不動産関連ニュース 1

本サイトで掲載している「空き家関連ニュース】は、インターネット上にある様々なニュースの中から

選出して掲載元の内容のまま転載しています。

各ニュースの引用元は各記事の最下段に明記していますので、ご興味のある方はさらにそちらで確認を

してみてください。

※ お詫び 画像調整が出来ないためにスマホで閲覧の場合には、テキストの一部分がみづらくなって

います。申し訳ありません。


「3軒に1軒が空き家」時代が来る前に確認すべき境界問題

日本の空き家はこれから加速度的に増加

する。野村総合研究所によれば、2033年には空き家が約2150万戸(同30%)になる推計だ。3軒に1軒が空き家となる事態はにわかには予想し難いが、このままでは確実にやってくる未来だ。

 

ところで「空き家」というと、読者の多くが潜在的に抱えているのが都市郊外や地方にある「実家の空き家問題」だろう。

今は健在な親も、いつかはかならず状況が変わる。その時、空き家になった実家をどうするのか。そのときにもし実家を「売ろう」「相続しよう」と考えているなら、今のうちに絶対解決しておきたい問題がある。それは、不動産の「境界問題」だ。

 

まず、土地の取引にまつわるトラブルの圧倒的ナンバーワンはこの「境界問題」であることを覚えておきたい。隣地との境界があいまいなまま不動産取引を行うと、後々隣地と揉め事の種になることがよくあるため、一般的な売買では「引き渡しまでに境界を明示すること」といった取り決めをすることが多い。これはたんに境界標を確認するだけでは足りず、隣地所有者との合意文書が必要だ。

 

親の実家は多くのケースで古い住宅地などが多く、隣地との境界があいまいなことも多い。親がいなくなり所有者が変わった時、どこを境界としていたのかはっきりさせておかないと、売ろうと思ってもそもそも取引が成立しない、相続後に隣地所有者とトラブルになる可能性もあるのだ。

 

まずは「境界標」の有無を確認しよう。意外と多くのケースで、そもそも境界標がなかったり、あったとしても土に埋もれるなど隠れて見えなくなっていることが多い。いずれにしても境界が明示できる状況でなければ、親が健在なうちに隣地所有者と協議して合意文書を交わし、境界標がなければ新規に境界標を設置しておきたい。

 

そして、境界線上に立っているブロックなどの塀の所有権をしっかり確認しよう。通常、境界線上の塀は折半とされていることが多いが、必ずしもしもその限りではない。隣地所有者との決めごとが具体的にどのようになっているのか、確認が必要だ。

 

こういった境界確認の手続きは「土地家屋調査士」に依頼するのが一般的で、費用は作業量により異なるが数万円~数十万円というところだ。

 

将来のリスクも想定?! 「ようへき」に要注意

次に「越境物」。越境物とは、敷地の境界を越えて隣の建物や植栽などが少し出っ張っている、といったようなもの。越境している建築物があれば、再建築時には越境しない旨の覚書を、引渡しまでに隣地所有者との間で交わしておくこともポイントだ。これも不動産取引の一般的なルールとも言えるものだが、意外と忘れられていることが多い。

 

傾斜地などで、2メートルを超える擁壁(ようへき)がある場合には注意が必要で、将来リスクを想定しておく必要がある。なぜなら2メートル以上の擁壁を造る場合には、工作物として建築確認が必要となるからだ。

 

2メートル以上の擁壁をつくり替えることになった場合、現在ではその基本構造をRC(鉄筋コンクリート)で指定されることが多く、RC以外は基本的に許可がおりない。ところが以前は、大谷石や間知石(けんちいし)などの相対的に軟弱な素材で造られた擁壁も多かった。また現在では、擁壁は地面に対して垂直に建てることが定められているが、以前は斜めに擁壁を造ったりすることも認められていた。

 

新規にRCの擁壁を造ったら数百万円、場合によっては1000万円ぐらいかかるようなこともあり、こうしたコスト考慮すれば、売却や相続の判断にも影響があろう。一団の開発団地として開発された土地などの場合は、行政に「開発登録簿」がある。開発経緯を確認すれば、擁壁がきちんとつくられたものなのか、そうでないものかがわかる。しっかり確認しよう。

 

長嶋 修彦

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171116-00018468-forbes-bus_all.view-000

 

さいたま市の空き家(活用・管理・売却・解体・買取)対策に対応の不動産屋


不動産から負動産へ:人口減少で「所有者不明土地」が拡大

今後必要な対策では、日本では今後、

どのような対策が必要だろうか。大きく次の3つに整理できる。

 

(1)相続登記の在り方

土地の「所有者不明化」問題の発生・拡大を防ぐために、今後、最も重要かつ喫緊な課題が相続登記であることは、多くの関係者が指摘するところだ。

 

中期的には相続登記の在り方の見直しを進めつつ、まずは現行の任意の相続登記を前提として、手続きの簡便化や専門家による手続き支援など、登記促進策を打ち出すことが急務である。また、登記記録が古いままの土地が地域の土地利用の支障にならないよう、こうした土地の利用を可能にする

ための法整備も必要だ。

 

(2)「受け皿」づくりの必要

「所有者不明化」問題の対策として、第二に重要なのは土地の「受け皿」づくりである。人口が減少する中、使われない土地が増加しているからだ。

筆者らが行った自治体アンケート調査では、自治体が住民からの土地の寄付を受け取るのは、道路用地など公的利用が見込める場合にほぼ限定されていることが分かった。

 

利用見込みのない土地が放置され、物理的な荒廃や、相続未登記による権利関係の複雑化が進まないよう、土地の保全や地域の公益の観点から、非営利組織などによる新たな「受け皿」を作っていくことが必要だ。

 

(3)土地情報基盤のあり方

「所有者不明化」問題の対策として、第三の論点が土地情報基盤の在り方である。相続

登記の申請が任意である以上、現在の不動産登記制度だけで土地の所有者情報を把握することは困難だ。

 

この根本的な課題を乗り越えるため、既存の各種台帳を最大限に活用し、基礎情報を効率的に把握できる仕組みを構築する必要がある。台帳間の基本項目(住所、氏名、生年月日など)の標準化、互換性の確保、そして利用ルールの統一を図り、情報連携を進めることが急務である。

 

現在の日本の土地制度は、明治の近代国家成立時に確立し、戦後、右肩上がりの経済成長期に修正・補完されてきたものだ。地価高騰や乱開発など「過剰利用」への対応が中心であり、過疎化や人口減少に伴う諸課題を想定した制度にはなっていない。

 

土地の「所有者不明化」問題とは、こうした現行制度と社会の変化の狭間(はざま)で

広がってきた構造的な課題である。問題を一度に解決できる万能薬はない。

 

2017年6月に閣議決定された政府の「骨太の方針2017」では、所有者不明土地の有効活用について、「法案の次期通常国会提出を目指す」ことが明記された。地価の下落傾向が続き、「土地は資産」との前提が崩れていく中、土地を次世代へ引き継いでいくために、どのような仕組みを作っていくべきなのか。

 

国、自治体、地域、そして私たち一人ひとりが「自分のこと」として考え、地道に制度

見直しを重ねていくことが必要である。

 

吉原 祥子

東京財団研究員。東京外国語大学卒。タイや米国への留学などを経て、1998年より同財団勤務。国土資源保全プロジェクトを担当。近著に『人口減少時代の土地問題 「所有者不明化」と相続、空き家、制度のゆくえ』(中公新書、2017年)。

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171107-00010001-nipponcom-soci

 

さいたま市の空き家(活用・管理・売却・解体・買取)対策に対応の不動産屋


相続不動産の固定資産税は「そのまま放置」「取り壊し」でどう変わる?

両親が亡くなり、実家を相続することになっても正直言って気が進まないという人が増えている。相続不動産にかかる固定資産税などの支払いや管理等の負担を懸念する人達だ。実際に相続した場合、どのような選択肢があるのだろうか。

■とりあえず放置をしてしまうと……

実家に住む人がいなくなり、法定相続人が何人かいるとする。子がそれぞれに自分の家を持っている場合が多く、兄弟間でも話が折り合わず取り敢えずしばらくはこのままにしておこうと考える。家が存在する間は住宅用地として固定資産税も減額になる。しかしこの減税がいつまでも受けられなくなる可能性もでてきた。

放置された空き家は全国的に問題となっている。倒壊や火災の危険があるからだ。全国にこのような空き家が既に800万戸以上存在する。この事態を受け平成27年に「空き家対策特別措置法」が施行された。この法律には特定空き家の取り扱いについて規定もされている。

「特定空き家」に指定されるか否かは次の判断材料が用いられる

1.倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2.著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3.適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

これらの判断基準に基づき、市町村が空き家を調査する。調査の結果「特定空き家」だと判定されると取り壊しや活用について助言や指導を受けることになる。この指導や助言に従わず何ら対策を講じない場合は「勧告」を受け、空き家の土地は住宅用地特例から除外されてしまう。固定資産税が最大1/6、都市計画税が最大1/3まで減額される住宅用地特例がなくなることは相当大きい痛手と言えるだろう。

■固定資産税や都市計画税が上がるという仕組み

計算例で固定資産税にどれくらいの差がでるのか見てみる。

150平方メートルの土地に空き家がある(空き家の面積200平方メートル以下)。土地の評価額を700万円、建物の評価額を300万で考えるてみる(市街化区域内にある場合は固定資産税と併せて都市計画税も課税される)。

・そのまま放置した場合
(1)住宅用地特例を受けている間
毎年の固定資産税 5万8300円
(土地)700万円×1/6×1.4%=1万6300円
(建物)300万円×1.4%=4万2000円

毎年の都市計画税 1万6000円
(土地)700万円×1/3×0.3%=7000円
(建物)300万円×0.3%=9000円
合計 7万4300円

(2)「特定空き家」と判断された場合の課税
毎年の固定資産税 14万0000円
(土地)700万円×1.4%=9万8000円
(建物)300万円×1.4%=4万2000円

毎年の都市計画税 3万円
(土地)700万円×0.3%=約2万1000円
(建物)300万円×0.3%=9000円

合計 17万円

住宅用地としての減額が適用されなくなると、上の例では土地のみで比較すると、約5倍に上がってしまう。

■取り壊しても増税に

空き家のまま放置するのが問題であるならば、取り壊して更地にしてみようと考える人もいるだろう。取り壊すことは倒壊や火災の心配はなくなり近隣の人にとっても安心できる。しかし更地にしてしまうと住宅用地ではなくなるため、上記で計算したように特例が外れた土地と同じ方法で固定資産税が計算される。建物は取り壊されるのでその分は減額となり合計は11万9000円である。空き家が存在していた場合の7万4300円から2倍弱の増加になる。

・取り壊した場合
毎年の固定資産税
(土地)700万円×1.4%=9万8000円

毎年の都市計画税
(土地)700万円×0.3%=2万1000円

合計 11万9000円

このように更地にしてしまうと取り壊し費用もかかり税額も上がる。比較的費用の掛からない駐車場に活用しようと考える人もいるが、増えるコインパーキングの数に反比例して車離れの減少が起こっている。空車ばかりの状況が続きパーキング設置の費用や管理費そして固定資産税の支払いが負担としてのしかかる可能性を否定できない。

■アパート経営という節税

住む予定もなく相続しても固定資産税問題などで困ってしまうかもしれない実家については生前から節税対策をしておこうと考える人も増えた。平成26年に事実上相続税の増税になったこともあり、実家が空き家として朽ちていく前に活用し節税対策をするという考えだ。相続する子供たちが困ってしまわないように、収益物件に変えてしまうという対策である。賃貸住宅を建設すると所有者が自由に処分できない土地としてその評価額も低くなる。また実際に相続が発生した際に現金で相続するよりも不動産に変えておいたほうが評価額は低くなるため相続税を抑えることもできる。実家を承継するものがいないとわかっている家庭では今のうちになんとかしておいたほうがいいのでは……との考えだ。

■節税が目的だけでは賃貸は上手くいかない

固定資産税と相続税増税問題が重なり、節税対策としてのアパート建設が急増した。更にはある程度の借入があったほうが負債として資産から差し引惹かれる。手持ちの資金と借入を併せて実家を新築のアパート経営にするという各建設会社の営業が積極的になる。構図上は実家をそのまま放置することよりも賃貸資産として次世代に承継でき税金対策にはなる。但しこれはその賃貸経営が安定して収益を得られなければたちまち返済に行き詰まる。立地も良く考えず勧められるままにアパートを建ててしまっても空室に困ることになる。サブリース契約をしているケースのトラブルもこれらが関連している場合が多い。

アパートに建て替えて賃貸物件用地として土地の評価額は下がっても新築の建物への固定資産税は決して安くはない。古家として所有していた時よりは固定資産税の総額は当然に上がる。安定して家賃収入が得られなければ結局固定資産税の支払いすらも困難にもなってくる。リスクの少ないサブリース契約で賃貸経営する人も増えたが、リース会社とのトラブルが絶えない事例である。

空き家の実家については親族にとっても確かに悩ましい問題である。しかし安易に対処を選択してしまうと、結果的には更に固定資産税や賃貸経営の不安に追い込まれることになる。第三者のアドバイスだけをうのみにせず、親族間できっちりと話し合いを重ねることが不可欠である。税負担、活用方法などは自身でもしっかりとシミュレーションした上で相続不動産への対策を選択して欲しい。(片岡美穂 行政書士、土地家屋調査士)

ZUU online

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171023-00000007-zuuonline-bus_all

 

さいたま市の空き家(活用・管理・売却・解体・買取)対策に対応の不動産屋


「実家をマンションに」甘い話の落とし穴

■駐車場と山林どっちがほしい? 

 

 田舎で暮らしていた両親が二人とも亡くなって、空き家になった持ち家を相続しなければ

ならなくなった。こういう場合はどうしたら

いいのだろう。新月税理士法人代表社員の佐野明彦氏は次のように解説する。

 

 「相続人のうち誰かが親と同居していて、

なおかつ相続後もそこに住むのであれば、

小規模宅地等の特例が利用できるので、相続時の評価額は8割減になります」

 

 「では、相続人が誰も同居していなかったら?  実は、そういう場合でも、相続人が

相続開始前の3年以上借家住まいなら、いずれ住居として使用するとみなされて、小規模

宅地等の特例が認められるのです。ただし、実際に住む必要はないので、申告期限まで

所有し、そのあと売却してもかまいません」

 

 その家の相続に際し、相続税を支払っていた場合には、相続後3年以内に売却すると譲渡所得税が安くなることがあるため、さらに節税になるという。

 

 生まれ育ち、家族の思い出がつまった家は、誰も住まなくても残したいという家庭も多いが、そうしたこだわりがないのであれば、親が存命中に便利なマンションなどに引っ越してもらって、家は先に処分しておくというのもひとつの手だ。

 

 ちなみに、家以外に財産がないときは、相続税を物納することもできるという。ただし、「物納は評価額の算出などに時間がかかるので、事前に十分な準備をしておかないと間に

合わない」(新月税理士法人代表社員の高馬裕子氏)。

 

■「マンション建設」の誘いには要注意

 

 また、家の敷地が広かったり、自宅以外にも土地を持っていたりすると、地元の不動産

業者から、ここにマンションを建てて経営すれば相続税が安くなりますよと勧められることもよくあるが、そういう話には安易に飛びつかないほうが身のためと、佐野氏は警鐘を

鳴らす。

 

 「たしかに賃貸物件を建てれば土地の評価額は下がるので、一時的には節税になります。しかし、建物が老朽化すれば修繕費もかかるし、空室のリスクも出てくるでしょう。

たとえ不動産業者との間に家賃保証の契約があっても、家賃の額まで永久に保証してくれるわけではありません。入居者とのトラブルがあれば精神的な負担になります」

 

 「要するに、マンション経営というのは事業ですから、真剣に取り組まなければそう簡単に利益など出ないのです。その覚悟がないなら、相続税をきちんと払ったほうがいい。そのほうが絶対に安く上がります」

 

 

■税理士に遺言書の説明をさせよう

 

 それから、親が自分の意向を記した遺言書があると、不動産の相続に関するトラブルは

グッと減るらしい。

 

 「残された土地が駅前の駐車場と山林だったら、多くの人は駐車場がほしいわけです。

そのとき、『駐車場は長男、次男には山林と預貯金を与える』といった遺言書があれば、

あとで遺留分という話が出たとしても、一応親の気持ちを汲んで話を進めようということになりますよね」(佐野氏)

 

 ただ、親が書いたその遺言書が公正証書の手続きを踏んだ正式のものでないと、ほとんど効果はないという。たとえ自筆で日付も入っていて実印まで押してあったとしても「長男に脅されて書いたのかもしれない」「実印なんて誰でも押せる」などと、いくらでも文句が

つけられるからだ。

 

 「公正証書遺言は、公証人役場に行って、遺言書の内容と利害関係のない証人二人の立ち会いのもとで作成しなければならないなどかなり面倒なので、喜んでやってくれる親はまずいません。そこで、家族会議のときに税理士にも入ってもらって、その税理士に遺言書の

説明をさせるというのはどうでしょう。家族から言われるよりも素直に耳を傾けられるはずです」(佐野氏)

 

----------

佐野明彦(さの・あきひこ)

新月税理士法人代表社員、新月有限責任監査法人理事長、税理士、公認会計士。佐野公認

会計士事務所を経て、2011年新月税理士法人設立。著書に『妻に隠しごとがあるオーナー

社長の相続対策』。 高馬裕子(こうま・ひろこ)

新月税理士法人代表社員、税理士、ファイナンシャルプランナー。税理士事務所・公認会計士事務所勤務を経て、2005年高馬裕子税理士事務所設立。11年新月税理士法人設立。 

----------

 

フリーライター 山口 雅之

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171029-00023116-president-bus_all

さいたま市の空き家(活用・管理・売却・解体・買取)対策に対応の不動産屋


増える空き家を「高齢者の住宅」に活用 懸念される課題とは?

賃貸住宅への入居を断られるケースの多い単身高齢者や低所得者向けに、空き家を貸し出す新しい制度が政府主導で10月25日から始まる。単身高齢者等の住居問題と空き家問題を一挙に解消する新制度であるが、懸念される課題とはどのようなものであろうか。

 

■増加する空き家と単身高齢者世帯 これらの問題を結び付け

 

新制度は4月に成立した改正住宅セーフティーネット法に基づき、国土交通省が制度を主導、10月25日から施行される事となる。民間の空き家や空き部屋を活用し、単身高齢者や低所得者等、賃貸住宅への入居を断られるケースの多い住宅確保要配慮者の住居確保に繋げる事が目的である。

 

総務省の「住宅・土地統計調査」によると、2013年の空き家数は820万戸となっており、槽住宅数に閉める割合は13.5%と過去最高を記録している。空き家数は20年間で約1.8倍増えた。その内、耐震性があり、駅から1キロ以内の物件も185万戸に上り、増加する空き家の活用は課題となっていた。

 

その空き家の活用方法として、住宅確保要配慮者との結びつけが始まる。単身高齢者や低所得者等は賃貸住宅への入居を申し込んでも審査が通らないケースも多い。孤独死や家賃滞納の懸念がある為だ。少子高齢化が進む中、65歳以上の単身世帯は増加を続けている。国立社会保障・人口問題研究所によると、65歳以上の単身世帯は2015年に601万世帯であったが、2035年には762万世帯にまで増加する見込みだ。生活をする上で、住宅の確保は欠かせない条件となる為、政府もセーフティーネットの創設を進めている。

 

新制度は国土交通省が主導するが、実務は各自治体で行う。賃貸住宅としての貸し出しに同意した空き家等の所有者は自治体へ届出を行う。自治体は登録された物件の情報を入居希望者へ公開するだけでなく、物件が適正であるかの指導監督や、入居後のトラブル対応も担う。更に、耐震改修やバリアフリー化が必要な場合には、所有者に最大で200万円を助成し、低所得者への家賃補助や連帯保証を請け負う会社への債務保証料の助成も行う。

 

登録される空き家には条件が設けられており、高齢者らの入居を拒まない事や、床面積が一定以上である事、耐震性がある事等が定められている。政府は2020年度末までに全国で17万5000戸の登録を目指す。

 

■新制度で懸念される課題とは?

 

空き家問題と住居問題を結び付け、一挙に解決を図る新制度であるが、課題もあると見られる。

 

まずは、公営住宅との線引きである。住宅のセーフティーネットとして設けられている公営住宅であるが、空き家問題を優先し、公営住宅の削減の引き金になるのではないかと懸念されている。公営住宅の入居倍率は高く、2014年には全国で5.8倍、最も高い東京都では22.8倍に上った。公営住宅の入居資格を持つが、入居出来ない人も多いと見られる。住宅のセーフティーネットの選択肢が増える事は良い事だが、セーフティーネットで補える人口を増やす事が大前提であり、政策が複数となる事での経費の無駄遣いや、政策の推進力に濃淡が出る事が無いような采配が求められる。

 

また、政府目標である2020年度末までに全国で17万5000戸の登録についても、実現するかは不透明である。孤独死や家賃滞納のリスクは排除出来ない点や、自治体の指導監督の下、改修や管理に係る費用を負担する必要がある点等、空き家の所有者に係るコストやリスクは存在し、同意をどれだけ得られるかは見通せない。

 

10月25日から新制度は始まるが、まずはどれだけの空き家の所有者からどれだけの登録が集まるかに注目だ。2つの問題の同時解決を図るという理念は非常に魅力的であるだけに、これらの課題をクリアにし、政府目標を達成する事に期待したい。(ZUU online編集部)

 

ZUU online

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171021-00000003-zuuonline-bus_all

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


空き家問題よりも怖い!「都市の○○○○化」とは何か?

