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してみてください。


三菱地所がマンション「自主管理」を推す理由

管理のデジタル化で業界の課題を克服できるか

 

管理会社に任せず、自分たちで管理する『自主管理』という選択肢を提案します」

 

7月1日、イノベリオスの安藤康司取締役は、マンション管理業務のアプリ開発を発表した会見でこう宣言した。イノベリオスは、この6月に大手マンション管理会社の三菱地所コミュニティから分割されて誕生した会社だ。自主管理とは住民自身がマンションを管理することであり、マンション管理会社の仕事が奪われることを意味する。自らの存在意義を否定しかねない発言の真意は何なのか。

 

年間200万円のコスト削減

イノベリオスが進めるのは、アプリを活用したマンション管理だ。マンション住民はイノベリオスが開発するアプリ「KURASEL(クラセル)」上で、管理費の徴収や会計業務、マンション清掃や警備業務などの発注・支払い、駐車場利用の登録など日常の管理業務を行う。

 

通常、こうした管理業務は「フロント」と呼ばれる管理会社社員がサポ―トを行うが、これをアプリで代替する。アプリの利用料金は1組合あたり月額35000円からと有料だが、管理会社への委託と比べて年間200万円ものコスト削減効果が見込めるという。

 

 

イノベリオスの長谷川代表は「マンション管理のあり方をそろそろ見直す時期が来た」と力説する(記者撮影)

アプリ開発の背景には、管理員や清掃員の深刻な人手不足がある。時給を引き上げなければ人が集まらない状況だが、マンション住民は原価上昇分を管理費(管理委託費)に転嫁することをよしとせず、管理会社の採算はどんどん悪化していく傾向にある。

 

イノベリオスの長谷川良裕代表取締役は、「適正な維持管理ができず、“管理不全マンション”が増加する懸念がある」と、アプリ開発を進めた理由を語る。 

 

採算が取れなくなったマンションからは、管理会社が撤退することもある。業界紙であるマンション管理新聞が昨年に行った調査によれば、管理会社の7割以上が「採算の取れないマンションについては契約解除を申し入れることがある」と答えた。こういった状況を受け、イノベリオスはアプリを導入することで管理コストを削減し、適正な管理の継続を促す。

 

管理不全を解消するために、「自主管理」という大胆な提案を行った三菱地所。だが、マンション管理へのアプリ導入は、住民だけでなく管理会社自身も恩恵にあずかる。

 

イノベリオスによれば、マンション管理会社の業務は大きく3つに分かれる。管理組合の中心を担う理事会の運営サポート、会計業務、そして建物の清掃や修繕だ。「KURASEL」はこのうち理事会運営と会計業務を代替し、清掃や修繕は引き続き管理会社が担う。

 

これは管理会社にとって2つの点で朗報だ。1つは、管理会社自身の人手不足が解消されること。フロント(管理会社の社員)は一人あたり10棟前後のマンションを担当するが、住民からのクレームを受けるなどストレスが溜まりやすく、仕事の定着率は高くない。

 

現地に行くことも少なくないフロントにとって、営業エリアから離れた場所に立つマンションへの出張も負担だ。アプリの導入によって対面業務が減れば、フロントの負担軽減につながる。

 

日常の管理業務で利益が出ない

?もう一つは、不採算部門である日常の管理業務を切り離せることだ。人件費をはじめとする原価が高騰する一方、管理委託費の値上げは滞る。不採算マンションの中には、管理委託費の値上げを住民が渋った結果管理会社が撤退し、後継の管理会社を見つけることに苦労している物件もある。

 

 

大規模修繕工事は塗装や防水、設備など多岐にわたる。写真はイメージ(記者撮影)

管理業務の採算が良くない一方で、マンションの工事は管理会社にとっての収益源だ。とりわけ十数年に一度訪れる大規模修繕工事には時に億単位の費用がかかるため、貴重な収益機会となる。

 

ある中堅マンションデベロッパー系列の管理会社は、「日常の管理業務では利益はあまりない。その代わり、大規模修繕工事を受注した利益で埋め合わせる」と打ち明ける。管理組合がアプリを導入しても修繕工事は引き続き外注することになるため、収益源を確保しつつ不採算部門の切り離しが可能になる。

 

 

 

むろん、アプリの導入によって管理組合の課題がすべて解決されるわけではない。管理費の請求がアプリ上でできるとはいえ、滞納した管理費の督促には、最終的には個別訪問をせざるを得ないからだ。

 

