は、区分所有マンションでも一棟アパート・マンションでも同じです。

◆ マンション経営(アパート経営)について「初めて投資する前の確認」


不動産投資初心者失敗しないために

 一昔前から、不動産投資に一般の方々が多く参入されています。

特に老後の安定収入を求めマンションの購入をされる方も少なくありません。色々なメディアや多くの不動産会社が宣伝などを行い、区分所有のマンション購入などを広く推奨しているのも記憶にあると

思います。 

また、銀行のゼロ金利政策や金融規制緩和などの

影響で、銀行の預金金利等が0%に限りなく近い

現在、手持ちの現金を不動産投資の一手として賃貸の1棟マンションを購入される方も増えています。
 

 しかし、それは本当に投資として大丈夫なのでしょうか? 

賃貸1棟マンションならまだ理解はできますが、区分所有マンションを購入する投資術は果たしてあなたの老後を助けてくれるでしょうか?・・・・答えは後ほどご説明いたします。 

マンション経営(アパート経営)目に見えない7つの落し穴


◆ 1つ目の落とし穴

 不動産投資初心者失敗しないために①

ここが先ず1つ目の落とし穴

基本的に投資用のマンションを購入される方のほとんどが、金融機関からの借入れで購入をします。

 

当然数千万から数億円のお金を現金ですぐに出す

ことは大きなリスクです。

そこで購入物件を、さいたま市大宮区の駅7分の

単身用1K(築10年)家賃は8万円と仮定します。

価格1200万円、頭金500万円、借入れ期間10年で金利は2%とします。 

この場合700万円の借入れですので、月々の返済額は約6.5万円となります。

そして年間返済額は6.5万円x12ヶ月=78万円となります。

家賃収入は8万円x12ヶ月=96万円となります。想定利回りは約8%となります。

ここでの落し穴ですが、10年間8万円で借りてもらえると言う保証がないことです。

また、仮に借りてもらえても、家賃の減額交渉に応じなければいけない場合もあります。


◆ 2つ目の落とし穴

 不動産投資初心者失敗しないために②

次に気をつけなければいけないのが返済する

期間です。 

上記の返済期間で見れば、月々6.5万円で10年間の返済期間です。

 

これを基に利回りを計算してみます。

 住宅ローンとは異なり、25年や30年と言う長期の借入れが原則できません。

但し、あなたと借入先の銀行との信頼関係が構築

されれば、上記の長期借入れができる場合もあり

ますし、金融機関によっても様々ですが、最初の

うちは概ね10年~15年が一般的です。つまり、

当初は長期の借入れができないこと、これが2つ目の落し穴です。

 


◆ 3つ目の落とし穴

 不動産投資初心者失敗しないために③

区分所有でも1棟賃貸マンションでも、その物件があなたの所有物になれば、そこには税金と維持費と責任が発生します。

 

税金と維持費については、年間の経費(ランニングコスト)という考えなので、物件取得の際の取得税や登録免許税は考慮しません。

 

では、毎年かかる固定資産税・都市計画税は概算でいくらか?

次に、マンションの管理組合で修繕積立金や管理費などが差し引かれます。

これは一般的に毎月指定口座からの引き落としになります。では概算ですが金額を明記いたします。

固定資産・都市計画税・・・・・6万円程度、これは所有する限り毎年徴収されます。

管理費・修繕積立金等・・・・・1万円前後、これは毎月ですから年間約24万円前後なります。

これは築年数により変動しますのでご注意ください。

このように、3つ目の落し穴は区分所有することで上記の費用は最低限、確実にかかると言うことです。 


◆ 4つ目の落とし穴

 不動産投資初心者失敗しないために④

所有者になったあなたは晴れて

「大家さん」になるわけです。

 

つまり、あなたの区分所有マンションを貸借するというサービスの対価として賃料を入居者

(お客様)から頂きますので、そこには、当然

責任が発生します。

その責任とは、

1. 設備を快適に使用できるための維持管理。

2. 入居者(お客様)が快適に生活を送れる

  環境の維持管理。

 

これらにはその都度費用がかかる場合もあります。特に1.の設備の維持管理には間違いなく費用が発生

いたします。しかし、これらのことはきちんと細かく説明をする業者はなかなかありません。

これが4つ目の落とし穴です。


◆ 5つ目の落とし穴

 不動産投資初心者失敗しないために⑤

お客様に入っていただくにはそれなりに営業活動が必要です。

 

「営業活動」といってもあなた自身でするのでは

なく、大半は不動産業者に募集依頼をすることに

なります。

 