都市に「穴」があくスポンジ化

 

「都市のスポンジ化」という言葉をご存知であろうか? 空き地や空き家を「都市部に発生した小さな穴」と見立てた造語だ。国土交通省の都市計画基本問題小委員会が平成29年8月に発表した「『都市のスポンジ化』への対応」に出てくる言葉で、正確には以下の通り定義されている。

 

「都市の内部において、空き地、空き家等の低未利用の空間が、小さな敷地単位で、時間的・空間的にランダム性をもって、相当程度の分量で発生する現象」を「都市のスポンジ化」と称することとした。

 

「都市のスポンジ化」は「空き家・空き地化」と似ているが、意味合いが少し違う。「都市のスポンジ化問題」は「空き家問題」と比べると、指し示す範囲が広い。

 

数年前から空き家が放置されることによる倒壊の危険や地域の治安悪化が社会問題として捉えられ「空き家問題」と言われている。その対策として制定されたのが空家等対策の推進に関する特別措置法(いわゆる空き家法)で、この法律により適正な管理をされていない空き家に対して市町村が指導をしたり罰則を科したりできるようになった。この法律の成果がどれほどのものかまだはっきりとした答えは出ていないが、この法律を契機に見込みのない空き家を朽ちないように管理しはじめた人や、行政に指導され取り壊し、更地にした人も多いであろう。

 

このように「空き家問題」は空き家を利活用する以外にも「空き家として適正に管理する」ことや「解体して更地にする」ことも解決方法となる。しかし数多くある空き家が全て管理の行き届いた空き家と更地になっても「空き家問題」が解決するだけで、そこに人が住む等しなければ都市の密度が低下することに変わりはない。

 

都市の密度が低下すると、十分なレベルの行政サービスやインフラ設備が提供できなくなる可能性もある。人口が増大している時にその時点での人口を想定して作られた施設、例えば小学校や役所の出張所等が統廃合されるような例だ。また、商圏の人口が減ることで経営が難しくなり、商店街の個店やスーパーマーケットなどが地域から撤退し「買物難民」が生まれるのも都市密度の低下に伴う問題である。

 

「都市のスポンジ化問題」とは「空き家問題」を含む、より大きな概念であるといえよう。

 

 

対応策が難しい「スポンジ化」

 

人口が減っていく今、「都市のスポンジ化」が進んでいるのは、至極当たり前の話だ。だが、この当たり前のように起きている「スポンジ化」を防ぐ対応策は難しい。

 

住宅は人口増加に合わせ、より高密度に、より郊外に広がっていった。これは、市街化区域内でインフラ整備を集中して開発を誘導し、市街化調整区域では開発を規制するという「線引き」という手法をとることでそうなった。行政が線引きを行うことで特定の施設を誘導したり排除したりすることは有効な施策であるが、それはあくまで人口増加時に都市が広がろうとしている場合。「都市のスポンジ化」は線の内外を問わずランダムに発生している。よって線引きによる対処は難しい。

 

では「魅力的な街づくりで人を呼び込む」のはどうか。この施策は、多くの自治体で行われている。都市部であれば「乳幼児医療費の免除」「新婚世帯への家賃補助」、郊外であれば「移住者に補助金交付」「農耕地の無償貸与」といったものだ。

 

このような施策は、当の行政区については有意義なものだが、地域全体、日本全体では有効とは言い難い。ある行政区が「住みたい街」と思える施策を打ち出し、その受け皿として空き家・空き地を提供しても、人口の地域間移動が起きるだけだ。空き家が一つなくなれば、別の空き家がまた一つできる。

 

「都市のスポンジ化」を解消するために、また発生しないためにどうすれば良いか。これに対する速効性のある解答はまだなく、ようやく議論がもたれるようになったという段階だ。

 

 

スポンジ化する街はこんな場所だ!

 

将来的に「都市のスポンジ化」は解消されないかもしれないし、解消するとしてもいつになるかはわからない。今のところは「住んでいる場所でスポンジ化が起きないように地元コミュニティーの活性化に力を貸す」「スポンジ化しそうなエリアに住むことを避ける」等、個人的な努力をするしかない。最後に「スポンジ化しそうな街」の特徴を類型別にあげてみる。引越し先の選択等の参考にしてほしい。

 

【商業地】

一度シャッター通りと化した商店街が再活性化するのは困難だ。店舗閉鎖後の空き地利用が駐車場やマンション等の非商業となるのはスポンジ化の兆し。百貨店や大型スーパーの撤退も要注意。

【住宅地】

道路幅が狭いエリアは要注意だ。再建築が難しかったりもしくはできなかったりする場合がある。再建築ができたとしても、道路が狭いエリアでは敬遠する層が多く、人口の流入が見込みにくい。

【住工混在市街地】

工場の移転や撤退は要注意。当該地だけではなく、周囲に住んでいた工場勤務者が一斉に住まいを引き上げるため、空き地だけでなく空き家も一気に増える可能性がある。ただし工場跡地にマンションや一戸建てがすぐに建つようなエリアではあまり問題は無い。

 

日本の住宅地は田んぼや畑が住宅やマンションに変わることで、数戸から数十戸、数百戸単位で一気に広がった。しかし、縮小段階では「一気に」ではなく一件ずつじわじわと空き家や空き地が増加している。「都市のスポンジ化」に対する即効薬は今の所ない以上、住まいを選ぶ側としてはスポンジ化しにくいエリアを狙うという自衛策が望ましい。また今住んでいる街にスポンジ化の兆候があるかないか予測する参考としても利用できるだろう。

 田中 和彦

 

引用:https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_communitylab/20171017-00009247

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


人口減少 進む高齢化、空き家増

海と山に挟まれた日立市で、山の斜面に並ぶ「山側団地」。市によると大規模団地だけで13カ所ある。その一つ塙山団地は山の中腹にあり、坂道続きだが日当たりは最高だ。眼下には太平洋が広がる。

 

ぽかぽか陽気の中で女性2人が話し始めた。「あら、あそこも空き家になったの?」「柿がずいぶん実ってきたね」。井戸端会議に花が咲く。

 

秋田県出身の主婦、橋本せつ子さん(74)は結婚を機に同市に移り住んだ。2人の子どもは独立して水戸市内に住んでいる。

 

橋本さんと話し込む「塙山学区住みよいまちを作る会」会長の西村ミチ江さん(69)は、島根県から移住した。工都と呼ばれる日立市の住民は、就職や結婚を機に全国から集まった人が少なくない。

 

■    ■

 

塙山団地のある塙山町1、2丁目は、高齢化率が市内トップクラスの53・0%(4月1日現在)に上る。2004年4月には15・1%だった。市内で急速に高齢化が進む地域の一つだ。日立市全体の30・3%より20ポイント以上高く、県内最高の大子町の43・0%(7月1日現在)も上回る。

 

原因は、新設された団地に住み着いた同世代の人たちが年を重ねたためだ。山側団地は日立製作所の系列会社などが1970年代から造成し、社員らが競って購入した。住宅建設も系列会社、かつて団地内にあったスーパーも系列経営で「供給」と呼ばれた。総合病院も同社の経営。企業城下町といわれるゆえんだ。

 

運転免許を持たない橋本さんは1人で行動する際、主にバスを使う。「昔は待たずに乗れたけど、今は多い時間帯でも1時間に2本」という。

 

市のまとめによると、1992年に年間延べ2千万人を超えた市内の路線バス利用者数は6分の1以下に激減。本数が減るに伴って利用者数も減る悪循環となっている。

 

団地の高齢化の進展に対し、同市地域創生推進課は「現在は住民の共助が保たれているが、楽観はしていない。コミュニティー維持と若者の増加を図りたい」とする。

 

■    ■

 

現在、同市内では路線バスを「みんなで乗って残そう」という運動が繰り広げられている。

 

住民と市、バス事業者が会議を設けて2010年度に協定を結び、小学生向けの乗り方教室を開くほか、JR常磐線のダイヤに合わせて運行時間を毎年改正し、時刻表を配るなど利用促進を図る。

 

県によると、02年の道路運送法改正で路線バス廃止が許可制から届け出制に緩和され、県内の路線バスは同年から16年の間に330系統1718キロが廃止された。

 

公共交通の空白地域対策として、県内では現在、21市町がコミュニティーバス、24市町村が必要に応じて利用するデマンド型タクシーなどを導入している。

 

「残念ながら、人口減少を今すぐ止めることは困難。鉄道廃線やバス路線廃線が相次ぎ、生活を下支えする地域公共交通は危機的な状況にある」。9月に就任した大井川和彦知事は所信表明で、公共交通の現状を訴えた。

 

西村さんは、国の地方創生絡みでバス路線をつくっても「乗る人がいなければ意味がない」と注文する。「地域活性化には、旗振り役やつなぎ役の人づくりも必要。県民や市民の目線を忘れないで」(黒崎哲夫)

 

 

舌戦が繰り広げられている衆院選。人口減少、原発再稼働、医師不足など県内の課題には、個別の自治体だけでは解決が難しいものも少なくない。22日の投開票を前に課題を追った。

 

茨城新聞社(クロスアイ)

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171013-00000002-ibaraki-l08

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


「住宅過剰社会」横行する無秩序な都市計画『老いる家 崩れる街』【書評】

第2次安倍政権が掲げたアベノミクス。3本の矢のうち、1本目とされる金融緩和、2本目の財政出動までは政府が主導して進められた。しかし、3本目の矢である成長戦略は官の力だけで実現できない。民間の力が大きな比重を占める。

 

当初から、成長戦略には時間がかかるとされてきた。新しい産業などを生むには、それなりの時間が必要になることは誰にでも理解できる。アベノミクスにおける成長戦略とは、経済を発展させるために妨げとなっている規制を取っ払うということだ。

 

そうした規制緩和の波は、地方自治にも及んでいる。今般、日本は少子高齢化が急速に進み、生産人口の減少も顕著になっている。2020年頃からは、世帯人口も減少に向かう。それにも関わらず、住宅の着工件数は伸びている。このままのペースで住宅を建設したら供給過剰になることは明白だ。

 

『老いる家 崩れる街』

著者:野澤千絵

出版社:講談社現代新書

発売日:2017年3月17日

 

■「住宅過剰社会」各地で横行する無秩序な都市計画

 

ところが、こうした人口減少などを考慮しない、無秩序な都市計画が各地で横行する。東京湾岸部ではタワーマンションの建設が相次ぎ、郊外でも一軒家が続々と建てられていく。さらに、学校・公園・道路・上下水道・電気・ガスといった生活インフラが整備されていないような、居住するには不向きな農村部にも新築住宅が建ち始めている。

 

そんな住宅過剰社会になってしまった原因を、本書は規制緩和にあると指摘する。もともと日本の国土は、都市計画法に基づいて市街化区域と市街化調整区域とに区分されてきた。市街化区域では自治体や開発事業者によって積極的にインフラ整備と住宅建設が進められた。一方、市街化調整区域は原則として農林漁業用の建設のみが許可される程度で、開発行為は認められてこなかった。

 

こうした線引きは無秩序な開発を抑制する目的があったが、他方で地方の市町村は住宅が増えない要因ともされてきた。過疎化に悩む市町村が手っ取り早く人口を増加させる手段として選択したのは、どこでも住宅が建設できるという魔法のような手段だった。

 

地方都市は土地が安い。そのメリットを活かして住宅を次々と建てられるようにする。これまで市街化調整区域で住宅が建設できなかったエリアを市街化区域へと用途変更すれば、それは簡単に叶う。

市街化区域への変更を容易にするという規制緩和によって、新しい住宅が次々と建てられる。住宅が増えたことで、ニューファミリー層と呼ばれる20代-30代の若い夫婦がニュータウンに引っ越してくるようになった。政府の住宅金融政策も若いファミリー層の住宅購入意欲を刺激し、これをアシストした。

 

■開発規制の緩和が招いた「負」の側面

 

地方都市が人口増加に成功したという現象だけを切り取れば、これはメデタシメデタシで終わる。だが、事はそう簡単ではない。開発規制を緩和したことにより、都市は無秩序に発展するようになった。

 

その結果、公共施設や道路といったインフラの維持費、ゴミの収集といった管理コストは一気に増大。自治体は人口増で得られる住民税の増収分よりも、それを上回る負担増で苦しむようになる。また、規制緩和で新築住宅が急増したため、需要と供給のバランスは崩壊。新築の空き家が造られるという奇怪な事態をも招いている。

 

空き家が増加するカラクリとして、本書は賃貸住宅のサブリース問題にも言及している。サブリースとは、建設会社が家賃保証の名のもとに土地所有者にアパートを建設させるシステムを指す。

 

このサブリースは農業などを廃業した高齢者が、節税と土地を有効活用する手段として爆発的に広まった。農家を廃業した高齢者たちは、サブリースの賃貸物件によって家賃収入を得られる。毎月決まった金額を手にできるので、老後の生活不安も安らぐ。しかし、サブリースは契約上のトラブルが頻発している。

 

契約の問題もさることながら、サブリースは農地を賃貸アパートに転換するために入居者を集めづらいという問題もある。サブリースによって建てられた多くの賃貸アパートが、自治体の空き家率を増加させるという皮肉な結果を招くことになった。

 

全国の空き家のうち、賃貸空き家は429万戸。賃貸空き家率は52.4パーセントにまで達している。サブリースによる賃貸アパートもこの数字を押し上げる一因になっている。

 

そして、こうした現象は都心部でも見られるようになった。例えば、東京五輪を控えて開発に沸く東京湾岸エリアは、空前のタワーマンション建設ラッシュとなっている。しかし、建設される戸数と比較して、そこに居住する住民は少ない。せっかく高価なタワーマンションを購入したのに、そこに居住しない理由はタワーマンションが居住用ではなく投機対象になっているからだ。

 

投機対象のタワーマンションは、管理が行き届きにくい。放置されるマンションは次第に郊外や地方都市の新築住宅と同じ運命をたどることになるだろう。

 

それでは一戸建てやマンション問わず、住宅にきちんとした居住者がいれば、問題はないのか?と言えば、そうとも言い切れない。今後の日本社会は一気に人口減少局面へと突入する。その際、親が所有していた不動産を相続する問題が起きることは確実だからだ。親の家を相続すれば相続税が課される。なにより。固定資産税は毎年のしかかる。その負荷に苦しめられている人たちが増えているのだ。

 

■「増分主義」から「減分主義」へ 価値観は転換している

 

現在、すでに約800万戸の空き家が存在し、15年後には1500万戸まで増加する予測も出ている。それでも、金科玉条のごとく人口増を是とする市町村は規制緩和を歓迎し、デベロッパーもビジネスとして住宅をつくり続ける。

 

人口減少待ったなしの現在の日本において、住宅総量のみならず居住地総量も増加している背景には、人口も経済も右肩上がりを続けていた高度経済成長期の増分主義というロールモデルを引きずっていることに起因している。

 

日本がバブル景気に沸いた90年代前半まで、不動産は保有していても絶対に損はしないと頑なに信じられてきた。そんな不動産神話はとっくに崩壊し、不要な不動産は“負動産”と揶揄される。

 

本書ではそうした地殻変動を細かく検証し、増分主義から減分主義への方向転換を提唱する。地方自治体も都市開発事業者も、そして私たちも増分主義から減分主義へという価値観の転換の渦中にいる。それと真摯に向き合えるか? 本書を通じて、不動産への認識を再度おさらいしてみる必要がありそうだ。

 

小川裕夫(おがわ ひろお)

フリーランスライター・カメラマン。1977年、静岡市生まれ。行政誌編集者などを経てフリーランスに。2009年には、これまで内閣記者会にしか門戸が開かれていなかった総理大臣官邸で開催される内閣総理大臣会見に、史上初のフリーランスカメラマンとして出席。主に総務省・東京都・旧内務省・旧鉄道省が所管する分野を取材・執筆。

 

ZUU online

 

 

引用https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171005-00000016-zuuonline-bus_all

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


日本の「地価崩壊」はもう絶対に避けられない 売却時期は今!

神奈川県南東部の三浦半島に位置し、横浜や都心のベッドタウンとして栄えてきた横須賀市。京急本線の終着駅である浦賀駅から歩いて7分ほどの細い坂道の階段を上る途中に、雑草の生い茂った空き地がある。

 

 住宅街にあるこの空き地は、実は土地の所有者がわからない。ずいぶん昔にここに土地の登記をした会社は、すでに解散していた。2年前まで立っていた空き家の表札に書かれていた名前の人物は所有者ではなく、賃貸していたとみられる。空き家は一部が崩れかけた危険な状態だったため、市が公費で強制撤去したのだった。

 

■所有者不明土地が全国各地で問題に

 

 全国各地で所有者不明の土地が問題を引き起こしている。耕作放棄された農地を活用できない、新たな道路を通すことができない、崩れかかった空き家をすぐには撤去できない――。

 

 所有者がわからない土地は、さまざまな問題を引き起こす。地方の山林や農地だけでなく、都市部の宅地でも所有者不明の土地は増えつつある。「どんな人が持ち主だったのか、周辺で聞き取りをしても判明しない。近所付き合いが少なくなっている都市部は、隣に誰が住んでいるかわからないことすらある。この問題は、田舎よりも都市部のほうが深刻になる」(自治体の担当者)。

 

2008年の1億2808万人をピークに、人口減少が進む日本。その余波は不動産にも押し寄せる。『週刊東洋経済』は10月7日発売号で「地価崩壊が来る」を特集。地価下落が待ち受けるこれからの不動産をめぐる問題と、今後の対応策を総点検している。

 

 9月19日に発表された2017年の基準地価(7月1日時点)は、東京や愛知、福岡といった大都市のある都県では商業地・住宅地ともに前年比プラスだった一方、38の道府県で住宅地の下落が続いた。下落幅が最も大きかったのは人口減少率が全国トップの秋田県。大都市圏とそれ以外の地方とでの地価の二極化が、表面化している。

 

 地方だけではない。大都市郊外のベッドタウンでも没落が始まっている。特に駅至近のマンションの人気が高まるなど居住の都市回帰が進む一方、郊外では住宅の資産価値が下落し、空き家も年々深刻になっている。たとえば横須賀市は1990年代前半をピークに人口は減少し、高台の住宅街では空き家が増加傾向にある。

 

 人口減が不動産需要を冷やすと同時に、供給をあふれさせる要素も今後待ちかまえる。代表格が「2022年問題」といわれる生産緑地の放出だ。

1992年に施行された改正生産緑地法の下、生産緑地の指定を受けた都市部の農地は、農業継続を条件に固定資産税などの減額措置を受けてきた。東京、名古屋、大阪の三大都市圏を中心に総面積は1万ヘクタール以上。その生産緑地の8割が2022年、指定期間である30年の期限を迎えるのだ。

 

 農業の後継者不足が深刻化する中、指定を解除された生産緑地が宅地となって市場に出回ることが予想される。国は生産緑地指定期間の延長など保全策を新たに打ち出しているが、住宅需要は縮小する一方、戸建てやアパートが大量に出回れば、「周辺の不動産価格や賃料の下落は避けられない」(さくら事務所の長嶋修会長)。

 

■2025年以降は大量の土地相続が発生へ

 

 さらに2025年に入ると、団塊の世代が後期高齢者となり、大量の土地相続が発生する見通しだ。「3年以内での売却が有利になるという税制もあり、都市部でも土地相続急増が地価の下落圧力になる」と、日本大学の清水千弘教授は指摘する。

 

 東京財団の吉原祥子研究員は「右肩上がりの時代に作られた土地の制度が人口減少、高齢化、グローバル化という社会変化の中でミスマッチを起こしている」と指摘する。そのミスマッチを如実に示すのが、冒頭で取り上げた「所有者不明の土地」問題である。

 

 アベノミクスによる超低金利政策は「土地は値上がりを続ける」という土地神話をつかの間、復活させたかに見えた。しかし地価崩壊は、需要と供給の両面からみても避けられない未来となっている。これから住宅を買う人や相続を控える人は、価値のなくなった不動産に将来苦しめられる事態を回避するためにも、日本の土地問題について知識を身に付けておく必要がある。

 

真城 愛弓 :東洋経済 記者

 

引用https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171007-00192086-toyo-bus_all

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


40代は親世代のスネをかじっておけ!

2020年には「遺産相続&生前贈与ラッシュ」が始まる!?