また管理組合総会の手続きはアプリ上ではできず、出欠票や議決権行使書の回収は引き続き人力で行う。こうした労力を嫌った管理組合役員のなり手不足は、アプリだけでは解決できない。イノベリオス側も、すべて自主管理に移行するのではなく、「マンション管理士が管理会社とは違った目線でサポートするなど、方策を考えている」(安藤取締役)とする。

 

デットストック化した物件を取り込む

とはいえ、マンション管理業のあり方には一石を投じそうだ。KURASELが照準を定めるのは、おおよそ総戸数70戸以下の小中規模で築年数が経過したマンション。さらに、「国内10万2000ほどある管理組合のうち、現在自主管理を行っているのはだいたい1割。まずはその1割に(KURASELを)使ってもらいたい」(安藤取締役)。2024年度までに全国3000組合での導入を目指す。

  

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自主管理といっても、住民有志が熱心に管理をしている物件だけではない。管理委託費をめぐって折り合いが付かず管理会社が撤退した結果、自主管理に追い込まれた物件もある。管理会社が一度はさじを投げた管理不全マンションでも、アプリの導入なら採算ラインに乗る。デッドストック化したマンションを、再び市場に取り込む余地が生まれる。

 

コロナ禍では、管理員や清掃員といった感染リスクの高い職種の採用が一層困難になる。マンション管理で最大手の日本ハウズイングは、マンションやビルの管理員・清掃員など約1万人を対象に1人あたり最大3万円の特別手当を支給する。

 

人手確保や定着に向けた人件費の引き上げが待ったなしの状況では、管理会社自体の業務効率化も急がれる。アプリの導入は住民だけでなく管理会社自身をも救うことになるが、普及させるためには住民にどこまでメリットを訴求できるかがカギを握る。

 

 

 

引用:東洋経済 


国や自治体の支援制度を活用して“負動産”を上手に処分する方法

 年々増えている空き家。少子高齢化にもかかわらず新築物件も増え、ますます買い手がつかなくなっている。

 

場合によっては、今も居住している物件でも、早めに売却したほうがいいこともあるという。

 

 都心に住む50代後半の男性は、5年前に母親が亡くなり、千葉県の実家が空き家の状態になっている。

 

 遺産は実家のほかは現金が少しだけ。先に亡くなっていた父親は現金を残してくれていたが、母親の生活費や治療費などで大半が消えた。男性を含め兄弟3人で遺産を分けることになったが、現金が少なかったこともあり話がまとまらない。結局、相続税の申告期限の死後10カ月を過ぎても合意できず、家も土地も「共有」の状態になった。

 

 こうなると実家を処分するには、相続人全員の合意が必要だ。処分方法が決まらないまま、実家は劣化していく。

 

 かつては不動産を残してくれれば遺族は助かったが、今では“負動産”を抱えて遺族が途方に暮れる時代になってしまった。

 

 では、実家を早めに処分するにはどうすればいいのか。国や自治体の支援制度の活用も一つの方法だ。

 

 国は16年に「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を導入した。相続した空き家を売って利益が出た場合に課される所得税や住民税について、利益から最高3千万円まで控除する。利益が数千万円あるケースでは、税金が数百万円安くなることもある。

 

 フジ相続税理士法人の代表で税理士の高原誠氏は、制度についてこう解説する。

 

「空き家対策特別措置法に基づく行政代執行が『ムチ』だとしたら、特別控除は『アメ』の対策になります。空き家対策を集中的に進めるため、19年末までの時限的な措置になっています」

 

 特別控除の対象は、相続発生直前に亡くなった本人以外に誰も住んでおらず、1981年5月以前に建てられた旧耐震基準の古い家屋だ。マンションなどの区分所有建物は対象外となる。改修工事をして新しい耐震基準に適合させた建物と土地を売却するか、建物を取り壊して土地だけを売却する。

 

 

「売却額は1億円以下である点に注意が必要です。1億円以下というのは売り主全員の合計金額。複数で相続して売却したときに1人当たりの金額が1億円以下であっても、他の相続人分を含め1億円を超えている場合は適用されません。ほかにも相続開始前にすでに空き家になっているとダメです」(高原氏)

 

 国や自治体が空き家の売却や利用を促す取り組みもある。インターネットを通じて物件の情報を提供する「空き家バンク」だ。

 

 国交省は4月、情報の登録や検索が簡単にできる「全国版」の運用を本格的に始めた。運営を任されている不動産情報会社2社のサイトには、3月末時点で計3千件余りが登録されている。

 

 全国版空き家・空き地バンクは昨秋から3月までの試行運用で、売買101件、賃貸41件が成約したという。登録には自治体への届け出や審査がいるが、利用者が増えるにつれてより便利なシステムになると期待されている。

 

(本誌不動産取材班)

 

※週刊朝日  2018年8月17‐24日合併号より抜粋

 

引用:https://dot.asahi.com/print_image/index.html?photo=2018081000049_1


大幅値崩れ必至「郊外の空き家物件」を高く売り抜けるコツ

お盆休みで実家に帰省している人も多いはず。久しぶりに家族と顔を合わせるせっかくの

機会、相続や不動産などお金にまつわる

「実家の大問題」を家族で話し合ってみては?