また、入居が決まったら入居者や近隣住人からの

クレーム対応や家賃の管理など、これらを不動産に精通していない一般のあなたがやるのは大変です。やはりそこは不動産業者に【管理】として業務委託をすることになるでしょう。

これは5つ目の落とし穴で、募集・管理には一定(家賃の3~7%)の費用がかかってしまいます。

これも購入時に細かな説明をする業者はほとんどいません。 


◆ 6つ目の落とし穴

 不動産投資初心者失敗しないために⑥

長年賃貸をやっているとこんな事感じることが必ずあります。

「ずいぶん賃料が安くなったなぁ~」

 そうです、購入時に算出した賃料が一生続かないということです。

「だったら一括借り上げをしてもらおう」とあなたは思うかもしれません、

しかし、一括借り上げをする業者も損をする計算はしませんので、相場賃料の80%~85%前後でしか借り上げてはくれません。

建築から発注した場合は借上げ賃料の料率は80%~90%で借り上げしてもらえます。

しかも、一定の期間で賃料は見直され、その賃料は下がることはあっても上がることはほとんどありません。つまり、6つ目の落とし穴とは賃料がほぼ確実に下がっていくということです。

賃料を下げないためには、4つ目でお話したように、設備関係にある程度の費用をかけていかないと

いけないということです。


◆ 7つ目の落とし穴

 不動産投資初心者失敗しないために⑦

実際にローンを組んで投資物件を5年間持ってみたものの、思っていた以上に儲からないとか、思っていた以上に経費がかかるなどが理由でお荷物となり、家族会議の結果売却する方向になりました。

 

そこで査定依頼をしてみたところ、1200万円で

購入した物件が、なんと900万円程度にしかなら

ないという事態も当然にあります。 

 ローンの残金はまだ700万円ありますが、今回の場合900万円で売却できれば多少の利益は見込めたということになりますが、本当にそうでしょうか?

仮に売却価格が700万円以下になってしまった場合には、借入れを全額返済して抵当権を抹消しなければ売却はできません。このように、7つ目の落とし穴は、売却の際にローン残債以下の価格で売却になる可能性があるということです。


◆ こんなに必要なの? ランニングコスト

 不動産投資初心者失敗しないために⑧

購入後のランニングコストは?

このようなことから、購入後にランニングコストは一体いくらかかるのか?

年間差益の36万円から税金・修繕積み立て等管理費24万円と固定資産税等8万円、不動産業者に管理業を依頼する場合、管理費(家賃の3~5%)として安く見積もっても月3,000円で年間36,000円、手元に残るお金を計算すると、なんと、・・・・ 

以下に、概算を出してみました。

1200万円借入10年返済

頭金       500万円

年間家賃収入   96万円

年間返済額    78万円

税金等      6万円 

管理費等     12万円

不動産管理費  4.8万円

96 ー(78+6+12+4.8)=ー4.8

              ∴ ▲4.8(万円)

これを見てお分かりの通り、区分用マンションの投資は持った時からマイナスになる可能性が非常に高いということです。

これでいかに区分所有マンションの投資が無駄なものかとお判りいただけると思います。


つまり、一番最初の回答になってしまいますが、区分所有のマンション投資は非常に厳しい状況であり、ここでもし利益を取りたいのであれば、立地の優れた都心の物件を購入しないといけないということになりますが、そういう物件は1~2千万では購入できません。


◆ 誤解はしないでください

 不動産投資初心者失敗しないために⑨

ここで誤解をしてほしくないのでお断りしておきますが、私はマンション経営(アパート経営)がいけ

ないといっているわけではありません。

このコンテンツを見ているあなたは、今まさに

マンション経営を検討していると思います。

私はあなたに後悔して欲しくないと思いお話して

いるに過ぎません。

 

最初の問題に戻りますが、「区分所有マンションを購入する投資術は果たしてあなたの老後を助けてくれるでしょうか?」

こたえはNOです。あくまでも一般論ですが、

区分所有マンションの不動産投資は「現金一括購入」が鉄則 です。リスクヘッジを効かせてという

言葉とは真反対ですが、この現金一括がマンション経営のリスクを最小限に抑えてくれます。

これができないのであれば不動産投資はしないほうがいいのではないでしょうか。

なお、借入をして物件購入し、尚且つ、利益を出すためには最低4物件程度購入しないと、

投資額に見合ったリターンは非常に得にくいように思います。(リスク分散の考え方)


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