 

「2020年、女性の半数が50歳超え」「2033年、3戸に1戸が空き家に」「2040年、自治体の半数が消滅」など、政府のデータや推計値を用いて日本の暗い先行きを展望した『未来の年表』(著者・河合雅司、講談社現代新書)が25万部を超える

大ヒットとなっている。

 

 日本はこれから未曽有の人口減少が進む。すでに日本の人口は、2008年の1億2808万人をピークに減少。2016年の出生数は初の100万人割れとなった。国立社会保障・人口問題

研究所によると、2053年には1億人を割るとまで推計されている。

 

 加えて、高齢化も一気に進む。2025年には、団塊の世代が全員、後期高齢者と呼ばれる75歳以上になる。これは「2025年問題」と言われていて、全人口の2割近い約2200万人が75歳以上という、人類が経験したことのない“超高齢化社会”に突入するのだ。高齢化が進むと現役世代の負担は増すばかりで、老後への不安は膨らむ一方だ。

 

 だが、生活経済ジャーナリストの柏木理佳氏は、「年金生活に突入した団塊世代を親に

持つ40代にとってはむしろチャンス」と説く。

 

「現役世代は退職金で住宅ローンの残額を払おうと考えている人が多くいます。しかし将来、退職金は期待するほどもらえないかもしれませんし、住宅ローンの返済に充ててしまうと、老後の資金として十分な額を確保できなくなります。対して、総務省が発表した2016年の家計調査によると、70代以上の世帯の平均貯蓄額は2356万円。しかも、今の65歳以上

世帯の平均年間所得は約300万円。住宅ローンは完済しており、貯金に手をつけずに夫婦の年金だけで生活できています。私たちは親世代ほどの貯蓄も年金に頼った生活も難しいのが現実です。そもそも、昔は『生涯年収3億円』といわれていましたが、今は2億円。1億円も差があります。となると、余力のある親の遺産をアテにしないわけはないですよね」

 

 平均寿命を考えると親からの遺産相続は10~20年は先の話にも思えるが、「親が存命の

今のうちからもらえるものはもらっておくべき」と柏木氏は語る。

 

「例えば、リフォームを含む住宅費の援助はもちろん、20歳以下の孫への教育費は2019年

3月までなら1500万円の一括贈与も非課税です。生前贈与も2500万円まで特別控除が認められているので活用したいですね」

 

 つまり、このタイミングで遺産相続ラッシュが始まる可能性はゼロではないのだ。実際、4年前にカンボジアのプノンペンに移り住んだ佐々木純平さん(仮名・45歳)は、生前贈与と死亡時に、現金3000万円と埼玉県内の実家マンションを相続。18年間のサラリーマン

生活で貯めた2000万円と合わせた5000万円でセミリタイア生活を送る日々とか。

 

「漠然と海外でのリタイア生活に憧れがあって、遺産を手にしたことで東南アジアでも物価が安く、インフラが整っているプノンペンなら可能だと思ったんです」

 

 月々の生活費は住居費込みで10万円。その分は実家マンションの家賃収入の5万円、これに1年定期5.5%の現地銀行に1200万円を預けた金利で賄っている。

 

「税金や保険、年2回の帰国費用など、年間100万円ほどの出費はありますが、日本株の運用益などもあるので、資産自体はあまり減っていません。物価の安いカンボジアやタイあたりなら満足度の高い暮らしができますよ」

 

 柏木氏も佐々木さんのように物価安で、銀行金利の高い国で資産運用をしながら暮らす

生活を「将来的な老後のライフプランの一つになりうる」と話す。

 

「親世代のほうが今の40代よりも経済的に恵まれています。アテにしすぎるのは禁物ですが、生きているうちから少しでも援助してもらいましょう。そうすることで老後の負担が

軽くなります」

 

 かじれる脛がある人は、今のうちにかじっておくべきか。

 

<取材・文/週刊SPA!編集部>

※10月3日発売の週刊SPA!10/10・17合併号「そこそこ明るい“逆説”ニッポンの未来」

特集より

 

引用:https://netallica.yahoo.co.jp/news/20171003-54167774-aspa

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


相続しても空き家のまま?「不動産を相続したくない」は2割超

不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルは、9月23日の「不動産の日」(全国宅地建物取引業協会連合会制定)に合わせて、「不動産相続」についての調査を行った。

 

回答者の2割超が不動産相続をしたくないと考えている等、不動産相続についての

意外な実態も明らかとなった。

 

 

■不動産相続に関わる人は5割超 活用方法は住居が最多

 

9月23日は「不動産の日」である。秋に不動産取引が多くなる事や語呂合わせにより、1984年に全国宅地建物取引業協会連合会が制定した。シースタイルの調査は「不動産の日」に

合わせて実施された。8月31日~9月11日にかけてインターネット上で行われ、20代以上の男女781人から回答を得た。

 

不動産相続の経験や相続する可能性の有無について、「相続の経験がある」と回答したのは21.9%であった。「相続する可能性がある」との回答は30.5%となり、全体の半数以上が

不動産相続に関わるという実態が明らかとなった。

 

不動産相続の経験者に相続した不動産の種類を尋ねたところ、「戸建て」が79.5%と最も多かった。それに続いたのが「農地」であり、18.7%が回答している。「土地」(8.2%)や「マンション」(7.0%)よりも「農地」を相続した人の方が多いと言う結果となった。

 

相続した不動産をどうしたかについて尋ねたところ、「自分が住んだ」が最も多く、36.8%となった。「子供が住んだ」(3.5%)、「親が住んだ」(1.8%)を合わせると、4割を超える人が相続した不動産を住居として活用している。「売却」は22.8%で2番目に多い回答となっている。「賃貸に出した」(8.8%)や「駐車場経営」(4.1%)等、相続不動産の収益化を進める人も2割近くいる。一方、「空き家として管理」は17.0%、「空き家として放置」は11.7%と、相続不動産が空き家のままとなっている人も28.7%に上った。手間のかかる維持管理に手が回らず放置している人や、住居には困っていないが、相続不動産なので売るに売れないといった人もいると見られる。

 

■不動産相続をしたくない人は2割超 活用方法を決めかねている人も4割

 

次に、不動産を相続する可能性がある人に対し、相続する可能性のある不動産の種類を聞いたところ、相続経験者と同様、「戸建て」が81.5%と最も多かった。「土地」の33.6%、「農地」の11.8%が続いた。

 

不動産相続の可能性がある人に相続する意思を尋ねると、「ある」は79.4%、「ない」は20.6%となった。実に2割超の人が不動産相続をしたくないと考えている事が分かった。不動産を相続した場合、遺産分割協議で揉めるケースも多く、相続税の支払いにキャッシュが必要となる事もある。また、近年は地価の上昇により、固定資産税の負担も増えている。不動産相続をしたくない2割超の人には、こうした事情もあると見られる。

 

また、相続する可能性のある不動産をどうしたいかについては、「わからない」が39.2%で最多となった。「自分で住む」(33.9%)、「子供が住む」(9.0%)の合計で住居として考えている人は42.9%であった。「売却」は33.9%、「賃貸に出す」(14.8%)や「戸建て賃貸経営」(6.3%)等、収益化を考えている人は35.5%となり、相続経験者よりも多くなった。不動産を相続する可能性がある人は、収益化や売却を検討している割合も多いが、一方で活用方法を決めかねている人も4割近くいるようだ。

 

不動産相続に関わる人は5割超と多くいる。ただ、相続したくないと考える人も2割超おり、相続した不動産が空き家になってしまっている人も3割近くに上るという実態も明らかとなった。不動産相続の可能性がある人は、その活用方法等について、しっかりと検討しておく事も重要だろう。(ZUU online編集部)

 

ZUU online

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170930-00000002-zuuonline-bus_all

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


やって良い民泊、やってはいけない民泊

昨年から都内で簡易宿所を運営しています

エア・ビー・アンド・ビー(AirBnB)による宿泊が日本国内でも広がっています。民泊専門サイトのMINPAKU.Bizの調査によると、2017年4月1日時点の掲載件数は47,365件と引き続き増加傾向が続いており、その3分の1が東京都に集中しています。

 

インバウンドの盛り上がりにより外国人観光客も増えていますが、それ以上に新しいホテルや宿泊施設の開業も増えています。

 

世界の資産運用ガイドのこの記事(http://naitoshinobu.jp/news/areanews/7905.html)も指摘する通り、民泊ビジネスは誰でも簡単に始められ儲かるブルーオーシャンではなく、競争の激しいレッドオーシャン市場に変わりました。

 

そんな激変する環境下で、私も昨年から都内で簡易宿所を運営(https://www.airbnb.jp/rooms/15723280)していますが、2017年8月の売り上げが約80万円と過去最高になりました。競争激化の中で利用者が着実に増えているのにはいくつかの理由があると思っています。

 

理由1 簡易宿所として営業している

民泊として登録している物件のほとんどはいわゆるヤミ民泊です。2017年3月10日に住宅宿泊事業法(いわゆる民泊新法)が閣議決定され、年間の宿泊上限が180日間に設定されました。今後は違法な営業の取り締まりが強化される可能性もあり、簡易宿所や旅館として合法的な運営を行わない場合のリスクが高まります。簡易宿所で合法的な営業であれば、AirBnBだけではなく、じゃらんなどの宿泊サイトにも掲載が可能になります。

 

理由2 他の施設との差別化

ワンルームのような小さな部屋は、参入障壁が低いことから掲載件数が多く単価が低下傾向にあります。部屋が広く、大人数で宿泊でき、都心からのアクセスが良い場所にある物件であれば、競合も少なく価格競争に巻き込まれる可能性が低くなります。また、大人数で旅行する外国人は連泊することが多いため、稼働率の向上にもつながり収益が安定します。

 

理由3 過去の宿泊者のレビュー

AirBnBの宿泊者が予約の際に参考にするのが、過去の宿泊者のレビューです。時間の経過と共に好意的なレビューが増えてくれば、それがリピーターや新規の予約を呼び込み、さらに人気宿泊施設として申し込みを増やすことにつながります。私がお願いしている管理会社は、対応が極めて良く、清掃などのメンテナンスも完璧で、宿泊者の高評価につながっています。

 

国内での宿泊施設は、今後さらに競争が激しくなることが予想されます。ブームに乗った安易な市場参入は収益に結びつかず、早期の撤退に追い込まれることになるはずです。

 

 

※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。

 

編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2017年9月13日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログ(http://www.shinoby.net/)をご覧ください。

9/14(木) 17:02配信 アゴラ

やって良い民泊、やってはいけない民泊 --- 内藤 忍

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170914-00010013-agora-bus_alll

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


日本の「空き家」を狙うのも、やはり中国の人々か

東京郊外としては敷地が広い屋敷である。

知人が最近、リフォームを完了させた

建物だ。羨望の目を向ける私に、彼は

嘆息で応えた。

 

「いまや、スクラップにお金がかかる。

ビルドにはもっとかかる。スクラップ

アンドビルドになったら大変なんだ」。

 

最近、路線価も上がってきたし、この古屋を売却して都内のマンションに引っ越すか、

と思っていたそうだ。

 

東京まで一時間強なので、通勤圏内で

ある。ところが、地元の不動産業者は、

土地が広すぎてそのままでは売りにくい、売るなら更地にして三分割すべきだ、という。

 

「更地にするには建物を壊さなければならず、相見積もりをとったら、一番安くて600万円もかかるって」

 

これに対して、リフォームは800万円程度だと言われていた。両親の思い出もある。200万円の差なら、壊すよりもリフォームだ、と考えた。

 

「伏兵がいた。家財道具などの産業廃棄物処理代金さ」。庭に覆いかぶさる樹木の処理もバカにならない。総額で300万円払ったそうだ。この処理代は、建物を壊そうがリフォームをしようが、どちらの場合も必要である。要するに、迫られた選択はスクラップに900万円かけるか、スクラップアンドビルドに1100万円払うか、だった。

 

放置して売れるときに売ればよいではないかと聞くと、「空き家問題を知らないのかい」と返してきた。

 

現在、日本中で空き家は820万戸以上ある。7軒に1軒が空き家なのである。空き家のなかでも、特に用途不明で長期間放置されている、「その他の住宅」が問題視されている。倒壊、火災、セキュリティ悪化、犯罪などの危険が増し、近隣も困っているからだ。空き家の4割が、その他の住宅だ。

 

そこで国は、一昨年から「空き家対策特別措置法」を施行して、老朽化の著しい「特定空き家」に、通常の住宅が持っているさまざまなメリットをなくすことにした。

 

「リフォームした家は築36年。なまじ庭が広いから野良猫の棲み処になって、ハクビシンも寄ってきそうだった。漏電の恐れもあった。特定空き家に認定されたらえらいことになる」

 

特定空き家とみなされると、まずは不動産の固定資産税の税率が一挙に6倍に跳ねあがってしまう。さらに可及的速やかに修・整備をしないと、自腹での取り壊しを求められる。

 

中部山岳地帯に古い実家がある友人は、さらに深刻だ。最寄りの新幹線駅から車でも電車乗り継ぎでも2時間あまりを要し、周囲にはコンビニもない。「95歳で寝たきりの母親もそう先は長くない。俺は真剣に相続放棄を考えているよ」。

 

国や自治体の多くが、空き家対策に税制優遇策や助成金などの経済支援、空き家バンクなどの市場情報の充実を図っているものの、現状では焼け石に水である。

 

空き家所有者たちのミクロレベルも深刻だが、マクロ経済的に見ても頭が痛い。スクラップのためにはさまざまな業種が関与し、GDPは増加するだろう。ケインズではないが、地面に穴を掘るだけでも目先の景気はよくなる。だが、一巡したらおしまいである。壊しただけで活用されなければ、やがて先枯れる。

 

昨今は、成長ではなく分配を重視すべきだ、という考え方が有力である。むろん、フェアな分配がなされなければ社会はよくならない。だが、分配のパイを広げるための成長戦略も不可欠だ。空き家問題は、基本的には分配以前のスクラップのレベル。それのみでは、無価値の分配のために、お金を使うようなことになってしまう。不毛な分配領域が拡大するだけだ。ビルドのためのスクラップ、という明確な方向付けが欲しい。

 

長崎の海沿いの旧家の相続人が自慢した。「私の実家の取り壊しには、600万円もかかったのよ。参ったと思ったけど、庭木と中国人に助けてもらえたわ」。

 

彼女の実家には、多くの樹木が茂っていたが、門の近くに檜(ひのき)の巨木が二本立っていた。

 

「伐採処分にクレーンが必要で50万円かかる、と言われて参っていたら、中国人が訪ねてきて檜の木を一本300万円で売ってください、って」

 

檜は中国に渡って、風呂桶なり家具なりとして価値を発揮するのであろう。では、残された、滅多に人を見かけない海辺の更地はどうだろうか。彼女は別荘地として転売したいそうだが、簡単な話ではない。更地になったので固定資産税が急増する。やがてその負担に耐えがたくなったとき、何が起こるのだろうか。更地を買いにくるのはやっぱり彼の国の人たち─。

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170917-00017744-forbes-bus_all

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


2033年、日本のマンションがスラム化する

2033年、日本のマンションがスラム化する

9/6(水) 14:00配信 現代ビジネス

 

2033年団地やマンションがスラム化

 「これから空き家が大問題になるのは首都圏です。郊外に暮らしてきた団塊の世代が2023年には後期高齢者となり、施設に移るなどしますが、その家の引き取り手がいない。売りに出そうにも需要はない。

 

 結果、大量の空き家が発生します。世田谷や杉並、練馬といった土地でも、駅から少し離れた場所では、そういった状況になっていく」(オラガ総研代表・牧野知弘氏)

 

 野村総研の推計によれば、2033年には日本全国の3戸に1戸が空き家になっていると

いう(ページ末の図参照)。総住宅戸数は約7126万戸へと増大、空き家数は約2167万戸

にもなる。

 

 「戦後、マンションや戸建てが建設され、住宅の供給が続けられてきましたが、これは

現在から見れば供給過剰でした。

 

 今後の首都圏では、駅から少し離れれば、団地もマンションも、買い手がつかず、商品価値がなくなってしまう。家やマンションが、毎年固定資産税を食っていくだけの不良債権となるのです。

 

 空き家率が30%を超えた地域は、治安が著しく悪くなると言われています。そうした地域はスラム化したり、犯罪の温床になったりする可能性が高い」(前出・牧野氏)

 

 高齢化率が高い地域は、とくに空き家率が高くなりがちだ(ページ末の図参照)。

 

 さらに、こうした場所ではインフラの問題も深刻化する。

 

 老朽化するインフラ整備にかける予算は年々増加しており、国土交通省によれば、2033

~2034年にかけて、最大の5兆5100億円が投じられると見られている。インフラ問題に

詳しい東洋大学の根本祐二教授が指摘する。

 

 「日本では1970年代がインフラ投資のピークで、その耐用年数は50~60年程度。それ

ゆえ、'20~'30年代に改修のピークを迎えます。

 

 しかし、全国のインフラを一気に改修する財源はとても捻出できない。そのために、

インフラの老朽化だけが進んでいくのです」

 

 事故もすでに起きている。'12年には山梨県の笹子トンネルの崩落が、'13年には浜松市の弁天橋のワイヤー切断、'14年には京都市の水道管破裂が起きた。根本氏が続ける。

 

 「水道管は、水圧をかけて流しているため、ほんの小さな穴があいただけでも、破裂

してしまう。そうなると、一旦水を止め、修復をするために半日くらい断水することが

あります。

 

 また、吹き出す水の圧力は強く、非常に危険です。しかし、今後はこうした事故が頻発

しかねない」

 

 学校や図書館などの公共の建物にも改修が必要なものが多いが、手つかずのままになる。

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170906-00052270-gendaibiz-bus_all

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


空き家問題、深刻なのは都市部マンション

リアル読者会議「これからの住まいと人生」更新日:2017年09月05日

 

朝日新聞Reライフプロジェクトが企画し、専門家を交えて読者同士が体験談を共有する「リアル読者会議」。

 

7月のテーマは「住まい」で、東京と大阪の両会場で最も悩みが集中したのは「空き家問題」でした。

 

空き家と言えば一戸建てのイメージが強いのですが、ゲストの専門家2人は集合住宅の課題を指摘します。朝刊Reライフ面で「住まい」の記事を担当した坂井浩和記者を聞き手に、不動産コンサルタントの長嶋修さんと建築家の石井健さんが語ったこととは……

 

管理状態が全く異なる2つのマンションが同価格!?

 

――マンションでは高齢化や大規模修繕などが今後、さらに課題となりそうです。

長嶋 空き家問題というと、今までは一戸建てのイメージでした。でも、これからの本当の空き家問題は、都市部のマンションです。人も建物も高齢化し、修繕積立金が足りないマンションが半分以上あります。

 

3、4回目の修繕は満足にできない。みんなで50万、100万円ずつ出しあうか、ローン組んで返していくか。全世帯が同意しないと進めないのですが、現実には年金暮らしで払えない世帯も出てきます。結局、何もしない状態で、5年、10年たってしまうのが問題です。

 

 東京都渋谷区に、隣り合って建っている築45年のマンションがあるんです。左は修繕も

管理状態もばっちり。もう一つは、去年やっと管理規約ができて、大規模修繕は1回も

やったことない建物。どうみても、あとは壊れるのを待つだけという状態です。

今この2つのマンションが同じ価格で売られています。(「えーっ」と会場から声があがる) マンションの管理状態をみんな、気にしないで買っているからです。

 

でも、これが明らかになってくるのが今後数年だと思います。管理状態を冷静に見極めて、持続可能性がなさそうなら早く売った方がいいし、管理状態が良さそうだったら持っていてもよいかもしれない。ただし、それも立地あってのことです。不動産は、一にも二にも三にも立地です。

 

管理組合の議事録を見る 危ない物件はわかる

 

――管理状態を見極めるポイントはありますか?

長嶋 管理組合の議事録をみせてもらうのが一番ですね。「見せてください」と言って見せてくれるのは、今、10件に1件もない状態です。見せてくれるマンションは、自分の管理に自信があるということだから、それだけで評価が高い。

 

 見た目でも判断できます。エントランスまわりや、廊下・階段、ゴミ置き場、駐車場…。こういうところがだめなマンションはだめです。推して知るべし。

汚いのに、管理されているわけがないのです。

 

あきらめて放置すれば、町が沈み資産価値も下がる

 

――集合住宅の管理、ほかにも何か見極める点はありますか?

石井 集合住宅って村みたいなもの。みんなで維持管理しないといけないけれど、タワーマンションなどでは上層階と下層階で価格差もあり、意識差もある。

 

年齢も違うから「修繕して資産価値を上げよう」と言う人もいれば、「わしはもう5年しか生きないから、修繕はいらん」と言う人もいる。でも、みんなで協力することで全体価値があがるんです。いろいろな場面で考えることをやめると、船が沈んでしまいます。

 

 こんなこともあります。「うるさい」という理由で公園でボール遊びができなくなり、

子どもが寄りつかなくなる。揚げ句の果てに「枯れ葉が出るから」と木も切ってしまう。

結果、駐車場のようになることがあります。そうなると、子育て世代が引っ越して来なくなります。そのうち学校がなくなり、その町はもう「あがり」です。新しい人が入ってきませんから。

 

 「自分の家の目の前の木が邪魔だ」と言っていたことが積み重なっていくと、町が死んでしまい、スーパーも撤退し、いつのまにか家の資産価値が落ちる。特にマンションの場合、これからは全体価値を上げることが大事になると思います。

 

長嶋修(ながしま・おさむ)さん プロフィル

不動産コンサルタント、株式会社さくら事務所創業者・会長。1967年、東京都生まれ。ポラスグループ(中央住宅)で不動産売買業務に携わった後、99年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『不動産調査さくら事務所(現株式会社さくら事務所)』を設立。以降、『第三者性を堅持した不動産コンサルタント』の第一人者として精力的に活動。メディア出演、著書多数。近著に「不動産格差」(日本経済新聞出版社)。

 

石井健(いしい・たけし)さん プロフィル

建築家。株式会社ブルースタジオ執行役員。1969年、福岡県生まれ。日本のリノベーション分野の第一人者としてこれまで1000戸以上を手がけてきた。2012年度に「郷さくら美術館」(東京・中目黒)で、2014年度に「賃貸アパート改修さくらアパートメント」(東京・経堂)で、それぞれグッドデザイン賞を受賞。著書も『リノベーションでかなえる、自分らしい暮らしとインテリア LIFE in TOKYO』『リノベーション物件に住もう』など多数。

 

引用:http://www.asahi.com/relife/article/11172233

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


【どうする?空き家・中】不動の位牌、活用の壁に 供養の変化で対応進むか

9/2(土) 7:00配信 沖縄タイムス

 

全国同様、沖縄県内でも増えている空き家だが、県外に比較して活用はいまひとつ進んでいない。相続手続きとは別に大きな壁となっているのが位牌(いはい)の存在。空き家に仏壇や位牌を置いたままにしていて、家そのものの売却や賃貸に抵抗のある所有者は多いようだ。一方で永代供養や一時預かりといったサービスを活用するなどして、空き家を生かす方法もある。(学芸部・榮門琴音)

 

 「位牌を見てぎょっとした」。本島北部で昨年開かれた空き家活用の勉強会。古民家に泊まるモニターツアーの県外客からこうした感想が寄せられた。

 

 空き家と位牌について多くの事例に関わったことから勉強会に参加した県メモリアル整備協会(中城村)の東恩納寛寿さんは「位牌がそのままあるのは、借り手としては抵抗がある」と空き家活用の難しさを実感した。

 

 同時に「位牌を持っている家主にも重圧がある」と所有者側の事情にも理解を示す。位牌のため遠方の空き家に毎月2回通い続けている事例や、住んでいないのに家賃や土地代を払い続けているケースもあった。

 