 

お盆企画の第6回は、実家が郊外のひと必見!郊外の空き家物件の上手な売り抜け方を紹介

する。

 

*本記事は『週刊ダイヤモンド』2016年8月13日号『どうする実家の大問題』から抜粋したものです。

 

 かつて憧れのマイホームが並んだ郊外の住宅地は今や、空き家の温床だ。築年数がたてばたつほど売却価格も下がっていく。スムーズに売却を行うためにはどうすればいいのか。

 

 空き家となった実家を相続し、しばらくした後に売却する──。思い出の詰まった実家

故に、苦渋の決断となるが、空き家を維持する手間や費用に加え、近隣に迷惑を掛けて

しまう可能性を考えれば、売却するのが最も手っ取り早い方法だ。

 

 もっとも、人生において住宅を売却することはそうあることではない。ましてや、空き家ともなればなおさらだ。以下に、空き家の売却方法について見ていこう。

 

 まず、押さえておきたいのが、住宅の価格形成の構図だ。立地が住宅価格の大半を決めることは言うまでもないが、あらためて大都市と地方都市、都心と郊外の住宅価格を比較してみよう。表をご覧いただきたい。

 

 東京都港区と多摩地区にある東村山市、岡山県岡山市中区、津山市の住宅価格を比較したもので、一戸建て、マンション共に価格は大きく異なる。極端な例だが港区の価格はずばぬけており、東京一極集中の流れが顕著になっているといえよう。

 

 次に、地方都市の都心と郊外を比較してみよう。岡山市中区の中古の一戸建ての平均価格は2620万円で、津山市が1688万円と、その差は約1.5倍。マンションであれば、約1.8倍にまで差が広がり、地方都市でも都心の方が有利といえる。

 

 では、首都圏の郊外はどうか。東京都心から電車で約1時間の東村山市。西武新宿線の東村山駅から徒歩5分の物件と徒歩22分のバス利用の物件では、同じ3LDKの新築物件でも、価格に1000万円以上の差がついている。

 

 

引用:http://news.livedoor.com/article/detail/15159925/

 


"実家"は2022年までに売らないとヤバい

実家を売ろうにも売れない時代が数年後にはやってくる。不動産が「負の遺産」になる時代とは。早めにきちんと対処しておかないと、とんでもないことが起きるかもしれない。

 

■売ろうにも、売れない時代がきている

今から50年ほど前の高度成長期、地方から都会へ働きに出た農家の次男坊三男坊にとって、郊外にマイホームを持つというのは夢だった。必死に働きローンを支払い、両親がやっと手にした念願のマイホーム。

 

そんな実家を相続するとなったとき、不動産というだけでそれなりの資産価値がある気になるのも無理はない。しかし、これからの時代、それはむしろ「負の遺産」、不動産ならぬ「負動産」という重荷になるかもしれないのだ。不動産コンサルタントの藤戸康雄さんに聞いた。

 

「数年すると、団塊の世代が後期高齢者になります。彼らが住んでいるのはたいていベッドタウンの持ち家です」

 

都心から電車で小1時間。そこからバスで10分にあるニュータウン。敷地に余裕があって緑は多く、近くには商店街も学校も病院もある。エレベーターはない5階建てでも、若いときには苦にならない。1970~80年代、そんなニュータウンは子育てするのにはいい環境だった。

 

しかしときは巡り、ニュータウンで育った団塊ジュニアも40代。すでに独立し、自分で家を購入したり、通勤に便利な町に賃貸で暮らしていたりするから、今さら古くて不便な実家に戻ろうとは思わない。

 

「そんな中古物件が大量に市場に出てきます。全住宅流通量に占める中古住宅の割合は約15%にすぎません。これまで人口が減っても世帯数は増えていましたが、2019年をピークに日本の世帯数は減少するので住宅需要は減ります。それでも新しく家は建てられます。新築が増え、買う人は少なくなるのですから、古くて不便な物件を売ろうにも、売れない時代がきているのです」

 

東日本大震災復興需要やオリンピック需要による極端な人手不足は建設費の高騰を招いた。建設費が高騰すれば、新築住宅価格も高くなる。

 