 本家で仏壇そのものに価値があったり、家の長男が都市部の賃貸住宅住まいで仏壇のスペースが取れなかったりするなど「特に過疎地域では、位牌が原因で空き家が放置されたままとなる傾向が強い」と説明する。

 

 一方、団塊世代が位牌を継承するようになり、供養の考え方で徐々に変化も出てきた。空き家に安置された位牌の預かりや「お焚(た)き上げ」を依頼するケースも増えてきた。預かりは年間3万2400円(1台)、「お焚き上げ」は2万1600円(1霊位)と金銭的負担はあるが、年間数十件の依頼、問い合わせがあるという。

 

 沖縄の法事に詳しい普天満山神宮寺(宜野湾市)の僧侶、金城良啓さんも「地元を離れている人が多く、位牌の預かりやお焚き上げが増えている」と話す。特に旧盆前は相談が多く、8月は位牌を預けたり引き取ったりするケースが十数件あった。同寺は一時預かりが年間3万円(1霊位)、お焚き上げは2万円から受けている。

 

 わたなべ税理士事務所(名護市)代表の渡辺茂樹さんは、「人に貸して行事の時だけは使わせてもらうという賃貸契約も可能だ」と提案する。「年間の数日のために空き家を放置するより、位牌にアクセスできる環境にして貸す方がいい」と語る。東恩納さんも「位牌の問題がクリアできれば空き家を活用する選択肢は増えるはず」と期待する。

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170902-00135265-okinawat-oki

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


【どうする?空き家・上】「放置いいことなし」も増加 相続・位牌が壁、進む老朽化

9/1(金) 6:30配信 沖縄タイムス

 

過疎化や住宅の供給過剰などによって全国的に増えている空き家。沖縄県内の2013年の空き家率は10・4%で、本土復帰直後の1973年と比べ2倍に増えた。

 

人が住まなくなった家は傷みやすく、せっかくの財産が負債になる恐れもある。

 

活用したいと考える人も多いが、先祖代々の家への思い入れや相続手続きなどが足かせとなり、売買や賃貸の動きは鈍いのが現状だ。県内の「空き家問題」を探った。(学芸部・榮門琴音)

 

 5年ごとの総務省「住宅・土地統計調査」によると、県内の空き家率は73年の5・1%から98年には11・1%まで上昇。2013年は前回調査の08年5万8400戸(10・3%)から4千戸増の10・4%となった。沖縄は都道府県の中でも数少ない人口増加地域だが、離島や本島北部などから那覇市など都市部への人の移動が進み、新設住宅の供給が増えていることもあって、空き家が増えている現状がある。

 

 「空き家を放置していて、いいことはない」。わたなべ税理士事務所(名護市)代表の渡辺茂樹さんは言い切る。維持管理を怠って老朽化すれば、倒壊や火災の恐れがあるほか、地域の景観にも影響を及ぼす。さらに、空き家対策特別措置法に基づき「特定空き家」に認定されると、土地の固定資産税が最大6倍になるなどのリスクもはらむ。

 

 渡辺さんによると、本島北部では、家の所有者が海外に移り住んでいたり、亡くなって時間がたっていたりするなど、相続手続きが難しくなっているケースも多いという。法定相続人全員の実印がないと名義変更はできないため、活用は進まない。渡辺さんは「先祖の土地を大切にする感覚と、相続関係の法律との板挟みで中ぶらりんになっている物件が増えている」と説明する。

 

 相続問題が解決しても、沖縄では空き家に、仏壇や位牌(いはい)があり、行事の時には家を開けて使う人も多い。先祖代々の土地や建物への愛着に加え、位牌継承への義務感、改修費用がかさむなどの理由もあり、所有者は売買や賃貸に積極的ではない。

 

 「朽ち果てれば文化もトートーメーもお金も消えてしまう」と渡辺さん。沖縄の伝統的民家を借りたいというニーズは移住希望者を中心にあるとしながらも、「市場のメカニズムで解決するには厳しい状況。公的に取り組む時期に来ている」と指摘した。

 

[ことば]

 

 空き家対策特別措置法 適切に管理されていない空き家が増え、地域の防災や衛生などに深刻な影響を及ぼしていることから、生活環境保全と、空き家の活用促進のため2015年に施行された。市町村は、放置すれば危険な空き家を「特定空き家」とし、所有者に必要な措置を講じるよう命令、従わない場合は強制的に撤去することができる。また住宅用地に対する固定資産税の特例措置を解除し、増税が可能になる。

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170901-00134722-okinawat-oki

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


空き家が日本を埋め尽くす…国交省、対策本気で関連株に商機

―立ち上がる“空き家解消”ビジネス、参入企業の本命は?―

 

 今後予想される継続的な人口減少に伴って、全国規模で増加が予想されるのが空き家だ。政府も市町村の役割を強化した新たな制度を導入することで、関連情報を積極的に収集し、土地や建物の売買を積極化、有効活用の促進を推進する構えだ。民間でも不動産や建設に関連した企業を中心に、空き家解消に向けたビジネスへの参入が相次いでいる。

 

●2033年に空き家率は30%に拡大するとの試算も

 

 総務省の住宅・土地統計調査(2013年)の試算によると、人口が減る一方で、新しい住宅供給は進み、すでに全国の空き家は約820万戸(空き家率は13.5%)に達している。今後、人口減少への対応や空き家の活用、中古住宅流通市場の整備が進まない場合、野村総研のリポートでは33年には全国で空き家が約2150万戸、空き家率は30.2%にまで拡大すると試算している。空き家増加への対策はもはや待ったなしの課題となっている。

 

●環境、防犯、防災面での懸念など多方面に悪影響

 

 空き家増加のもたらす悪影響は多方面にわたる。まず問題なのは、建物の老朽化。家屋は入居者がいたほうが傷まないというのは自明の理。2つ目は植栽や雑草などによる景観の悪化。さらに、庭の雑草などの繁茂、樹枝の越境は景観面に加え、蚊やハエなど害虫の発生やネズミ、野良猫などの小動物が棲みつくなど衛生面でも周辺を含めて重大な環境悪化をもたらす。3つ目は防犯上からの懸念で、放火や不法侵入、ゴミなどの不法投棄といった犯罪誘発の温床になる可能性がある。4つ目は防災上の不安で、屋根や瓦、壁などが崩落または破損して、隣接住宅への被害や、道路を塞ぎ災害時のスムーズな避難を妨げるなどの恐れがある。

 

 国土交通省では、空き家・空き地などの流通活性化に向けた取り組みを積極化しているが、17年度は「全国版空き家・空き地バンクの構築」と「地域の空き家などの流通モデルの構築」を実施している。具体的には、(1)需給のミスマッチの解消や新たな需要の創出などにより、空き家・空き地などの流動性を高め有効活用を推進する。(2)全国の空き家・空き地などの検索が可能な全国版空き家・空き地バンクの構築、空き家・空き地などの流通促進のため、先進的な取り組みを行う団体などへの支援を行う――という方針を掲げている。

 

●LIFULLは「空き家バンク」で自治体からの参加登録開始

 

 LIFULL <2120> は、国土交通省「全国版空き地・空き家バンクの構築運営に関するモデル事業」の一環として構築を進めている「LIFULL HOME'S空き家バンク」で、7月19日から自治体による参加登録の受付をしている。あわせて、一般社団法人全国空き家バンク推進機構と、「LIFULL HOME'S空き家バンク」の普及推進を目的として提携した。

 

 LIFULLのサービスは、自治体が募集する空き家、空き地と、それらの利活用を希望するユーザーをマッチングする情報プラットフォームだ。国土交通省が推進する「全国版空き地・空き家バンクの構築運営に関するモデル事業」の実施事業者としてLIFULLが運営するもので、自治体に向け空き家、空き地の情報を登録、編集、公開する管理システムを無償提供している。

 

●三井住友トラストは総合的なコンサルティングを強化

 

 空き家問題についての利活用を促進すべく三井住友トラスト・ホールディングス <8309> 傘下の三井住友トラスト不動産は、自社が窓口となる住宅保有者へのサービス提供している。空き家所有者の想定される各種ニーズへの対応、中古住宅の流通促進やリフォーム受注、セキュリティーや見回りサービスをはじめ、所有者への総合的なコンサルティングなどを強化している。三井住友トラスト不動産では「空き家所有者の相談窓口は、“空き家トータルサポート”として当社が担当し、ニーズに応じて積水ハウス <1928> 、ALSOK <2331> を紹介する形で対応している」(営業推進部)としている。

 

●インベスCは民泊向けリノベーションサービス相談開設

 

 さらに、空き家を放置する事態を少しでも防ぐために、リノベーションの動きが加速することになりそうだ。アパート経営プラットフォーム「TATERU」をWeb展開しているインベスターズクラウド <1435> は、民泊向けリノベーションサービスも開始している。一般の住宅を宿泊施設として活用する「民泊 」のルールを定めた住宅宿泊事業法(民泊法)が今年6月9日に成立したのを受け、民泊促進に向けた動きが活発化するなか、今後の需要拡大が期待されている。同社では「中古マンションのリノベーションサービス“スマリノ”のなかに、空き家対策としての民泊向けリノベーションサービスに関する問い合わせ窓口を開設し、物件探しから施工企画などの相談を受け付けている」(広報課)としている。

 

●国交省の「賃貸カスタマイズ」推進で東急不動産HDに注目

 

 一方、国土交通省は、空き家を賃貸物件として流通しやすくするため、借り主のDIYを促す「賃貸カスタマイズ」を推進している。従来、賃貸住宅の場合、借り主は退去時に「原状回復義務」を負うため、壁に釘1本打つのもご法度というのが常識だった。ところが最近は「改造OK」で、原状回復を求めないケースも増えているという。

 

 そこで注目なのが借り主のDIYだ。東急不動産ホールディングス <3289> 子会社の東急ハンズは、同社の女性スタッフによる「ハンズ女子DIY部」を結成し、専用サイトをオープンするなど、女性向け需要開拓を積極化している。これは、自宅のインテリアなどを自分の手でカスタマイズしたいという女性のニーズが高まっているのに対応したもので、空き家のリフォームにも活用できそうだ。

 

株探ニュース(minkabu PRESS)

 

 

―立ち上がる“空き家解消”ビジネス、参入企業の本命は?―

 

 今後予想される継続的な人口減少に伴って、全国規模で増加が予想されるのが空き家だ。政府も市町村の役割を強化した新たな制度を導入することで、関連情報を積極的に収集し、土地や建物の売買を積極化、有効活用の促進を推進する構えだ。民間でも不動産や建設に関連した企業を中心に、空き家解消に向けたビジネスへの参入が相次いでいる。

 

●2033年に空き家率は30%に拡大するとの試算も

 

 総務省の住宅・土地統計調査(2013年)の試算によると、人口が減る一方で、新しい住宅供給は進み、すでに全国の空き家は約820万戸(空き家率は13.5%)に達している。今後、人口減少への対応や空き家の活用、中古住宅流通市場の整備が進まない場合、野村総研のリポートでは33年には全国で空き家が約2150万戸、空き家率は30.2%にまで拡大すると試算している。空き家増加への対策はもはや待ったなしの課題となっている。

 

●環境、防犯、防災面での懸念など多方面に悪影響

 

 空き家増加のもたらす悪影響は多方面にわたる。まず問題なのは、建物の老朽化。家屋は入居者がいたほうが傷まないというのは自明の理。2つ目は植栽や雑草などによる景観の悪化。さらに、庭の雑草などの繁茂、樹枝の越境は景観面に加え、蚊やハエなど害虫の発生やネズミ、野良猫などの小動物が棲みつくなど衛生面でも周辺を含めて重大な環境悪化をもたらす。3つ目は防犯上からの懸念で、放火や不法侵入、ゴミなどの不法投棄といった犯罪誘発の温床になる可能性がある。4つ目は防災上の不安で、屋根や瓦、壁などが崩落または破損して、隣接住宅への被害や、道路を塞ぎ災害時のスムーズな避難を妨げるなどの恐れがある。

 

 国土交通省では、空き家・空き地などの流通活性化に向けた取り組みを積極化しているが、17年度は「全国版空き家・空き地バンクの構築」と「地域の空き家などの流通モデルの構築」を実施している。具体的には、(1)需給のミスマッチの解消や新たな需要の創出などにより、空き家・空き地などの流動性を高め有効活用を推進する。(2)全国の空き家・空き地などの検索が可能な全国版空き家・空き地バンクの構築、空き家・空き地などの流通促進のため、先進的な取り組みを行う団体などへの支援を行う――という方針を掲げている。

 

●LIFULLは「空き家バンク」で自治体からの参加登録開始

 

 LIFULL <2120> は、国土交通省「全国版空き地・空き家バンクの構築運営に関するモデル事業」の一環として構築を進めている「LIFULL HOME'S空き家バンク」で、7月19日から自治体による参加登録の受付をしている。あわせて、一般社団法人全国空き家バンク推進機構と、「LIFULL HOME'S空き家バンク」の普及推進を目的として提携した。

 

 LIFULLのサービスは、自治体が募集する空き家、空き地と、それらの利活用を希望するユーザーをマッチングする情報プラットフォームだ。国土交通省が推進する「全国版空き地・空き家バンクの構築運営に関するモデル事業」の実施事業者としてLIFULLが運営するもので、自治体に向け空き家、空き地の情報を登録、編集、公開する管理システムを無償提供している。

 

●三井住友トラストは総合的なコンサルティングを強化

 

 空き家問題についての利活用を促進すべく三井住友トラスト・ホールディングス <8309> 傘下の三井住友トラスト不動産は、自社が窓口となる住宅保有者へのサービス提供している。空き家所有者の想定される各種ニーズへの対応、中古住宅の流通促進やリフォーム受注、セキュリティーや見回りサービスをはじめ、所有者への総合的なコンサルティングなどを強化している。三井住友トラスト不動産では「空き家所有者の相談窓口は、“空き家トータルサポート”として当社が担当し、ニーズに応じて積水ハウス <1928> 、ALSOK <2331> を紹介する形で対応している」(営業推進部)としている。

 

●インベスCは民泊向けリノベーションサービス相談開設

 

 さらに、空き家を放置する事態を少しでも防ぐために、リノベーションの動きが加速することになりそうだ。アパート経営プラットフォーム「TATERU」をWeb展開しているインベスターズクラウド <1435> は、民泊向けリノベーションサービスも開始している。一般の住宅を宿泊施設として活用する「民泊 」のルールを定めた住宅宿泊事業法(民泊法)が今年6月9日に成立したのを受け、民泊促進に向けた動きが活発化するなか、今後の需要拡大が期待されている。同社では「中古マンションのリノベーションサービス“スマリノ”のなかに、空き家対策としての民泊向けリノベーションサービスに関する問い合わせ窓口を開設し、物件探しから施工企画などの相談を受け付けている」(広報課)としている。

 

●国交省の「賃貸カスタマイズ」推進で東急不動産HDに注目

 

 一方、国土交通省は、空き家を賃貸物件として流通しやすくするため、借り主のDIYを促す「賃貸カスタマイズ」を推進している。従来、賃貸住宅の場合、借り主は退去時に「原状回復義務」を負うため、壁に釘1本打つのもご法度というのが常識だった。ところが最近は「改造OK」で、原状回復を求めないケースも増えているという。

 

 そこで注目なのが借り主のDIYだ。東急不動産ホールディングス <3289> 子会社の東急ハンズは、同社の女性スタッフによる「ハンズ女子DIY部」を結成し、専用サイトをオープンするなど、女性向け需要開拓を積極化している。これは、自宅のインテリアなどを自分の手でカスタマイズしたいという女性のニーズが高まっているのに対応したもので、空き家のリフォームにも活用できそうだ。

 

株探ニュース(minkabu PRESS)

 

引用

https://news.finance.yahoo.co.jp/photo/detail/20170823-00000135-stkms-stocks.view-001

 

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


空き家買い取りに減税拡充 国交省、流通促進へ業者支援

8/27(日) 7:55配信 産経新聞

空き家買い取りに減税拡充 国交省、流通促進へ業者支援

空き家の流通促進に向けた国交省の税制改正要望(写真:産経新聞)

 国土交通省は26日、全国で急増する空き家の流通を促進するため、不動産事業者が空き家を買い取ってリフォームを行う場合、敷地にかかる不動産取得税を減額する新たな特例措置を、平成30年度の税制改正要望に盛り込む方針を固めた。事業者の物件取得コストを軽減することで、空き家の再販売を活性化させるのが狙いだ。

 

 空き家など中古住宅を買い取ってリフォームした物件を販売する「買取再販」を行う事業者などが対象。耐震性能改善などのリフォームを前提に中古住宅と敷地を取得した場合、現行税制では住居部分の不動産取得税を築年月に応じて最大36万円を減額しているが、要望では敷地部分にも軽減措置を求める。

 

 減額幅は(1)4万5千円(2)住宅床面積の2倍分(上限200平方メートル)の課税額-のいずれか多い方。また、消費者が買取再販のリフォーム住宅を購入した際、住宅の所有権移転登記にかかる登録免許税率を0・3%から0・1%に引き下げる現行の特例措置も、今年度末の期限切れに合わせて延長を要望する。

 

 総務省によると、全国の空き家は約820万戸と20年間で1・8倍に増加。賃貸や売却向けに流通する物件を除けば、活用されていない空き家は約318万戸とされる。都市部の居住者が地方の空き家を相続したものの管理が行き届かないケースも増え、地域の防災や防犯、景観面などで悪影響が懸念されている。

 

 空き家の流通促進に向けては、物件情報などを登録した「空き家バンク」の活用で需給のマッチングを進める一方、消費者が購入に前向きになるような品質向上が不可欠。国交省は住宅販売のプロである不動産事業者の関与を強める必要があるとして、税制面での支援を検討していた。

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170827-00000043-san-bus_all.view-000

 

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


「結婚と同じ」!? 資産になる家、ならない家の見極め方

「結婚と同じ」!? 資産になる家、ならない家の見極め方〈週刊朝日〉 8/8(火) 7:00配信

 

2033年には約3軒に1軒が空き家になるとの衝撃的な予測も出ている家余り時代。「家は負の遺産」「値上がりしない」と一般の人は思いがちだが、家は唯一最大の資産、高齢化社会の老後の拠り所でもある。そこで、本誌は資産になる家の賢明な見極め方を探った。

 

 小池百合子東京都知事の登場により、市場移転問題で全国的にも有名になった東京・豊洲。「一昔前は埋め立て地のゴーストタウン」(地元の不動産業者)と揶揄(やゆ)された地域だが、時代は様変わりした。有楽町線・豊洲駅から歩いて約5分もすると、地上44階建てのシンボリックな外観が特徴的な大規模な高層マンションが見えてくる。三井、三菱、東京建物など大手ディベロッパー6社が共同で手掛けた「スカイズ タワー&ガーデン」(江東区豊洲)だ。

 

 販売がスタートしたのは2013年7月。総戸数1110戸という都内でも超大規模物件だったが、約10カ月で完売した。マンションの専有面積は約55~130平方メートル、価格も約3500万円から約1億4千万円(最多価格帯5500万円台)と幅広く、売り出し中には20代から60代まで幅広い層約5千組以上がモデルルームに来場した。

 

 共有部分にはフィットネスジムやプール、スカイデッキなどがあり、記者が訪れると美人女性コンシェルジュ2人が笑顔で“ホテル並み”の対応をしてくれたほど。不動産の取引に詳しい不動産コンサルタントの岡本郁雄氏は言う。

 

「不動産業界では都内のマンションの成約率は70%いけば十分と言われますが、豊洲は異例で記録的なスピード完売です。それだけ商品価値、モノが良い証拠。売り出し直後に東京オリンピック開催が決まった要因もありますが、東日本大震災後の高層タワーマンションに対する耐震面への不安が、買い手に依然強く根付いている状況の中での人気ぶりは、それだけ魅力的な家だったのでしょう」

 

 確かにマンション開発区画の約46%が緑地空間で、周辺を歩いてみると川もあり、タブノキやヤマモモなどさまざまな木で埋め尽くされ、とても都内一等地のゴミゴミした感じはない。マンションのエントランスから肉眼で小・中学校や病院、コンビニが見えるほか、徒歩圏内で「ららぽーと豊洲」といったファミリーに大人気の商業施設もあり、人気ぶりを実感した。

 

 

国土交通省が、耐震性や間取りを変更しやすい可変性、居住環境など九つの認定基準をクリアする必要がある「長期優良住宅」に認定した点もこの物件の売り。長期優良住宅認定は建築コストが高いため、新築マンションにいたっては「普及率は1%ほど」(同省住宅局)しかないレアな物件なためだ。

 

 東京都調布市の賃貸マンションから2年前に移り住んできた30代後半の男性会社員は「約5千万円で22階にある3LDK(約80平方メートル)の間取りの物件を即買いしました。妻と子供2人の4人家族なのですが、普通のサラリーマンでも手が届く価格でしたし、眺望も抜群でこんなに住みやすいマンションはほかにはありません。今まで勤務先の銀座には1時間以上かかりましたが、今は有楽町線一本で10分ほど。本心では転売して儲けたいのですが、これ以上の物件はなかなか現れないですからね」とほくほく顔で語る。

 

 地元の不動産業者に聞くと、「この男性所有の約5千万円の物件は現在、軽く6千万円以上の値が付いています。売れば1千万円以上のお値打ちです。万全な耐震、免震システムと多彩な共有施設が人気のようです。空き待ちの問い合わせも非常に多くて困るほどです」と語る。

 

 住宅情報誌編集長などを務めた住宅コンサルタント、大久保恭子氏は資産価値を決定づける要因をずばり「立地が8~9割を占めます」と指摘する。

 

 その上で、「いかに維持、管理し、どう住むかで建物自体にもそれなりの価値が出てくる。価格動向を見極め、売買のタイミングを見て転売すれば高い資産を生み出すはず」と強調する。

 

 それでは、どんな立地に立つ物件がいいのか? 大久保氏は「万人受けする家」と表現する。そのポイントとして、交通の便や生活・住環境の良さ、適切な間取りなどを挙げ、「産業が発展する場所に近いエリアに仕事を求めて人が集まります。常識的な目で見たときに住みたいと手を挙げる人が多く現れる家。それが資産になる家の一般的な目安です」と語る。

 

 さらに、大久保氏は「資産になる家は中古になっても『売り』『貸し』がしやすい家。家を買って放っておいたら資産になりません。日常からきちんと手入れをして住み心地を良くしておくことが大事です」とも指摘する。

 

 肝心の立地について、東京・吉祥寺と八王子の違いを挙げた。

 

「建物は20年建てば価値はゼロになりますが、土地は資産として残る。土地の価値は立地で決まる。いろんな人がたくさん集まる吉祥寺のような人気のある地域と八王子とは東京駅からの所要時間が30分違うだけで、駅から徒歩2分遠く、土地面積も約15平方メートル狭く、築年数も古く条件は劣りますが、価格は5500万円近くも高いことが一目瞭然です。都心からの所要時間や人気の沿線・駅を示す広域立地で資産価値が決まると考えて間違いありません」

 

 前出の岡本氏は立地に加え、「商品としていい物件は利便性を第一に挙げたい」と語る。売れ筋のエリアとして先述した豊洲のほか、お茶の水や東雲、品川など、企業が集中する渋谷や大手町、東京駅界隈へのアクセスのいい周辺地域を挙げた上で、「株と同じで資産価値が上がるのには必ず理由があります。漫然と待っていては、いい資産価値のある物件には出会えない。結婚と同じです。常に動向を見ておかないと、いい子(家)かどうか見極めがつかない」(岡本氏)。(本誌・村上新太郎)

 

 

※週刊朝日 2017年8月11日号より抜粋

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170804-00000017-sasahi

 

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


空き家は“売る”のが最も賢い選択 売値よりも処分を優先

7/18(火) 15:00配信 マネーポストWEB

 

空き家は“ある”だけで、お金がかかる

 日本の法律では、土地の所有権を譲渡(売却もしくは寄付など)しない限り、必ず税金を取られる。

つまり、空き家はただ、“ある”だけで、お金がかかるのだ。そのため、住まないのなら、売るのが最も賢い選択だ。

 

 売却を考えるなら、まずは、相場価格を知るところからスタートしよう。不動産の調査・コンサルティングを行うスタイルアクトの沖有人さんは、こうアドバイスする。

 

「空き家周辺の売り物件のチラシがあれば、その広告価格の90%が目安相場です。また、

全国の中古マンション相場なら『住まいサーフィン』、土地相場なら『スタイルランド』

という専門サイトを活用しても目安相場がわかります。地方なら地場の宅建業者に相談

しましょう」(沖さん)

 

 相場がわかったら、次に、建物つきで売るか、修繕してから売るか、更地にしてから売るかなどを検討する。

 

「更地にすると税金が高くなるので、現状のままで売り、成約時に解体費や修繕費などの

“瑕疵分”を割り引く方法がおすすめ」(沖さん)

 

 ここで大事なのは、思っているような値段で売れなくても、高望みしないことだ。空家・空地管理センターの代表理事・上田真一さんは、こう語る。

 

「実際、3000万円で購入した実家の売却価格を200万円と査定され、さらに解体費用が

500万円かかるケースがありました。売って収入を得るはずが、300万円のマイナスとなるため、“だったら売りたくない”とあきらめてしまう。こういうかたが結構多いんです」

(上田さん)

 

 しかし、マイナスが出ようと、買いたい人がいるなら売るべきだという。今後は売りたくても売れなくなり、そうなると、税金や維持管理費で、300万円くらいあっという間に飛んでしまうからだ。将来に負担を残さないためにも“譲渡する”ことが大切なのだ。

 

物納・寄付・相続放棄は現実的に無理がある

 売る以外に所有権を譲渡する方法としては「物納」「寄付」「相続放棄」もある。

 

「物納」が認められるのは、相続資産はあるが現金がない場合。つまり、破産寸前でないと受け付けてもらえない。

 

 一方「寄付」は、立地や物件がよく、市町村側が積極活用したい物件に限る。無償譲渡の建物を公共用に活用する例もあるが、個人の寄付申し出に対応することはまずない。

 

 では「相続放棄」はどうか。相続放棄は相続財産の中に借金などマイナスが多い場合に相続人全員が“遺産を相続しない”と決断するものだ。

 

「相続発生後3か月以内に相続放棄すると、空き家は所有者のない状態に。しかし相続放棄しても自治体や裁判所から相続財産管理人を選任するようお願いされる可能性はあります」(上田さん)

 

 譲渡するなら“売る”一択と考えた方がいい。

 

※女性セブン2017年7月27日号

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170718-00000001-moneypost-bus_all


空き家率、2033年には30.4%に上昇 今年度の供給は戸建て7.3%増、マンション5.9%増

8/19(土) 18:00配信

 株式会社野村総合研究所は2018年から2033年までの空き家数・空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)を予測し、その結果を6月20日に発表した。

 

 それによると2013年に820万戸だった

空き家数は、既存住宅の除却や住宅用途以外への有効活用が進まなければ、2018年に1,083万戸、2023年に1,405万戸、2028年に1,772万戸、2033年に2,166万戸に達すると

予想されている。

 

それにともない空き家率も上昇し、2013年の13.5%から2018年に17.0%、2023年に21.1%、2028年に25.7%、2033年に30.4%に達するとみられている。なお、1973年の

空き家数は268万戸、空き家率は7.6%だった。

 

 一方、株式会社不動産経済研究所と株式会社市場経済研究所は「全国住宅・マンション

供給調査 2018年版」をまとめ、7月31日に発表した。同調査は2016年度の建築実績と2017年度の販売計画について、全国の戸建てとマンションの主要企業を対象に4月下旬から5月下旬にかけて実施し、戸建て関連企業207社、マンション関連企業125社から有効回答を得た。

 

 アパートを含めた戸建ての供給戸数をみると、2016年度は前年度比3.2%増の35万98戸(有効回答189社を集計)で、2017年度の供給計画戸数は同7.3%増の30万3,509戸(有効回答144社を集計)と推計。メーカーへの意識調査の結果をみると、住宅面積・価格・購買者の態度は「前年度並み」と回答した企業が過半数に達する一方、「購買姿勢は強くなる」と見ている企業の割合は19.8%から13.1%に低下した。

 

 マンションの供給戸数をみると、2016年度は同5.9%減の6万6,376戸(有効回答110社を集計)で、2017年度の供給計画戸数は同5.9%増の6万3,793戸(有効回答94社を集計)と推計された。メーカーへの意識調査の結果をみると、住宅面積・価格・購買者の態度は「前年度並み」が過半数に達する一方、「購買姿勢は慎重になる」と見ている企業の割合が41%と相変わらず高水準で推移した。

 

 空き家の増加が全国的に問題視される中、戸建てやマンションを供給する企業の多くが市場は前年並みと予想している一方で、消費者の購買姿勢は慎重になるとの見方を示す企業も少なくないようだ。

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170819-00000001-sh_mon-bus_all


空き家の賃貸・売買が増加 新川で情報バンク利用広がる

 

空き家情報バンクを利用した空き家の賃貸や売買の成約件数が、新川地区の自治体で増えている。2016年度に県内市町村で件数が多かったのは朝日町、入善町、魚津市の順。

 

制度の認知度が高まったことに加え、民間のボランティアが取り組みを後押ししている自治体もある。(社会部・浜松聖樹)

 

 空き家は人口減少や高齢化などを背景に、増加する傾向にある。北日本新聞の調査では市町村が把握している空き家はことし4月で計1万6316戸。放置すると、倒壊や火災などの恐れがある一方、活用すれば定住や地域活性化に結び付く。県内では06~15年度に全15市町村が空き家情報バンクを開設している。

 

 朝日町は16年度に13件の契約が成立し、6件だった前年度の2倍余りに。町地域振興課は、町が委嘱した住民が情報提供などを行う「空き家コンシェルジュ」の活動や、固定資産税の納税通知書にチラシを入れてバンクを紹介したことなどが要因とみている。

 

 本年度は担当職員に加え、新たに採用した移住定住相談員がバンクを担当。成約件数は7月末までの4カ月で13件で、過去最多だった前年度の実績と同数となっている。

 

 町内の空き家を無償で仲介する民間の団体「空き家再生プロジェクト」(坂東秀昭代表)が町と連携し、希望者を取り次いでいることも成約件数を押し上げる。

 

 坂東代表は「仏壇の管理や荷物の処理などの問題を一つずつ解決していけば、マッチングに結び付く。バンクの認知度が高まると、今後も増えるのではないか」と話す。

 

 入善町は、16年度が前年度より4件多い12件で、過去最多。空き家の調査や住民との懇談会の際に制度の周知を図ったという。町住まい・まちづくり課は「空き家のラインアップが充実したことで選択肢が広がり、成約が増えた」としている。

 

 魚津市は16年度が11件。本年度は約4カ月間ですでに前年度を上回る14件となっている。

 

 ただ、空き家情報バンクはあくまで自治体の制度で、バンクを介さない民間での流通も多いとみられる。砺波市によると、16年度はバンクの成約は2件だったが、自治振興会の調査で把握したのは11件だった。

 

北日本新聞社

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170813-00084183-kitanihon-l16


空き家の維持管理費は年20万円以上 思い出守る費用は多額に

日本人の持ち家率は高く、60代以上で約8割に上る。処分するのが大変な上、実家が遠方でなかなか行けないなどの理由から、空き家所有者の約7割が空き家を放置しているため、全国にある空き家は、約820万戸に。これは日本の住宅の7軒に1軒に該当する(総務省2013年調べ)。

 

思い出にとらわれ処分できない人が多数

 空家・空地管理センターの代表理事・上田真一さんによれば、「代々続いた実家は残しておきたい」、「思い出をなくしたくない」などの心情的な理由で実家をとりあえず残しておき、帰省時の宿泊場所として持ち続ける人がもっとも多いという。

 

「住みながら維持管理するならいいのですが、空き家を維持するにはコストがかかります。人が住まない家は1か月も放置すると、想像以上に傷むからです。きちんと管理するとなると、戸建ての場合、年20万円以上の維持管理費用がかかります」(上田さん)

 

 地域や物件で異なるものの、上田さんの試算によると「一戸建て空き家」の維持管理にかかる主な経費は、以下のようになる。

 

●税金(固定資産税、都市計画税)/10万~20万円 *首都圏を想定した場合の目安幅。

●庭の草木の手入れ/3万~5万円

●水道・電気代(1500円×12か月)/1.8万円

●管理サービス(4000円×12か月)/4.8万円

●火災保険(空き家用)/3万~4万円

 

 計22.6万~35.6万円の経費がかかる。これでも優遇税制の恩恵を受けた場合の割安な数字だ。

 

「意外な出費としては、水道・電気代と火災保険料。空き家の保険料は通常の住宅より割高になります。とはいえ、入っておらずに火災になった時、多額の撤去費用がかかってしまいます」(上田さん)

 

 このほか、実家が雪国にあるなら、屋根の雪下ろしを依頼しなければならない。その際の日当は1日約1万~3万円で、これがひと冬で数回必要になる。

 

維持費をケチると増税される仕組みに

 費用をかけたくないからと放置してしまうと、空き家対策特別措置法により、特定空き家に認定されてしまう可能性があるため、どうしても削れないのが、つらいところだ。

 

 

 空き家対策特別措置法では、

 

【1】壁や屋根が壊れるなど、倒壊の危険性がある

【2】ほこりやゴミがたまり不衛生である

【3】植物が生い茂ったり、落書きがされ、見た目が悪い

【4】野良猫や不審者のたまり場になるなど周辺の安全に悪影響を及ぼす

 

 以上、4つの指針のいずれかに該当すると“特定空き家”に認定され、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になると、アサヒ・ビジネスセンターの税理士・坂部達夫さんが指摘する。

 

 実際、特定空き家になると、どれくらい税金が上がるのか。例えば、課税標準額1000万円の小規模住宅用地(200平米以下)に建っている空き家の場合、固定資産税と都市計画税合わせて年間約3万3000円だったのが、固定資産税が14万円、都市計画税が3万円に上がり、年間合計17万円にもなる。

 

「特定空き家に認定されても、すぐに税金が上がったり、強制解体はされません。指導・助言→勧告→命令と、何度か“注意”がされ、最終的に自治体が強制解体する代執行となります。その解体費用の相場は150万~200万円。その後、税金も上がります」(坂部さん)

 

 そうならないために、日常的な管理は代行サービスに委託するか、親戚や近所の親しい人に定期的な見回りを頼み、何かあった時に報告をしてもらい、出向くのが一般的だ。

 

 いずれにせよ、住まない家を維持管理するには出費しか生まない。思い出を守るには多額の費用がかかると覚えておこう。

 

※女性セブン2017年7月27日号

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170717-00000003-moneypost-bus_all&p=2

 

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


空き家のまま放置しておいたら、相続税が発生!?

築数十年の空き家を相続した場合、場所や建物の状態から、「自分で住むにはちょっと……」となるケースは多いようです。

 

大都会への人口集中、地方を中心とした

高齢化・人口減少の急激な進行を考えると、同様のケースはますます増えていく

かもしれません。

 

では、空き家を相続した場合、どうしたらいいのでしょうか。

ここでは、「空き家をめぐる課題と相続」について考えてみましょう。

 

■深刻化する「空き家問題」

 

空き家が増えることにはどんな問題があるのでしょうか。まず考えられるのは、老朽化に

よる倒壊など、周辺への被害です。住宅が密集している場合は、隣家に被害を出す場合も

ありますし、割れた窓ガラス、倒れた塀、落ちた屋根瓦などが人的被害を出してしまうことも考えられます。人が住んでいない家は、日常の手入れがなされていないため、傷みが進んでいることが多いのが特徴です。

 

また、空き家は周辺環境の悪化の要因となることも多いです。不法侵入の対象になりやすく「空き家火災」のリスクもあります。人が住んでいないのをいいことに、ゴミの不法投棄先に悪用されてしまうケースもあるようです。古い空き家では害虫や害獣が住み着き、繁殖してしまうこともあります。こうした悪影響は、空き家である期間が長ければ長いほど増していくことになります。

 

このように、空き家は好ましくないものであることが明らかであるにもかかわらず、従来

の制度下では、解体して更地にしてしまうと固定資産税が高くなるため、「わざわざ解体

費用をかけるよりも放置したほうが得」と思われてしまい、空き家増加に拍車をかけて

いました。

 

こうした状況に歯止めをかけるため、2015年には「空き家対策特別措置法」が施行され、2016年度税制改正では、「空き家の発生を抑制するための特例措置(被相続人の居住用

財産に係る譲渡所得の特別控除の特例)」が導入されました。

 

■空き家を放置するより活用する方が得な状況へ

 

この特例措置は、「相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用

家屋の敷地などを、2016年4月1日から2019年12月31日までの間に売却し、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる」というものです。その「一定の要件」とはどのようなものなのでしょうか。

 

● 家屋の要件

1. 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること

2. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた者がいなかったものであること

3. 1981年5月31日以前に建築されたこと(区分所有建築物を除く)

4. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと

 

● 譲渡する際の要件

1. 譲渡価額が1億円以下

2. 家屋を譲渡する場合、譲渡時において耐震基準に適合するものであること

 

上記以外にも条件はありますが、平たく言えば、「更地にするなり、耐震リフォームを

施すなりして(活用の目途をつけて)売却すると控除が受けられます」ということです。

 

■特例措置を利用して賢く節税を

 

今回の特例措置は2019年12月31日までです。しかしながら、空き家問題が今後も深刻化

するであろうことを考えると、同様の措置が継続することを期待したいところです。

いずれにせよ、「空き家を放置していると税制上は損」という時代になってきたとはいえ

そうです。(提供:IFAオンライン)

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170724-00000019-zuuonline-bus_all

 

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


空き家の有効活用 「マイホーム借上げ制度」に注目集まる

総務省2013年調べによると、空き家所有者の約7割が空き家を放置しているため、全国に

ある空き家は約820万戸に。

 

財産というより悩ましいお荷物と化している空き家は、売るのがベストと専門家は言う。

 

しかし、すぐ売れない場合、空き家のままにしておくより、維持管理費分を浮かせる手段として、賃貸にして家賃収入を得ようと考える人も多い。不動産の調査・コンサルティングを行うスタイルアクトの沖有人さんは、こう語る。

 

「相続した空き家が、賃貸できる物件なのか考える際に大切なのは、立地と築年数です。

というのも、郊外や地方は借り手がつきにくく、また、築30年などの老朽化物件をリフォ

ームした際の修繕費や設備代が、家賃収入を上回る可能性が高いためです」(沖さん)

 

 もちろん固定資産税などの税金もかかるため、設備投資費と合わせると、家賃収入が

あったとしても、収支はプラスマイナスゼロか、むしろマイナスになるケースが多い。

単に維持管理する以上の費用と手間がかかってしまう。

 

「ただ、再利用の方法はいろいろあります。例えば、実際にあったケースとしては、古い

空き家を改装して農家民宿にしたり、レストランやギャラリーに改築して貸す方法です」(沖さん)

 

 今後は、シェアハウスや外国人に人気の民泊にして、収入を得る方法も注目されている。また、国土交通省が提唱するDIY賃貸にするのもおすすめだ。

 

 これは、借り手が好きなようにリフォーム(DIY)できるのを条件に空き家を貸し出す

システム。貸主は修繕する手間や費用が省け、一方で借り手は、自分好みの家を造れるのが利点だ。

 

 お金と労力をかけてリフォームするため、ゆくゆくは買い取りまでしてもらえるケースもあるという。特に、築古物件にはもってこいのシステムである。

 

安定した賃料収支のマイホーム借上げ制度

 逆に、築年数の浅い物件なら、移住・住みかえ支援機構(JTI)の「マイホーム借上げ

制度」が注目されている。

 

 これは50才以上を対象に住宅・マンションを借り上げ、賃貸用に転貸し、安定した賃料

収入を保証する制度だ。

 

 

 制度利用者とJTIが借家契約を結び、JTIが管理業者を通じて借り手を探す。借り手は3年の定期借家契約で賃料を月々支払うシステムだ。仲介手数料はかかるものの、敷金や礼金が必要ないため、借り手のメリットも大きい。

 

 ただし、1981年6月の「新耐震基準」適用以前の物件なら、制度利用者の方で事前に耐震工事が必要になる。また、JTIは非営利団体のため家賃設定が相場の80~90%とやや低めで、制度利用者が受けとる賃料収入も、手数料分の15%を差し引かれる。

 

 とはいえ、最初の入居者退去後に空室続きでも85%の賃料保証があり、3年後、自分たちで住みたくなったら、戻れる利点もある。

 

「一棟貸しの場合、月の家賃収入は平均して約8万円が見込まれます。3年ごとの更新で、

マイホームに戻ることも売却することも可能です」(JTI副代表・斉藤道生さん)

 

 自分で賃貸経営や民泊などを経営するのは敷居が高い。そういう場合、こういった制度を活用するのもおすすめだ。

 

※女性セブン2017年7月27日号

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170719-00000002-moneypost-bus_all

 

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします

このニュースに物申す(管理人)

空き家を賃貸に貸すのは有効利用に一つとしては賢明です。しかし、将来売却を考えているのなら、ちょっと待って!

こちらを読んでからでも遅くないです。わざわざ「損をする」ことはありません。


「京町家」守れ 7年で5600軒消失 無届け取り壊しに罰則方針

7/14(金) 15:12配信産経新聞

「京町家」守れ 7年で5600軒消失 

無届け取り壊しに罰則方針

 

 ■出店・宿泊施設…企業の活用進む

 

 京都の歴史や文化、町並みの景観を形成する伝統的木造建築「京町家」が危機に瀕している。相続問題や維持管理の難しさのため、取り壊されてマンションや駐車場になる動きが止まらず、京都市の調査では最近の7年間に約5600軒が消えたという。「京都のアイデンティティーを脅かす重大な危機」との認識を強める京都市は、京町家の所有者に取り壊しの際、事前の届け出を義務付け、違反した場合には罰則を科す条例の制定を目指している。(塩山敏之)

 

 京都市が昨年9月から今年3月、市域の京町家の残存状況を調査したところ、前回(平成20~21年)より5602軒(11・7%)減少し、4万146軒だった。

 

 年間700~800軒のペースで数を減らした計算。また残っている京町家のうち5834軒(14・5%)は空き家で、空き家率は前回調査より4ポイント上昇した。

 

 相続問題や維持管理などの難しさが京町家減少の背景にあるとされるが、そもそも家主が自宅を京町家だと認識していないケースもある。前回調査によると、自分が住んでいる家が京町家だと認識していたのは、わずか27%。半数は普通の木造住宅ととらえていた。

 

 こうした認識不足も、京町家が取り壊されたり、マンションや駐車場に転用されたりすることにつながっているとみられる。

 

                   ◇ 

 

 このような状況を受け、京都市の諮問機関「京都市京町家保全・活用委員会」は5月、京町家の所有者に対し、取り壊しの事前届け出を義務化するなどの条例の制定を、門川大作市長に答申した。

 

 答申では「京町家を保全・継承するためには、京町家の保全・継承に関する条例を制定する必要性がある」と指摘。すべての京町家を対象に、所有者が取り壊す意向がある場合、市へ事前に届け出ることを努力義務とする内容を求めた。

 

 特に、京町家が集積して町並みを形成している地域では、取り壊す際に事前の届け出を義務化。届け出から原則として1年間は取り壊せないこととした。この間、所有者に対し、保全・活用に向けた働き掛けを重点的に行う“猶予期間”とする狙いがある。

 

 さらに、景観や文化の継承に重要な京町家は個別に指定。事前に届け出ずに取り壊したり、届け出後1年以内に取り壊したりした場合は、罰則(5万円以下の過料)を科すとした。

 

 門川市長は「京町家は京都の宝。何としても保全・継承しなければならない」と意欲的。市は答申を受け、条例案を策定し、9月市議会での提案を目指す。

 

                   ◇ 

 

 京町家は景観だけでなく、地元経済の下支えもしている。

 

 大丸松坂屋百貨店は、祇園の京町家を借りた新店舗「大丸京都店祇園町家」(京都市東山区)を昨年11月にオープン。フランスの高級ブランド「エルメス」を誘致し、期間限定で出店した。錠剤製造用金型の製造・販売を行う「ツー・ナイン・ジャパン」(同市南区)は、築約100年の京町家を改修して新研究開発棟を建設した。

 

 京町家を活用し、宿泊事業参入へ乗り出すのは下着大手のワコール(同区)。空き家の京町家を所有者から借り上げ、保全を図りつつ内装を整備して宿泊施設に転用。来年4月に2~3施設を開業予定で、今後5年をめどに約50施設の展開を目指すという。

 

 京都経済同友会都市問題研究委員会の南部邦男委員長は「当たり前のように京都の景観を享受しているが、放っておけばどんどん衰退していく。京町家のある雰囲気を子、孫の代まで残さなければならない」と話している。

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170714-00000090-san-soci


家が半額に!? 最近よく聞く「2025年問題」―― 東京の不動産は暴落してしまうのか?