「新築物件の分譲価格が高くなると、不動産が上がっていると勘違いしがちですが、土地の価格が上がっていない場所でも、建設費の高騰で分譲価格が上がっています。それが復興需要やオリンピック需要で不動産が上がっているという幻想を生んでいるのです。

 

■東京ドーム約2200個分が一気に市場に出てくる

現在は新築マンション価格が高止まりしているために中古マンションも高止まりしていますが、ピークを過ぎれば、新築物件の価格は下がり、自ずと中古物件の価格も下がります」

 

大都市圏の住宅地の大幅下落をもたらす時限爆弾のような要因がもう1つある。「22年問題」と呼ばれる生産緑地法の改正だ。92年、市街化区域にある農地は宅地化農地と生産緑地に分けられた。

 

「生産緑地に指定されると固定資産税が極めて低くなるとともに、相続税の納税を猶予されるメリットがありました。メリットを受けるには30年間農業を営むことが義務だったのですが、三大都市圏の生産緑地、約1万3000ヘクタールの8割がオリンピックの2年後に30年目を迎えるのです。細々と農業をしていた人も高齢化し、後継者もいないため、東京ドーム約2200個分の土地が一気に市場に出てくると推測されています」

 

これだけの土地が市場に出れば、ますます売るのは難しくなる。しかし、空き家のままにしていても固定資産税は永遠に支払わねばならない。マンションならば加えて管理費もかかる。火災保険改定で築20年以上の物件の保険料が大幅に値上げされたため、管理費も急上昇している。恐ろしいのはそれだけではない。

 

「マンションを相続したものの、すでに行った大規模修繕工事で修繕積立金をすでに使い果たしていたとしたら、誰も住んでいなくても、新たに行う大規模修繕工事の際に『各戸あたり200万円拠出してください』と請求される事態も起こります」

 

■不動産は捨てられないから実に厄介

まさに負の遺産。相続しなければよかったと思っても、不動産は所有権を放棄することができない。相続放棄をするとしても、相続財産管理人の選任の申し立てをせねばならず、これはこれで費用がかさむ。では、どうするか。

 

「人口減少社会では不動産は上がるのはもちろん、横ばいという物件ですら限られています。安くても売れるものは今のうちに売っておくのが基本的な考え方です。語弊はありますが、タダでも引き取ってもらったほうがマイナスにはなりません。まずは相続するのがどういう不動産なのか、資産として知ることです」

 

藤戸さんは相続する物件を4つのカテゴリーに分けて考え、選択することを勧める。

 

「まずは<住む>という選択肢。バブルの頃に1億円以上した一戸建てが、今では3000万円という物件が都心にはたくさんあります。でも相続税の評価額はそれほど下がっていない。そんな一戸建てを相続する方は、生前から親と同居していれば小規模宅地等の特例で課税評価額が80%引きになりますから、将来売るとしても、相続税は節税できます。

 

次に<売る>という選択。これは先ほど申し上げたように、できるだけ早く売ってキャッシュにすることです。でも、なかなか売れないときは<貸す>ことも考えてみましょう。

 

特に木造家屋は誰かが住んで使い続けていないと老朽化が進みます。賃借人から雨漏りを修理してくださいなど、いろいろな要求もあり維持管理費はかかるかもしれませんが、住んでいなかったら雨漏りにも気付かず余計に家の状態は悪くなります。

 

売るにしろ貸すにしろ、広いマーケットでは誰も欲しくなさそうな物件でも、その地域内では需要がある場合があります。隣の家が空き家では物騒だから、格安なら息子に売ってほしいだとか、近所にアトリエが欲しかったという需要です。この辺は人づての情報が重要になります」

 

■できるだけ早めに対策するしかない

では、<住まない><売れない><貸せない>、いわゆる<どうしようもない>物件はどうすればよいのか。

 

「借りたくても借りられない高齢の方に貸してくれるのだったら、いろんな支援をしますというような取り組みを始めた自治体もあります。情報を集めてできるだけ早めに対策するしかありません」

 

不動産の下落の問題は、何も相続物件に限ったことではない。老後は、現在住んでいる家を売却して、その資金を元に有料老人ホームへ転居しようと考えている人も少なくないはずだ。しかし、あなたの家は、誰も買い手が付かない、または、思ったほどの金額では売れない「負動産」である可能性は大いにあるのだ。

 

引用元:http://news.livedoor.com/article/image_detail/15047497/?img_id=18255370

 