7/14(金) 6:30配信ダ・ヴィンチニュース

家が半額に!? 最近よく聞く「2025年問題」―― 東京の不動産は暴落してしまうのか?

『2025年東京不動産大暴落』

(榊 淳司/イースト・プレス)

 

 東京23区の不動産にも暴落ラインが迫っているらしい。暴落はどこで起こるのか? 回避するにはどうしたらよいのか? 不動産バブルのしくみから、大暴落までのシナリオを予測した『2025年東京不動産大暴落』(榊 淳司/イースト・プレス)。著者の榊 淳司氏は新聞や雑誌などに多くの記事を執筆する不動産ジャーナリストである。本書ではすでに決定しているイベントや統計予測を解説しながら、暴落へのスケジュールを見ていく。

 

■「2025年」に、いったい何が起こるのか?

 戦後最大のボリュームゾーンといわれる団塊世代(1947~1949年生まれ)全員が75歳以上の後期高齢者となることで、介護・医療費など社会保障費の急増が懸念される問題を「2025年問題」という。後期高齢者が、約3500万人(人口比約30%)に達すると推計される「超高齢化社会」、不動産市場には売り物件があふれているが、いるのは老人ばかり。売りだされた住宅をいったい誰が買うのだろうか?

 

 東京オリンピック終了の5年後である2025年。空家率の増加や都市部の人口減少が顕著になるであろう。それが株価の急落、地価やマンション相場価格の暴落に繋がる恐れがあるのではないかと著者は予測する。現在の日本には、オリンピック後の不況を上昇に転じさせる活力はないのだ。

 

■不動産の価値は「利用価値」で決まる

 新潟県苗場のリゾートマンションなどは、販売価格は700万円だったものが今は10万円でも買い手がいない。管理費や固定資産税を考えると10万円払ってもいいから売りたいという状況だそう。このように資産価値ゼロのエリアが、日本の不動産の面積の8割あるという。都心へのアクセスが不便な、港北ニュータウン、千葉ニュータウン、多摩ニュータウンなどの大規模なニュータウンからは転出者も多く、すでに衰退が始まっているという。千葉県船橋市や埼玉県上尾市の駅から遠いところには、すでに数百万円の住宅もあるという。住みたい街とされる武蔵小杉のように、短期間に高層マンションが立ち並んだエリアも、中古価格の相場が崩れやすく暴落しやすいそうだ。「利用価値」のない不動産の波が、東京、大阪、名古屋など、政令指定都市クラスの大きな街に押し寄せてくるのが2025年と著者は予測する。

 

 暴落を回避するためには、「新築の抑制、タワーマンションの規制、流通市場の透明化(レインズの一般開放)、民泊の合法化」などが必要だと著者は考える。日本全体で住宅が余ってきているうえ人口も減るというのに、今も多くの不動産系企業がマンションを建て、個人は新築を建てる。不動産業界は、航路の先に大きな氷塊が見えているのにもかかわらずもくもくと進んでいるタイタニック号のようなものだと著者は述べる。一般ユーザー向けの住宅購入セミナーも開催している榊氏ならではの、誰にも理解しやすい一冊となっている。

 

文=泉ゆりこ

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170714-00387526-davinci-life


空き家に侵入し荷物受け取る 容疑で中国人留学生を逮捕 警視庁

7/13(木) 21:13配信

産経新聞

 宅配荷物を受け取るために空き家に侵入したとして、警視庁蒲田署は邸宅侵入容疑で、中国籍の専門学校生、関延翔容疑者(23)=別の邸宅侵入容疑で逮捕、さいたま市南区鹿手袋=を再逮捕した。「当日は別の場所にいた」などと容疑を否認している。

 逮捕容疑は6月22日午前7時50分~同10時45分ごろ、合鍵で東京都府中市西原町のアパート空き室内に無断で立ち入り、インターネットで注文したタブレット端末など電化製品計約12万円相当を受け取ったとしている。

 宅配業者から「空き室で荷物を受け取る人物がいる」と通報があり、同月23日、都内の別のアパートで警戒していた捜査員が関容疑者を現行犯逮捕していた。蒲田署によると、注文には他人名義のクレジットカードが使われていたといい、同署は組織的な犯行の可能性もあるとみて調べている。

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170713-00000551-san-soci

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


空前絶後のブーム! 「ゲストハウス」の魅力とは

7/12(水) 17:00配信BOOKSTAND

空前絶後のブーム! 「ゲストハウス」の魅力とは

『まちのゲストハウス考』真野 洋介,片岡 八重子,明石 健治,豊田 雅子,飯室 織絵,加納 亮介,蛇谷 りえ,井筒 もめ,森岡 咲子,武田 昌大,田中 惇敏,西村 祐子 学芸出版社

 

 皆さんは、ゲストハウスについてどのぐらい知っているでしょうか? たぶんほとんどの人が「話に聞いたことはあるけれど、実際に利用したことはない」と答えるのではないでしょうか。

 

 ゲストハウスとは、ひとことで言うと"素泊まりの簡易宿泊施設"のこと。けれど現在では、移住の窓口的な役割を担ったり、地域と旅行者をつなぐ媒介者となったり、地域コミュニティを支える担い手になったりするケースも増えています。

 

 そうしたゲストハウスの多面的な面白さを伝えるべく、9人のゲストハウス運営者たちに宿を始めたきっかけや運営の日々について綴ってもらい、そこから空き家活用や小さな経済圏・社会資本の創出拠点としての可能性を探っているのが、本書『まちのゲストハウス考』です。

 

 ここで例として、本書に登場するゲストハウスのひとつをご紹介しましょう。広島県尾道市にある「あなごのねどこ」。商店街のど真ん中にあるというこのゲストハウスは、細長い町屋を改修して作ったという、うなぎの寝床のような形状が特徴です。

 

 奥まで続く40メートルほどの路地は、「奥になにがあるんだろう」と宿泊客だけでなく一般の人も興味本位で入り込んでくるのだそう。1階に併設のカフェ「あくびカフェー」があるほか、路地の途中には蚤の市「神田ハウス」があったり、裏庭の奥には小さな本屋さん「紙片」があったり。この細長い路地を通して、旅人や地元の人々、スタッフなどいろんな人が行き交うところが「あなごのねどこ」の大きな魅力といえます。

 

 目指すは、尾道の拠点としての役割。「あなごのねどこ」を運営する豊田雅子さんは本書の中で、「ここを拠点にお風呂や食事、観光、サイクリングなど尾道のまち全体を回遊し、機能を分担できる形が理想だ」と書いています。実際、移住を考える人の滞在の場となったり、宿泊者たちが周囲の老舗に立ち寄ることで経営に貢献したりと、「あなごのねどこ」は現在、尾道のまちにどっしりと根差しながら大きな役割を果たしているようです。

 

 ほかにも、長野県長野市の名所・善光寺の門前にある「1166 バックッパッカーズ」、富山県高岡市で解体寸前の町屋を利用した「ほんまちの家」、ゲストハウス・日帰り温泉・カフェ&レストランの三つの顔を持つ岡山県の「あわくら温泉 元湯」など全国の個性あふれるゲストハウスが並んでいて、読んでいて飽きることがありません。

 

 これらのストーリーは、単なる開業体験記ではなく、ひとつのまちで生まれている「人と場所の物語」ととらえることも。ゲストハウスを営みたいと思った人の手引きの書となるのはもちろん、現在のゲストハウスの役割やあり方について知ることができる一冊となっています。そして読み終えたときには、皆さんもゲストハウスに宿泊してみたくなっているはず。地域の人々や他のゲストとの出会い、アットホームな宿での体験などはきっと、忘れられない旅の思い出となることでしょう。

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170712-17000029-webhon-ent


空き家の屋根裏から白骨遺体 愛知・春日井

7/11(火) 18:45配信

CBCテレビ

 11日午前、愛知県春日井市で、解体作業中の住宅の屋根裏から白骨化した遺体が見つかりました。

 警察が身元の確認などを急いでいます。

 11日午前10時頃、春日井市田楽町で、木造平屋建て住宅の解体をしていた作業員が、屋根裏に遺体があるのを見つけました。

 通報を受け、警察が確認したところ、遺体は性別不明でほぼ白骨化していて、目立った外傷などは見られないということです。

 「何か要らない物があると持ってきて、ここに、そういう物を置いているのかなと」(近くの住民)

 住宅の所有者の家族によりますと、「住宅は10年以上前から空き家になっていて、以前は人に貸していたこともありましたが、家賃を払わずいなくなった」ということです。

 警察は遺体の身元の確認を急ぐとともに、事件性の有無も含め詳しく調べています。

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170711-00003382-cbcv-soci

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


空き家対策等に係る中間とりまとめ(国土交通省) 2017/07/11

 報道発表資料

社会資本整備審議会産業分科会不動産部会にて空き家対策等に係る中間とりまとめを行いました   平成29年6月29日

 

社会資本整備審議会産業分科会不動産部会では、本年2月より4回にわたり、空き家対策の推進及び今後の不動産業の発展に向けて、不動産分野における新技術の活用等について審議を行ってきました。

今般、これまでの審議を踏まえ、空き家対策等に係る中間とりまとめを行いました。
 

(中間とりまとめの概要)
1.空き家対策の推進について
〇 空き家には、除却すべきものから、資産価値があってそのまま市場に流通させることが

可能であるものまで、多様な形態のものが存在するため、空き家の態様に応じて、除却、

発生予防、適正な管理、市場での流通・活用等、対策を強化。
〇 特に、空き家の再生・流通は、所有者及び我が国の社会経済にとって、国民の貴重な
不動産ストックの活用の観点から有意義であり、マーケットでの流通がなされるよう、
環境整備を進めていくことが重要。
〇 空き家対策推進の基礎環境の整備を行いつつ、空き家の態様に応じて求められる課題ごと

に取組を進める必要。
〇 主な具体的取組
・空き家対策推進のための基礎整備 ex.地方自治体の首長で構成する空き家対策全国協議会の設置
・ 空き家の発生予防 ex.相談窓口の設置、相談会等の開催
・ 空き家の適正な管理 ex. 空き家管理業者の育成
・ マッチング・媒介機能の強化 ex.宅地建物取引業者の媒介業務に係る負担の適正化
・ 空き家の再生・リノベーション ex.コンバージョンや用途変更等が円滑に行えるような

建築規制の合理化

2.不動産分野における新技術の活用等の方向性
〇 今後の不動産業の発展に向けては、

[1]基盤となる不動産情報(データ)の整備・充実、

[2]新技術等を活用した産業の振興、

[3]不動産流通や不動産投資促進のための環境整備が重要。
〇 従来の不動産分野の枠を超えて、産学官の連携のもと、幅広い分野横断的政策的アプローチを進め、消費者サービスの拡大、業務効率化、新たなビジネスの創出等を実現。

引用:http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000153.html

 

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


山間部の一軒家に突如最新PC環境のオフィスが誕生

7/10(月) 6:00配信Impress Watch

山間部の一軒家に突如最新PC環境のオフィスが誕生

写真:Impress Watch

 

 総務省が提唱するプロジェクト「おためしサテライトオフィス」。青森県弘前市、京都府京丹後市、秋田県大館市、島根県松江市、千葉県銚子市、山口県、新潟県南魚沼郡、徳島県、福井県鯖江市、鹿児島県錦江町が採択され受け入れを行なっているプロジェクトだ。

 

 三大都市圏内に本社が所在する民間企業を対象に、サテライトオフィスの開設・誘致に向けた具体的な取組を行ない、都市から地方への新たなヒトの流れや地元企業・人材と連携したビジネスの創出に結びつけることが目的だ。

 

 採択された自治体の1つである福井県鯖江市が、その「おためし勤務」としてモニターツアーを7月上旬に実施した。メガネ、漆器、繊維の街として知られる鯖江市は、空き家、空き室問題への対応、進出企業と地場企業との新たなビジネスマッチング、進出企業による雇用促進、人材確保などをテーマに、市内に散在する空き家をサテライトオフィス用に活用し、サテライトオフィスリロケーションの実施に向けた具体的なスキームの検証を行なうという。

 

 今回鯖江市が実施した1泊2日のモニターツアーでは、参加企業の職員の1往復相当の交通費が支援され、さらに光熱水道費、インターネット利用料などが負担される。本格的にサテライトオフィスを設置したいと考える企業が、お試しできる機会として企画されたものだ。都市部での説明会などを経て参加したのは18社26名。また、以前から鯖江市のIT戦略を支援してきたデルが、このモニターツアーに併せて機材などを提供した。

 

 今回のモニターツアーのために整備された物件は4カ所だ。空き店舗を利用した市街地オフィスが2件と山間部にある空き家を利用したオフィスが2件の合計4件だ。

 

 地方都市の空き家問題は目抜き通りがシャッター街になってしまっているなど深刻なことになっている。また、住宅地においても、高齢化社会の到来とともに、自宅をそのままにして施設やアクセシビリティの高い近代マンションへに住むようになり、真新しい家屋を放置したままにしてしまっている世帯も少なくない。

 

 そして、若年層においても高校卒業後に都市部の大学に進学し、地元には就職先がなく、都市部に就職してそのまま帰ってこないといったケースはどの地方自治体でも抱える悩みの種だ。

 

 それらをなんとかし、自治体そのものの活性化につないでいくこと、そして働き方の改革につないでいきたい。それがこのプロジェクトの目的だ。

 

 鯖江市がサテライトオフィス用に整備した物件の1つを視察してきた。山間部の吉谷町にある一軒家で木造瓦葺きの2階建て家屋だ。老兄弟が本家と分家として近隣して居をかまえて住んでいたものの、弟の逝去にともない空き家になってしまい、家具などもそのままになっていたという。それらの家具を2階部分に格納し、1階部分をすべてオフィス用に提供するという物件だった。8畳の和室が2部屋、16畳程度のリビングダイニングの2LDKで5名程度の執務環境が想定されている。

 

 デルは「働き方改革を支援するデルの7つのメソッド」として、従業員それぞれの働き方に見合ったデバイスとテクノロジを提供する戦略を進めているが、今回はこのモニターツアーに参加する株式会社LIFUL Marketing Partnersに対して機材を提供した。

 

 LIFUL Marketing Partnersは不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME'S」を運営する株式会社LIFULL(旧社名:株式会社ネクスト)のグループ会社で、そのマーケティングをになう組織だ。そのクリエイティブ部門のサテライトオフィスとして検討するためにこの鯖江のモニターツアーに参加した。

 

 今回、デルが提供したのは、

 

27型4K液晶ディスプレイ「U2718Q」43型Ultra HD 4Kマルチクライアントディスプレイ「P4317Q」19.5型ディスプレイ「P2417HZ」デスクトップPC「Optiplex 7050MT/SFF」Intel Unite対応の小型PC「7040MFF」

 

などだ。一部未発売のものもあるが、7月14日の発売に先立って最新機器を貸し出したという。

 

 クリエイター利用ということで最高級ワークステーションの提供も考えたが、実際にこれまで慣れ親しんでいた環境が通常のデスクトップPC環境であることをヒアリングで確認し、こうしたラインナップを整備したという。

 

 株式会社LIFULの執行役員としてHOME'Sの運営、営業の責任者であり、株式会社LIFUL Marketing Partnersの代表取締役として新しい事業の取り組みで地方創生の事業を担当する役員でもある数野敏男氏は、今回のモニターツアー参加にあたり、本体グループとして空き家バンクのデータベース化に取り組んでいる関係から、そこでどういうスタイルで仕事ができるかということを、その可能性を含めて探りたいという。

 

 鯖江市は街そのものがITに対して積極的で、行政も市民も官民こぞって積極的で一体感があり、子育てなどでも共働き率が日本一の福井県という場所で新しい働き方を模索していきたいと話す。

 

 同社としてはこのサテライトオフィスがうまく稼働することで、外注費を70%削減できる可能性があるという。

 

 制作事業は外部発注が多いが、その外注費コストが激減すること、また、勉強をしたい、地元にいたい、スキルアップしたいといった地方の若手を採用することで、東京の下請けとしてではなく、地元や地域ならではの仕事ができる場に発展させるもくろみだ。1~2年後を目途に10名規模のオフィスの実現をめざしたいとのことだ。さらに、こうした場で得たノウハウを、本来のビジネスである不動産業にも還元していきたいとしている。

 

 鯖江市長の牧野百男氏はクリエイティブな事業者が雇用の窓口を作ってくれることで、都会に出ていった若い人たちが戻ってくれる可能性を信じたいという。若者の首都圏流出を食い止めるためにも、今回のプロジェクトで大きな変化が起こることを期待しているということだ。

 

 デル株式会社常務執行役員クライアント・ソリューションズ統括本部長の山田千代子氏は、鯖江市の取り組みはデルにとっても大きなビジネスチャンスをもたらすものであるとする。サテライトオフィスのような場ではどのようなデバイス、環境が求められるのか、どのような使い方をされるのかを試行錯誤していくことで、それを本来の顧客に対する提案材料として活かし、大きなビジネスにつないでいきたいとしている。

PC Watch,山田 祥平

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170710-00000011-impress-sci

 

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


空き家「3軒に1軒」放置すれば満額課税〈AERA〉

7/9(日) 7:00配信AERA dot.

空き家「3軒に1軒」放置すれば満額課税〈AERA〉

空き家、空き地などの遊休地は増加の一途。今年度から一部の耕作放棄地の固定資産税を1.8倍に引き上げる課税強化も (c)朝日新聞社

 

 親の看取りは誰しもが経験するもの。しかし、ゆっくりと最期のお別れをすることができなかったと、後悔する人は多い。まだまだ元気だからと、話し合わずにいると、その日は急にやってくる。お墓のこと、相続のこと、延命措置のこと、そろそろ話し合ってみませんか? AERA 2017年7月10日号では「後悔しない親との別れ」を大特集。

 

*  *  *

 日本の持ち家率は61.7%と高く、65歳以上の高齢者についてみると、単身世帯の58%が一戸建てに住んでおり、夫婦世帯の一戸建てに住む割合は78.8%にもなる(総務省の「2013年住宅・土地統計調査」)。

 

 野村総合研究所は、2033年に約3軒に1軒が空き家になると予測しており、空き家だらけになる時代が始まろうとしている。

 

●遺言・家族信託の手も

 

「実家が空き家であったり空き家予備軍であったりする場合は、定期的な修理や清掃、片づけをして処分に備えるべきです」

 

 こうアドバイスするのは、空き家問題に詳しい川義郎弁護士(48)。東京都日野市で一人暮らしをしていた父親が施設に入居したため、自身の実家も空き家だ。月1回程度のペースで訪れ、不用品を処分。年に一度は建物の補修の必要がないか業者に確認してもらっている。

 

 15年の空き家対策特別措置法の施行に伴い、倒壊の恐れがあるなど周辺の生活環境に悪影響を与えかねない「特定空き家」に対し、自治体は補修や解体を求め、それでも応じない場合は代執行で解体できることになった。自治体から特定空き家に指定されると、固定資産税が最大6分の1、都市計画税が同3分の1に軽減される特例が受けられなくなってしまう。

 

 同法の運用について自治体にアドバイスを行っている立場から、川弁護士は「『特定空き家』への指定は、学校に近いなど人通りの多い場所にある物件や、近隣からのクレームが寄せられた物件から始まります。近所から迷惑な空き家とみなされないよう、きちんと管理に努めることが必要」と指摘する。

 

 空き家を管理するには(1)建物の維持管理(2)不用品の処分(3)権利の集約化が必須になるという。

 

「建物をきょうだいや親戚で共同相続してしまうと、売却などの手続きに手間取ることになる。きょうだいがいる場合は、1人に譲ると遺言に書いてもらう。おじ、おばなどの親戚に子どもがいない場合は、親戚の中から誰か1人託す人を選んでもらうことが重要です」(川弁護士)

 

 当事者が亡くなってから効力を発揮する遺言に加えて、「認知症になるなどして意思表示ができなくなる可能性も考えて、信頼できる家族に資産の管理を託す『家族信託』をするほうがいい」とアドバイスするのは坂部達夫税理士(61)。

 

「亡くなってから対処したのでは手遅れの場合も多い。そうなる前にしっかり考える機会を持たなければ」

 

 と訴える。

 

 たとえば高齢の父親が、自分の持つ不動産の維持・管理・処分を長男に委託する契約を生前に結ぶ。長男はその契約に従って、不動産を貸し出したり、譲渡・売却したりする。不動産の活用に積極的になれる若い世代に管理を任せれば、処分は進みやすい。

 

 税制面で見ると、特定空き家が増税対象になる一方、16年4月以降、空き家の譲渡所得から条件を満たせば3千万円の特別控除が受けられるようになった。

 

「持っている空き家が悪い状態になれば増税、流通させたり有効活用したりすれば課税の緩和という方向になっています」(坂部税理士)

 

●遊休地活用に本腰

 

 政府は、空き家以外でもさまざまな遊休地の活用を促そうとしている。国土交通省は空き地の有効活用の検討を進めている。今年1月から「空き地等の新たな活用に関する検討会」を開催してきた。6月末にとりまとめを発表するという。今後は空き地を放置した場合も、適切な管理を求められる可能性が出てきた。

 

 6月9日の閣議では、シャッター通り解消のため、空き店舗への課税強化も打ち出した。人が住む店舗は税制上住宅扱いになり、固定資産税が最大6分の1になっているが、空き店舗はこの特例対象から外すことを検討している。

 

 気づいたら増税されていたという事態は避けたいところ。放置して荒れさせる前に、早め早めの対策が重要だ。(編集部・山口亮子)

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170706-00000060-sasahi-life&p=1

 

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


不動産価格暴落を招く「街の縮小計画」の悲劇

7/8(土) 10:00配信東洋経済オンライン

不動産価格暴落を招く「街の縮小計画」の悲劇

今年の路線価が7月3日に公表され、銀座5丁目の銀座中央通りが4032万円で、32年連続で日本一となったが…(撮影:梅谷秀司)

 

 東京国税局は7月3日に2017年度の路線価を公表した。それによると、全国約32万5000地点の対前年変動率は、全国平均で0.4%のプラスとなった。背景には、住宅需要の高まりや、訪日外国人者数の上昇に伴うインバウンド需要があるとされている。

 

 とりわけ、都心の超一等地である銀座中央通りの鳩居堂前は26.0%上がって4032万円と、バブル期(1992年)の3650万円を上回って過去最高路線価を更新した。これは、GINZA SIX(ギンザシックス)をはじめとする新規投資の影響などと分析された。

 

■価格がどうなるかという問題以前に…

 

 こうした話を聞くと、何やら日本の土地は非常に景気がよくなっているのではないかと思う人もいるだろう。しかし、銀座などの超一等商業立地や、ニセコのように外国人観光客で沸く地点はともかく、全国の住宅地価格が今後も上昇したり、価格を維持できる可能性は、ほとんどない。

 

 国土交通省が2014年に公表した『国土のグランドデザイン2050』では、現在人が住んでいる地域の60%以上で人口が半減もしくはそれ以下となり、20%は無居住化するとされている。多くの地域が、価格がどうなるかという問題以前に、「消滅の危機」にあると指摘しているのだ。

 

 不動産価格は、いうまでもなく需要と供給で決まる。むろん、景気動向や金利などにも影響を受けるが、人口減少で圧倒的な需要減が見込まれる住宅が、その価値を長期的に維持できるはずもないのは自明だろう。

 

 

 国もこうした状況は理解しており、手をこまねいて見ているわけではない。そこで打ち出されたのが、「立地適正化計画」だ。これは、簡単にいえば「街を縮める政策」である。

 

 人口・世帯数が減少すると、上下水道などのインフラ維持やゴミ収集・除雪などの行政サービスが非効率極まりないことになってしまう。その分、税金を数倍に上げれば解決はできるが、そんなことは事実上不可能だ。そこで、街を「人が集まって住むエリア」と「そうでないエリア」に思い切って分断するのである。2017年4月末の時点で、348の自治体が本計画の作成に着手している。

 

■本格的な人口減少が始まる前に対策を打つ

 

 まずは商業施設や福祉・医療施設などの立地を促す「都市機能誘導区域」を設定する。その周辺には、人口密度を維持ないしは増加させ、生活サービスやコミュニティが持続的に確保できるよう居住を誘導する、「居住誘導区域」を設ける。また、こうした拠点を結ぶ鉄道やバスなどの公共交通ネットワークなども、併せて位置づける。さらに、この地域には容積率の緩和や税制優遇、補助金制度などで、他の地域からの移転も促していく。

 

 一方、居住誘導区域外で3戸以上の住宅の新築や1000平方メートル以上の開発行為をする場合は、市町村長に対し事前の届け出が必要となっていて、支障があると認められた場合には、市町村長は立地適正化のための勧告ができる。

 

 こうした都市計画というものは、息の長い取り組みで、ある日、線引きされたからといって、突然何かが変わるわけではない。どの自治体でも15~20年後といったスパンを展望しつつ、5年ごとに見直しを行うとしているケースが多い。それでも、これから本格的な人口数減少が始まる中で、街にドラスティックな変化が起こるのは間違いがない。現行の規制はまだ緩いものであるが、徐々にその枠組みは強化されるだろう。

 

 これからマイホームを買おうとしている方も、すでに買って住んでいる方も、自身が所有する不動産が立地適正化区域内に入りそうかどうかは、必ず確認しよう。区域内ならひとまず安心だが、仮に区域外だとどうなるだろうか。

 

 

 まず、不動産価格の将来的な資産性は見込めないと覚悟しておこう。上下水道のインフラ修繕は後回しとなり、やがては修繕すら行わないということになる可能性が高い。ゴミは区域内まで運んで捨てなければならなくなるだろう。除雪も自己責任で行うしかない。

 

 そうするうち、区域外に住む人はどんどんいなくなり、最後には無居住化するだろう。空き家もわざわざ取り壊すことはなく、犯罪の温床となり荒廃した街になろう。

 

■都市部だからといって、無関係な話ではない

 

 さて、こうした未来は都市部には無関係だと思われる向きも多いのではないだろうか。ところがそうではない。東京23区内であっても安心はできない。現在は人口増加を続ける世田谷区のような自治体であっても、いつかは人口・世帯減の局面がやってくるし、その際には立地適正化計画を運用しなければならないだろう。

 

 このときに、真っ先に区域外となるのは「災害可能性」のある区域だ。たとえば「土砂災害」の可能性のある区域などは外れる可能性が高い。「浸水」もしかり。浸水というと低地をイメージしがちだが、比較的標高の高いところでもまったく安心はできない。

 

たとえば前述した東京・世田谷区は、台地部は標高30~50m、低地部は標高10~25mと、比較的高度差のある地勢だが、世田谷区の洪水ハザードマップによれば、2m未満、あるいはそれ以上の浸水可能性がある地域がたくさんあり、そうしたところには現在、多くの住宅が立ち並んでいる。

 

 なぜ標高が高いのに浸水する可能性があるのか。それは「集中豪雨」によるものである。東京をはじめとする都市は一般的に、雨水の排水能力について、1時間当たり50~60㎜の降雨量が想定されている。ところが、昨今の集中豪雨は1時間当たり80㎜、100㎜となることも決して珍しくない。

 

 こうしたときには雨水を排水しきれず、あふれ出た雨水が、周辺に比して相対的に低いところに集まってしまうのだ。人間の平均身長よりはるかに高い2mもの浸水に見舞われては、ひとたまりもない。したがってこうした地域は、立地適正化区域外になる可能性が最も高いのだ。実際、これまでに策定された区域案を見ると、こうした地域はほぼ例外なく区域外とされている。

 

 現在時点では、こうした浸水可能性のあるエリアとそうでないエリアにおいて不動産の資産格差は見られないが、やがては天地ほどの差が開く可能性が高いことを踏まえておこう。長嶋 修 :不動産コンサルタント(さくら事務所 会長)

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170708-00179521-toyo-bus_all&p=1

 


不動産9割値下がり、資産から「負債」の時代へ? これ知らなきゃ「負け組」に!

7/7(金) 12:03配信NIKKEI STYLE

不動産9割値下がり、資産から「負債」の時代へ? これ知らなきゃ「負け組」に!

若手リーダーに贈る教科書(画像=PIXTA)

 

 日本経済新聞出版社の若手編集者が、同世代の20代リーダーに今読んでほしい自社刊行本の「イチオシ」を紹介するコラム「若手リーダーに贈る教科書」。今回の書籍は「不動産格差」。住宅ローン金利が歴史的な低水準にあるため、家を買うかどうか真剣に検討している人も多いだろう。そんな人に向けて不動産市場の未来を予測しながら、マイホームの「勝ち組」と「負け組」を分けるポイントを解説している。

 

◇  ◇  ◇

 

 著者の長嶋修氏は1967年生まれで、広告代理店や不動産デベロッパーなどで働いた経験があります。その後、不動産コンサルタントのさくら事務所を設立し、現在は代表取締役会長を務めています。著書に「『空き家』が蝕む日本」(ポプラ新書)などがあります。

■「どんな家でも資産」の時代は終わった

 会社での仕事ぶりが「一人前」と認められるようになると、上司や先輩に「家を買わないのか? そろそろいいんじゃないか」などと言われます。友人が新築マンションを買ったなどと聞けば、「自分もそろそろ」と思ったりする時期かもしれません。そんなときに気を付けたいのは「家を持つのが当たり前」「持っていれば資産」という時代は、もう戻ってこないということです。

 

 価値ゼロどころか、売り出しても買い手がつかず、売り主が100万円単位の解体費を負担するといった、事実上の「マイナス価格取引」すら見られます。交渉の過程でこのように決まったようですが、もし物件広告に「マイナス150万」と書かれていたらびっくりします。

 「不動産はどんなものでも持っていれば資産」という時代は終わりました。さらに言うと、不動産はただ所有しているだけでは固定資産税や維持管理費がかかる「負債」です。所有する不動産をどのように活用できるのか、中身が問われる時代になりました。

(第1章 2022年、住宅地バブルの崩壊 31ページ)

 

 高度経済成長に沸いた1960年代後半から70年代にかけ、都心から30~40キロメートル圏内のベッドタウンには、多くの団地や分譲住宅が造られました。住宅ローンの金利は年7~10%の高さでしたが、抽選会が白熱するほどの人気でした。

 

 当時のマイホーム人気をもたらしたのは「経済は成長を続け、地価は上がり続ける」という社会のムードでした。著者は、早くしないと価格が上がって買えなくなるという焦燥感があったと指摘します。

 

 では、今はどうでしょう。ニュータウンの建物は多くが老朽化し、少子高齢化で人口も減って「スラム化」を心配する声が出るほどです。高齢化が進み、人口や世帯数は本格的な減少時代を迎えます。空き家は現在も増え続けており、2013年時点で13.5%だった空き家率(総務省調べ)が、30年には30%台にまで上がるという予測もあります。こんなときだからこそ「家を買うのか、賃貸住宅に住むのか」「買うなら、どこにするのか」。この選択が大変重要です。

 

■不動産、9割は値下がりへ?

 著者は、不動産のうち将来も「価値維持あるいは上昇する」のは10~15%にすぎず、残りは程度の差はあっても下がり続けると分析します。12年に第2次安倍内閣が発足して以降、日経平均株価の上昇と連動する形で、東京都心の中古マンションの価格は上昇しています。ただ、上昇したのはほんの一部にすぎないといいます。

 

 上昇トレンドに乗って大きな恩恵を受けた不動産は極めて限定的でした。東京都心部なら前述の通り、中央・千代田・港区の都心3区に新宿・渋谷区を加えた5区くらいまでは50%程度上昇しましたが、東京全体ではプラス40%程度、神奈川・埼玉・千葉に至ってはせいぜい20%程度の上昇です。

 さらに南関東圏(東京・埼玉・神奈川・千葉)で価格を上げたのはマンションのみで、一戸建てや一戸建て用の土地は、横ばいないしは下落トレンドにありました。

(序章 不動産の9割が下がっていく 23ページ)

 

■その土地、人は増える? それとも…

 それでも家を買いたいという人は、どうしたらいいのでしょうか。著者は、最も大切なのは、とにかく立地だと断言します。

 

 人口や世帯数が減少する局面では、人の動きは偏在化し、特定の場所に集まることが知られています。その偏在具合も通常イメージされているよりは極端になります。東京圏・名古屋圏・大阪圏の三大都市圏に人口が集中する一方、全国の6割以上の地域は人口が半分以下になります。

(第2章 「どこに住むか」が明暗をわける 55ページ)

 人口減少社会を迎え、駅周辺や鉄道沿線に行政や商業、福祉の機能を集める「コンパクトシティー」という考え方が注目されています。こうなると自治体は「人口を増やしたい地域」と「そうでない地域」を自ら色分けすることになります。同じ自治体でも、場所によって土地の需要に格差が生まれることになるのです。

 

 著者は、市区町村役場で都市計画図を見たり、都市計画課などに足を運んで将来の都市構想や計画を聞いたりすることをすすめます。また、あの手この手の子育て支援で新たな住民を呼び込んでいる千葉県流山市などの例もあることから、自治体の政策にも注目する必要があるとしています。

 

 本書ではこのほか、住宅の良しあしを見分けるポイントや中古住宅やマンションとのうまいつきあい方なども紹介しています。住まいの「負け組」にならないために必読の一冊です。

(雨宮百子)

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170707-00010002-nikkeisty-bus_all

 


2016年度「リフォーム・リニューアル工事受注高」3割増に

2016年度「リフォーム・リニューアル工事受注高」3割増に

2016年度「リフォーム・リニューアル工事受注高」3割増に(写真=PIXTA)

 

国土交通省の調べで2016年度のリフォーム・リニューアル工事費受注高が前年比で約31.6%も上昇したと発表された。そのうち住宅については約37.6%の増加率である。2010年度から建設業許可業者5000に対し調査を実施し、結果を取りまとめたもの。リフォームやリノベーションが人気を集めているが数字的にみてもその結果は明確のようだ。背景や今後のリノベーション市場を検証してみる。

■始まりは2012年問題

 

団塊世代の多くが65歳になり退職を迎えた年は「2012年問題」と呼ばれた。全人口のうち実に25%が65歳以上の年齢層に達したという本格的に高齢化社会に突入した時期でもある。そして彼らの退職金の使い道にも注目が集まった。使い道を調べた調査では34%前後の人達が住み替えやリフォームにより「住まいをなんとかしたい」と考えていた。後を継ぐ者がいない夫婦などは二人で趣味や余生を快適に過ごせるために、サラリーマン時代に購入した家をなんとかしたいと考えた人が多い。同時にこの頃から徐々に不動産価格も上昇していったため、住み替えを断念し、自身の予算内でリフォームやリノベーションを選択した世帯が増えたのだ。

 

団塊世代が我が家のリフォーム費用を退職金の使い道にしたことがきっかけとなり、リフォーム業界が長年抱えていた問題に新たな動きが始まったのである。

 

■割に合わないと言われたリフォーム受注

 

高度経済成長期から以降、日本は長い間「新築主義」が根付いた。30年くらいの周期で建て替えてしまう「スクラップ&ビルド」を繰り返してきたのである。しかし近年、環境問題への関心はどんどん高くなってきている。そこへ団塊世代のリフォーム選択。建て替えではなく「経済的で快適なリフォームでの住まいづくりを」と人々の関心が移行していったと考えられる。

 

リフォームは新築と比較すると工事単価があまり高くない。その割に作業は面倒で新築よりも経験が必要だ。各業者があえてやりたがらない工事でもあった。そんな理由もあり新築が利益20%平均と言われる中、リフォーム費には利益が35%から40%は乗せられていいたのが普通であったという。見積書をみれば「一式」というようなひとくくりの項目での表示も珍しくなかった。しかし前述したように不動産価格の上昇と住まいを変えたい世代の増加し、さらにはリフォーム事例を紹介するテレビ番組も人気を集め始めた。一般消費者の「脱新築至上主義」の意向に応えるべくしてリフォーム業務に力を入れる業者が増えていったと見ていい。

 

■空き家を収益物件にするリフォーム

 

住まいのためのリフォーム技術の向上は近年の不動産投資家にも注目されていった。長年放置された空き家や空室を購入し、リーズナブルかつデザイナー的アイディアを取り入れた物件に仕上げ、安定した賃貸物件へと再生する投資である。今までのリフォーム業界では取り合ってもらえなかったような技術とアイディアを投資家と新規参入業社で練りだし、高い利回りをはじき出す物件へと変える。

 

廃墟となった社員寮やアパートを大型シェアハウス向けに大規模リノベーションする会社も登場した。どの物件を見てもその「ビフォーアフター」が信じられないくらいの変化を遂げている。比較的便利な立地にあり、取り壊し費用が懸念され放置されていた物件が見事に生まれ変わっている。

 

冒頭で紹介した国土交通省の調査実施もストック建築物の有効活用が必須だという考えからきている。旧耐震の建物に耐震性を持たせることや放置される空き家問題へ、このリフォーム市場の流れを健全に織り込ませ、発展させていく意向である。昨今では誰でもネットなどで、建築資材が購入でき、施主持ち込みという工事が行われるくらいの時代だ。原価をあえてクリアにし、技術施行力の高いリフォーム業者が今後益々高いニーズを受けるだろう。(片岡美穂、行政書士、元土地家屋調査士)

 

ZUU online

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170705-00000003-zuuonline-bus_all

 

 

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


老後が安心になる「住み替え」6つのメリットとは?

7/5(水) 6:00配信ダイヤモンド・オンライン

老後が安心になる「住み替え」6つのメリットとは?

東京・北区赤羽は住みたい街のランキング上位にも登場するほど、駅周辺にファミリーにも住みやすい安全で利便性の高い生活環境が整ってきた。中層のマンションが多い

 

 前回は、「郊外の一戸建て」から「都心型のコンパクトなマンション」への住み替えを中心に、なぜ今、住み替えをする人が増えているのか。そして、郊外に住み続けた場合、予想される老後リスクについてお話ししました。しかし、郊外の一戸建てに住む人に限らず、広めの分譲マンションから、より狭い分譲マンションに買い替えるのもダウンサイジングです。また住み替え先は、賃貸マンションや高齢者向け住宅という選択肢もあります。今回は、さまざまな住み替えのかたちから、どんなメリットが期待できるのか。そして住み替えを成功させるポイントについて、話題の新著『都心の小さな家・マンションに住み替える』の著者が解説します。

 

● 今の家を手放すことで手にした 快適・便利・安心かつ高い資産性

 

 もっと便利な場所やもっとコンパクトな家への住み替えに興味はあっても、現在の住まいを手放すのには勇気がいるものです。にもかかわらず、実際に住み替える人が増えているのは、明らかなメリットがあるからです。あえて都心の小さな家を選び直す魅力とは何なのでしょうか。新著の『都心の小さな家・マンションに住み替える』で紹介していた中から、以下の6つを紹介いたしましょう。

 

 ☆メリット1 利便性のよい立地を選べる

 前回お話ししたとおり、体力の衰えとともに移動や掃除などの負担が増し、郊外の広めの家に暮らすのは想像以上に負担が大きくなっていきます。間取りや設備はリフォームによって、ある程度改善できますが、「立地」だけは住み替え以外に解決方法はありません。

 老後の暮らしを念頭に、元気なうちに都心や郊外でも駅近などの便利な立地に住み替えておくことで、どこへ行くにも不自由せずに、セカンドライフを充実させることができるようになります。

 

 

☆メリット2 今の自分に合った間取り・設備で暮らせる

 間取りの変更はリフォーム工事の中でも高額です。しかも、壁や柱、水回りの制約などによって、希望どおりの間取りを実現できるとは限りません。階段がある家だと足腰が不自由になった際に大きな障害となりますが、どうしようもありません。ですが、住み替えなら限りなく希望に近い間取りを選び直すことができます。

 

 また、若いうちは防犯・防災、介護にそれほど気を遣う必要はなかったけれど、老後はセキュリティや耐震性などが充実した物件、要介護状態になっても安心して暮らしたいといった場合も、住み替えは有効な手段となります。

 

 ちなみに一戸建てでは、階段のような居住スペースとして使えない部分が全部で約10m2=6畳ほどあるといわれています。つまり、仮に現在、延床面積が100m2の一戸建てに住んでいて、不要になった子ども部屋(約6畳)が二部屋あるとすれば、マンションへの住み替えでは、70m2もあれば十分といえます。

 

● 都心へ住み替えないと 子どもに財産を残せない!

 

 ☆メリット3 老後資金が作れ、資産価値の高い住まいが手に入る

 前回お話ししたとおり、空き家率は年々増加しています。特に郊外の空き家率は今後、急速に高まると予想されます。同様に一部の例外を除いて、郊外の地価の下落傾向には歯止めがかかりません。つまり、あなたの家が郊外にあるなら、将来、あなたの家の資産価値は下落する可能性が極めて高いということです。立地や家の状態によっては資産価値はゼロに、家の解体費用を勘案すればマイナスの価値となることも起こりえます。

 

 そこで、郊外の駅から離れた物件に住んでいるのであれば、売れるうちに売っておき、資産価値の目減りしにくい都心や駅近の物件を買い直すことで、老後のリスクを下げることができます。買い直す際に余計に費用がかかることも考えられますが、最も大切なのはいざというときに現金化できるかどうかです。買い手のつかないような物件では、資産価値はないに等しいからです。

 

 買い替えで売却代金が手元に残るようなら、そのまま老後資金や資産運用に回すことができます。もちろん、住み替え先を賃貸物件にする場合は、売却代金すべてを老後資金に充てられます。

 

 子どものために家を財産として遺してあげたいという人も多いと思いますが、譲り受けた子どもがその家を必要とするかどうかはわかりません。不要どころか売りたくても売れないような不動産を残された子どもは悲惨です。負の遺産として毎年、無駄に固定資産税を払い続けなければならない事態も想定されます。こうしたリスクも、資産性の高い都心や駅近への住み替えによって解決できます。

 

● 生活費は下がり外出も増え 子や孫が来るようになった!

 

 ☆メリット4 生活費をコストダウンできる

 郊外の広い一戸建てから都心のマンションに住み替えた場合、光熱費や庭の維持管理費、また移動手段の中心だった車関連の費用などをコストダウンできることは、前回お話ししました。

 さらに、一戸建ての隠れた費用として、家の改修工事費用も定期的にかかってくることを忘れてはいけません。「マンションは修繕積立金の負担が……」という声もよく聞きますが、この点は一戸建ても同じです。むしろ、部位ごとに何年くらいのサイクルで修繕が必要になるかを把握しておく必要があるため大変です。どんなに高齢になっても自分で管理して、業者との交渉なども行う覚悟も必要です。

 

 また、広いマンションからコンパクトなマンションへ住み替えるケースでも、狭くなったぶん、冷暖房の効率などが良くなるため、多くの場合、月々の光熱費は減ります。さらに、「部屋がコンパクトになるとムダな家具や雑貨なども買わなくなった」「駅や商業施設に近くなると、まとめ買いをする必要もなくなって日々の買い物を吟味するようになった」という声も住み替えた人たちから聞こえてきます。

 

 ☆メリット5 リタイア後の楽しみが増える

 広い家にかかる手間やコストが減るぶん、好きなことに使える時間やお金にゆとりが生まれます。

 

 日常的に映画やお芝居を楽しんだり、気軽にお洒落なバーで飲んだりなど、郊外の暮らしとは趣の異なった、シティライフを満喫できます。電車等の交通の便がよくなったことで、アクティブな人にとっては行動エリアもぐんと広がるはずです。新著『都心の小さな家・マンションに住み替える』で紹介した住み替えを実践した人たちに共通していたのは、どこへ行くにも「近い」ということで、フットワークが軽くなり、外出も増え活動的になっていたことです。

 

 また、独立していった子どもや孫たちが都心で暮らしている場合、距離的にも、心理的にも立ち寄りやすくなります。利便性がよくなれば、子や孫、友人が家に来てくれる機会も増えるので老後の寂しさを感じずに済みます。

 

 ☆メリット6 シンプルライフが実現できる

 住まいをダウンサイジングすると、生活のダウンサイジングも同時に行われることになります。引っ越しの際に思い出の品々を整理することになることから、住み替えを「終活」の一部として捉える人もいます。

 

 住み替え後のシンプルな暮らしに、心の平穏や生活の質の向上を感じる人は少なくありません。特に夫婦の場合、これからの人生をどう過ごしていくのか、二人で話し合う時間が必然的に増えるため、老後のビジョンを描くよいきっかけとなります。

 

 ここまで読んでいただくと、都心の小さな家・マンションに住み替えることがいかにメリットが大きいかがご理解いただけたかと思います。新著『都心の小さな家・マンションに住み替える』では、このメリットをフルに享受するための住み替えを成功させるためのポイント、住み替えで狙い目のエリアなどを詳細に解説していますので、ぜひ参考にしてください。sumica/(株)ノート

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170705-00134209-diamond-soci

 

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


「2022年問題」住宅用地の一挙放出で空き家急増も

6/30(金) 11:43配信日経BizGate

「2022年問題」住宅用地の一挙放出で空き家急増も賃貸住宅の空室率は急上昇

 

2015年春あたりからアパート空室率が異常な伸び 不動産評価サイトを運営するタス(東京・中央区)の賃貸住宅市場レポート(2017年1月版)によると、1都3県(東京、神奈川、埼玉、千葉)のアパート系(木造、軽量鉄骨)空室率ポイントは、2015年春あたりから異常な伸びを示して

います。

 

 2015年に相続増税が行われたことを受け、一定規模の土地にアパートなどの住宅を建てれば土地の評価額が大きく減額するため、節税対策としてアパート建設が行われた結果です。

 

 こうした事態を受け、金融庁や日銀は急増するアパートローンに対し監視を強める姿勢ですが、今のところその効果は出ていません。

 

 実際の需給とは関係なく、節税対策のために新築アパートが建設されると、周辺地域の空き家が増え、賃料水準が下がるといったデフレ効果を生じます。そして不動産価格はもちろん下落します。

 

 でははたして、こうした中で不動産を購入してもよいのでしょうか。答えは「条件付きでOK」です。先に述べたように日本の不動産は大きく三極化するという流れを読み取り、価値の落ちない、あるいは落ちづらい不動産を選択すればよいのです。こうした立地は東京都心部だけではなく、都市郊外部にも、地方にも見つけることができます。

 

長嶋 修氏(ながしま おさむ) 不動産コンサルタント
長嶋 修氏(ながしま おさむ) 不動産コンサルタント

2022年には生産緑地制度の期限が到来

 「2022年問題」をご存じでしょうか?

 

 全国の市街地には96万戸、東京都には26万戸分もの住宅用地が眠っており、これらの多くが東京オリンピック後の2022年、一斉に市場放出される可能性があります。その土地に新築マンションや一戸建てが建設されれば、すでに全国で820万戸ある空き家が大幅に増大する可能性が高くなっています。これを住宅市場の「2022年問題」と呼びます。

 

 1974年公布の生産緑地法では、市街化区域内の農地の宅地化を促す目的で、大都市圏の一部自治体で、農地の「宅地並み課税」が行われ、これにより都市近郊農地の大半が宅地化されることになりました。当時の住宅不足解消が目的でした。

 

 一方で1992年の同法改正では、一部自治体が指定した土地については、固定資産税が農地並みに軽減され、相続税の納税猶予が受けられる「生産緑地制度」が適用されました。この場合、生産緑地の所有者は建築物を建てるなどの行為が制限され、農地としての管理が求められました。生産緑地は原則として住宅が建設できる市街化区域内にあります。

 

 生産緑地制度が適用されたのは、東京23区、首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市、その他整備法に規定する一部地域など。「2013年都市計画現況調査」(国土交通省)によれば、2013年3月時点の生産緑地は全国で1万3859ヘクタール(約4192万坪)、東京都に3388ヘクタール(1024万坪)、23区内には451ヘクタール(136万坪)存在します。

 

 同法の適用は1992年で、期限は30年後の2022年です。この期限を迎えたとき、または所有者が病気などで農業に従事できなくなったり、死亡したりした場合、所有者は市区町村の農業委員会に土地の買い取り申請を行うことができます。

 

 しかし、市区町村が買い取らなかったり、生産緑地として買う人がいない場合には、この生産緑地指定は解除されます。これまでの実績では、予算不足などの理由から自治体による買い取りの実績はほとんどありません。

 

 そうなると固定資産税が跳ね上がるため、所有者は土地を維持できず、売りに出すしかなくなります。こうしたまとまった土地を仕入れるメインプレイヤーは、建売住宅建設業者、立地が良ければマンションデベロッパーになります。最も可能性が高いのは、固定資産税や相続税評価額が下がる思惑から、賃貸住宅の建設が進むことです。事実、多くのアパート建設会社は、2022年の生産緑地指定解除を絶好の商機として狙っています。

 

 前出の都市計画現況調査によると、過去5年間で生産緑地の減少は約595ヘクタール(約180万坪)、マイナス4.11%程度です。高齢の所有者が多いため、今後5年間で減少はさらに加速しそうです。仮に8%程度の減少にとどまったとすると、2022年時点で、1万2750ヘクタール(3856万坪)、10%減としても1万2473ヘクタール(3770万坪)は残っており、これらの大半が一気に市場放出される可能性があります。

 

 2022年以降、これらの土地に新築一戸建てが建設されるとします。土地開発の際には道路用地などにとられ、宅地としての有効面積は75%程度になります。ここに敷地面積30坪の新築一戸建てを建設する場合、全国の生産緑地には約96万戸、東京都に約26万戸、23区内には3万戸分の戸建てを建設することができます。マンションやアパートであれば、建設戸数は飛躍的に増大します(2022年までの生産緑地減少率8%の場合)。

 

 2003年、埼玉県羽生市が人口増大を目論んで、原則として住宅を建てられない「市街化調整区域」の農地に、住宅を建設できるよう条例を定めた結果、市街地からほど遠い立地に新築アパートが乱立しました。その結果、おびただしい数の空き家がうまれ、将来のインフラ維持費という形の負債を残すことになりました。

 

 大量の生産緑地が放出される可能性が高い2022年までに対応が遅れた自治体は、羽生市のように新築住宅建設ラッシュに見舞われることが懸念されます。東京・練馬区は生産緑地の解除を望む地主に対し、特別養護老人ホーム用に、社会福祉法人などへ土地を貸し出すことを提案しています。

 

 政府は2016年5月、都市農地の保全を強力に推進する方針を示していますが、どうなるかは全く不透明です。資産価値の面からも、物件検討の際は周辺の土地の活用状況や自治体の都市計画をよく把握しておく必要があります。不動産コンサルタント 長嶋 修氏

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170630-00010000-nkbizgate-bus_all

 

 

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


子育て後の老後を豊かにする住み替えのススメ

6/29(木) 6:00配信ダイヤモンド・オンライン

子育て後の老後を豊かにする住み替えのススメ

新築マンションに住み替えた世帯主の年齢構成比。一次取得者では30歳代が多く(上のグラフ)、二次取得者では60歳代がもっとも多くなる 出典:国土交通省「平成28年度 住宅市場動向調査」より 

 

 「マイホームは一生に一度の買い物」とよく言われます。ところが近年、郊外の一戸建てに住むリタイア世代が今の家を手放して、小さくても利便性の高いマンションへ住み替えるケースが増えています。このように、あえて狭い家に住み替えることを「ダウンサイジング」といい、なかでも「都心型のコンパクトなマンション」への住み替えが人気を集めています。年齢とともに食事や服装の好みが変わっていくように、ライフステージが変われば、住まいに求めるものも変わります。そこで、老後を見通した失敗しない住み替えの考え方について『都心の小さな家・マンションに住み替える』の著者が2回にわたり、お話しします。

 

● 郊外の庭付き一戸建ては、 古い、ムダ、不便と感じませんか?

 

 子育てのことを考えて購入した郊外の広い庭付きの家。子どもが成長するまでの間は不可欠だったその住まいは、子どもが巣立った後も、あなたにとって最適な住まいと呼べるでしょうか? 駅や都心までの遠い道のりを我慢し、広い部屋や庭を維持するためだけに、大切なお金や労力を投入し続けることにならないでしょうか?

 

 家を買ったら、そこで一生暮らしていく――。なんとなくそうした考えを持っている人も多いと思いますが、国土交通省の「平成28年度 住宅市場動向調査報告書」によると、実際には住宅購入者の2割以上が住み替え(=2回以上住宅を取得)を行っていることがわかります。いかがでしょう? 思っていた以上に多い数字ではないでしょうか。

 

 「でも、もうリタイアも見えてきたし、今さら住み替えなんて……」と思われる方は、年齢についてのデータもご覧ください。前出の国土交通省の調査によると、住み替えをした人(二次取得者)の世帯主の平均年齢は、新築マンションで56.8歳、中古マンションは54.3歳となっています。前出の住み替えした人2割のなかには、転勤等が理由の人も含まれますが、平均年齢を考えると、老後を視野に入れて住み替えた人のほうが多いように思われます。

 

 このように、子育ての終わりやリタイア生活が視野に入ってきた40代~60代になって、住み替えを実践する人は決して少なくないのです。

 

● 郊外一戸建てで待ち受ける 老後のリスク

 

 前ページでも触れましたが、住み替えのトレンドとなっているのは、「郊外の一戸建て」から「都心型のコンパクトなマンション」への買い直しです。その根底にあるのは、郊外の一戸建てに住み続けた場合に予想されるリスクです。大きく3つあります。

 

 ☆老後のリスク(1)「体力の衰えによる不自由な暮らし」

 年齢とともに体力が低下してくると、郊外の一戸建てを維持し、暮らしていくのは大変です。

 

 掃除一つとっても、重い掃除機を手にして階段を上り下りしなければなりません。窓の数も部屋数に比例して多く、拭き掃除もひと苦労です。子どもが巣立った後の空き部屋は特に使い途もなく、それでいて換気や掃除の負担はなくなりません。

 

 また、大きな庭があれば、春から秋にかけては草取りや水やり、冬には落ち葉掃きや雪かきなど、重労働が待っています。自宅前の掃除やゴミ当番などは義務みたいなものです。

 

 加えて足腰が衰えてくるにしたがって、病院やスーパーに行くのも億劫になりがちです。転倒をきっかけに長い距離を歩けなくなったり、要介護状態になったりすることも起こりえます。

 

 このように若くて元気なうちは気にもしなかった、家の広さや立地条件が、日々の暮らしに重くのしかかってくるのです。

 

 ☆老後のリスク(2)「無駄なコストが生活と貯金を圧迫」

 郊外の一戸建てを都心のマンションと比較した場合、余分なコストが発生しがちです。家が広いぶん、冷暖房の利きが悪くて電気代がかかったり、庭木の剪定を業者へ依頼する必要があったり、駅や商業施設から離れていれば、車のガソリン代やバス代も日常的にかかることになります。さらに、古い一戸建てであれば修繕費もかかるし、バリアフリー化のためにリフォーム工事を余儀なくされるかもしれません。

 

 生命保険文化センターの調べによれば、夫婦2人で老後にゆとりある暮らしを送るためには、月々34万9000円の生活費が必要とされています。夫婦の厚生年金の受給モデル金額約22万円(平成28年度)から約13万円不足するという金額です。

 おもな収入源が年金にしか頼れない人にとって、月々の生活費のわずか数万円の違いが死活問題となりかねません。

 

 ところで、あなたはご自身が何歳まで生きるか、ご存じでしょうか? 平均寿命は男性で80.79歳、女性で87.05歳(厚生労働省 平成27年「簡易生命表」)となっていますが、この平均寿命は、生まれてすぐに亡くなった人もすべて含めて算出されたものです。そのため、現時点で生存している人は、実際にはもっと長生きします。

 そこで、あと何年生きるのかを知るための目安になるのが「平均余命」です。下の表をご覧ください。たとえば現在65歳の女性の場合、余命から計算すると、平均で89歳まで生きることになります。平均寿命より約2年長生きするのです。

 

 特に女性は2人に1人が90歳、16人に1人は100歳まで生きる時代です。そのため、「長生きしたことで貯金が尽き、やがて老後破産してしまう」というリスクがそうでなくても高まっています。将来の安心のために、削れるコストは少しでも削っておきたいところです。

 

 ☆老後リスク(3)「買い手のつかない負の資産化」

 マンションよりも一戸建てを選んだ理由に、「資産性」を挙げる人は少なくありません。たしかに、市場価格で資産価値が決まるマンションよりも、土地価格で決まる一戸建てのほうが安心というのが、従来の考え方でした。

 

 ところが、現在、空き家率は過去最高の13.5%(平成25年 総務省「土地統計調査」)。20年後には30%を超えるという予測もあります。いくら土地があっても、いざというときに買い手が見つけられなければ、実質的な資産価値はゼロと同じです。

 子どもに財産として残してあげるつもりが、逆に残すことで迷惑をかけることになるケースも出てきています。

 たとえば、

「郊外で通勤に不便なので住めない。賃貸に出したり、売りに出したりしたいが、借り手も、買い手もつかない」

「空き家のまま放置するわけにもいかず、手入れ・管理が大変」

「かといって、空き家を壊して更地にするには解体費用がかかる」

 

 都心のマンションであれば、これらの問題で頭を悩ませることがないため、売れる今のうちに、一戸建てを処分する人が増えているのです。

 

● 住み替えを決意するなら マイナス金利の今が狙い目!

 

 住み替えるときの資金計画は、今の家を売却してローンを完済し、残債をゼロにする。そして残ったお金があれば、住み替えの家の頭金にするというのが理想形です。

 

 この場合、何十年も前に今の家のローンを組んだ人は、現在の低金利で新たに住宅ローンを組み直すことになるため、借り換えと同じ効果も望めることになります。

 

 一方、今の家の売却代金だけでローンを完済できない場合は、住宅ローンではなく、「住み替えローン」を組むことになります。審査は厳しく、金利も少し高めとなりますが、住み替え物件の購入代金や諸費用分に加え、前の家のローン残債を上乗せして借りることができます。

 

 ここで一昨年、50代で埼玉県の郊外から都内に住み替えをした、Aさんご夫婦のケースを見てみましょう。

 

● 車が不要の好立地へ住み替えで 家計負担も大幅にカット!

 

 Aさんご夫婦の前居は1階がLDKと和室、2階に洋室と2つの寝室がある典型的な4LDKで、延べ床面積が約140m2という広めの一戸建てでした。庭がお気に入りで、20年間暮らしましたが、駅や商業施設、病院などから遠いため、夫婦それぞれが車を所有するなど、維持費やガソリン代で月々かなりの金額におよんでいました。

 

 そこで、子どもが独立した後、車を手放すことを前提に、利便性の高い都内への住み替えを検討し始めました。車の維持費を考えれば、多少、住宅ローンの返済額が増えても、トータルでトクをするという考えからでした。

 

 1年ほど物件探しを続けた結果、希望どおり、都内で駅から徒歩10分圏内の新築マンションを購入することに決定。同時に進めていた前居の売却話も約2500万円でまとまり、住宅ローンの残債約300万円を差し引いた約2200万円を新居の頭金に。そして、購入代金の約4000万円に対し不足する1800万円は15年返済の住宅ローンを組みました。

 

 新しい住まいは2LDK、約70m2。都内の新築マンションとしては標準的な広さですが、140m2あった前居からすると、半分の広さしかありません。しかし、階段のスペースがなくなったことと、住み替えに当たって不用品を処分したことにより、「数字的には狭くなりましたが、不自由さはまったく感じていません。駅近になったぶんフットワークがよくなり楽しみが増えました」と言います。

 

 これまでは車での移動がほとんどだったため、ご夫婦二人でお酒を飲みに行くようなことはほとんどなかったそうですが、そんな楽しみも加わり、新しい生活を満喫しているそうです。

 

 また昨今、高齢者の交通事故も話題になっていますが、そこには「危険を承知でも車がないと生活できず手放せない」という背景があります。車のいらないエリアへの住み替えは経済面だけではなく、そうしたリスク面でもメリットがあります。

 

 ここまでは、郊外の一戸建てから都心の分譲マンションに住み替えるパターンを中心にご紹介してきました。ほかにも、広めの分譲マンションから、より狭い分譲マンション、また賃貸マンションなどに住み替えるという選択肢もあります。

 

 次回は、それらを踏まえながら、住み替えのメリットや成功させるポイントについてお話しします。sumica/(株)ノート

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170629-00133596-diamond-soci&p=1.2.3

 

 

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


放置すればリスク大 空き家でも欠かせぬ火災保険

5/17(水) 7:47配信NIKKEI STYLE

前へ1/2次へ

放置すればリスク大 空き家でも欠かせぬ火災保険

写真:NIKKEI STYLE

 

 契約はしたものの、細かな内容はよく知らない――。生命保険や損害保険の契約者の中には、こんな人も少なくないだろう。だが、保険は契約条項ひとつで受けられる補償が大きく変わる上、新たなサービスも続々と登場している。本コラムでは、生命保険と損害保険を交互に取り上げ、保険選びの上で知っておきたい知識を解説する。

◇  ◇  ◇

 親の死亡や施設入居などで空き家になった実家。その管理の手間やコスト負担に頭を悩ます人は少なくない。自分の住まいを既に得ていたり、遠方に住んでいたりする子世代には、まさに重荷だ。処分したくても買い手がないという状況もある。持て余し、結果として放置するケースも耳にする。

 

 だが、放置された空き家は時間がたつにつれて防災上・防犯上の危険が増す。不審者が入り込み放火するかもしれないし、管理不備で傷んだ家は台風や地震などで被災しやすくもなる。こうしたトラブルが一度発生すれば、建物の取り壊しや残存物の片付けが必要となり、数百万円レベルの費用負担を強いられることもあり得る。

 

 それだけではない。空き家トラブルで他人を死傷させたり、ものに損害を与えたりして法律上の損害賠償責任を問われる可能性もある。その賠償額は予測もつかない。

 

 好むと好まざるにかかわらず、空き家を所有する限り管理や費用負担は必須。怠れば、子世代が自らの生活設計を犠牲にせざるを得ない事態も起こるのである。

 

 空き家がもたらす偶発的なトラブルへの経済的備えとして、火災保険は欠かせない。「住まないから不要」ではなく、「住んでいないから増すリスク」にこそ、十分な対応が必要なのだ。

 

 実家が空き家になると、親が住んでいた頃にかけていた住宅向け火災保険は継続できず、事務所や店舗向けの事業物件用の火災保険に入り直すことになる。補償内容は、火災をはじめ風・水害やその他偶然の事故について、ほぼ住宅同様にカバーが可能だ。ただし、事業物件扱いとなるため地震保険はかけられない。空き家では地震被害に対する補償手段がないことは知っておきたい。

 

 加えて、空き家が原因で生じた他人への損害賠償に備えるため、施設賠償責任保険の契約も必要だ。

 

 補償内容をほぼ同条件とした場合の、使用中の住宅と空き家との年間保険料を比較したのが下の表。賠償責任保険を含めた年間保険料は、空き家の方が約1万2000円高い。住まない家の方が、維持コストは高くなるわけだ。

 

 国内の空き家総数は現在約820万戸。団塊世代の高齢化に伴い今後さらに増加するとみられており、実家の取り扱いに悩む子世代も一段と増えることだろう。

 

 住宅の所有には、言うまでもなく相応のコストが必要とされる。住宅の取得理由の多くは「家族のため」。だが、時間の経過に伴い家族の形態は変わっていく。今だけではなく、自らが高齢者になり、そしてこの世からいなくなった時のことも考え、子世代に“負の資産”を残さない住まい方を考えるべき時代が来ている。

 

清水香 生活設計塾クルー。学生時代から生損保代理店業務に携わり、2001年、独立系FPとしてフリーランスに転身。翌年、生活設計塾クルー取締役に就任。『地震保険はこうして決めなさい』(ダイヤモンド社)など著書多数。財務省「地震保険に関するプロジェクトチーム」委員。

 

[日経マネー2017年6月号の記事を再構成]

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170517-00000006-nikkeisty-bus_all

 

さいたま市の空き家(売却・査定・巡回管理・賃貸・改築・解体・買取)対策のお手伝いいたします


2 . 1  (ニュース古い順)



弊社では、公益財団法人 不動産流通近代化センターの最新版価格査定マニュアルを使用して、あなたの大切な不動産の価格を査定いたします。

様々なデーターをベースに、より納得のできる査定価格を算出できるようになりました。