廃墟の予備軍「不適格マンション」

それでも建て替えが進まない理由

いま、世の中には廃墟になりそうなマンションの予備軍がごまんとあるのをご存知だろうか。

都内某所にある築40年、総戸数50戸の中古マンションは、築10年目に大規模修繕を行って以降、一度も大規模修繕を行ったことがない。

 

というのも、毎月各戸から徴収される修繕積立金がわずか2000円程度に過ぎず、さらには滞納者への徴収も長年怠っていたため、修繕積立金が枯渇しているからだ。落下すれば凶器となりえるタイル張りの外壁でなく、塗装仕上げだったのがせめてもの救いだ。

建物というのは、とにかくカネがかかる。点検やメンテナンスを怠れば長持ちしないから、マンションは定期的に修繕を行う。この修繕には大小様々なものがあるが、とりわけ足場をかけて外壁の修繕などを行ういわゆる「大規模修繕」は、建物の規模によって数千万から億単位の金がかかることがあるのだ。

こうした修繕は、所有者が積み立ててきた「修繕積立金」でまかなうが、積立金が足りなければもちろんできない。廃墟になるのを待つか、各住戸で数十万~百万単位の一時金を出すか、はたまた所有者で構成する管理組合で、金融機関から借入れをしたうえで積立金をアップし借金を返済するなどの後ろ向きな選択肢しかない。

ならば「建て替え」という選択肢はどうだろうか。残念ながらほとんどのケースで期待はできない。これまでに行われたマンションの建て替えは2017年4月1日時点で実施準備中のものまで含めて256例に過ぎない。

マンションの建て替えを実現するためには当然、解体費や建設費などを捻出しなければならないが、所有者全員が足並みをそろえて費用を出すというのはなかなか容易ではない。

実は、建て替え事例の多くは「等価交換方式」に基づくもの。等価交換方式とは、居住者が所有している土地を出資し、その土地にマンションデベロッパーが建物を建設、建物完成後に、居住者と不動産会社それぞれの出資比率に応じた割合で土地建物を取得するといった手法だ。この手法は、建て替えをしたら今より建物が大きくなるのが前提で、その余剰分を販売することによって、所有者の建て替え資金を捻出できるというメリットがある。

つまりこれまでに建て替えが可能だったマンションは、容積率が余っていたために以前より大きな建物を建てることができ、それを売却することで資金を捻出できたから建て替えができたというわけだ。むろん、マンションデベロッパーがリスクをとって事業を行えるという前提があって初めて成立する手法でもあるゆえ、立地的に販売が難しいとデベロッパーが判断すれば実現しない。

さらには、世の中には多くの「既存不適格マンション」が存在する。既存不適格マンションとは簡単にいえば「建設当時は適法だったが、後の法改正で不適格となったもの」を指す。具体的には「建設時には容積率200%だったものが、現在は100%になっている」など。建て替えで建物が小さくなってしまうのでは、実現は到底不可能だ。

マンションの建て替えには、他にも様々な阻害要因がある。区分所有法では、5分の4が賛成すればマンションの建て替え決議は可能だということになっている。反対する人の権利を買い取る(売り渡し請求)こともできる。

しかし現実問題として、実際の現場では、買い取り価格を吊り上げられてしまったり、「ここで一生を終える」とおっしゃる高齢の方や、建て替え費用が捻出できない方がいたり、建物の老朽化を賃貸契約解消の正当事由としない借地借家法が立ちはだかり賃貸人がなかなか出ていかない、など様々な理由からマンションの建て替えがうまく進まないのだ。

マンション(RC/鉄筋コンクリート造)の寿命には諸説ある。例えば、117年(飯塚裕/1979「建築の維持管理」鹿島出版会)、68年(小松幸夫/2013「建物の平均寿命実態調査」)、120~150年(大蔵省主税局/1951「固定資産の耐用年数の算定方式」)など。実際には配管の種類や箇所にも大きく左右されるが、思いのほか長持ちするイメージだろう。

しかしいずれにせよ、適切な点検と修繕が行われなければこんなに長持ちしない。マンションは廃墟と化し、資産価値はもちろん大幅下落。居住快適性は失われ「売れない、貸せない」といったお荷物となる。廃墟マンションは所有者の資産性を毀損するだけでなく、周辺の不動産価格にも悪影響を与えよう。

これからマンションを購入する人も、すでに買って住んでいる人も、マンション管理組合の運営には積極的に関与すべきだろう。手始めとしてまず、修繕積立金額は適切か調べるところから始めてはいかがだろうか。大抵のケースで、修繕積立金額が過小に見積もられていることに気づくだろう。なぜなら新築マンション販売のほとんどのケースでは、毎月の支払額を低めに見せるために、積立金額は非常に低く設定されているからだ。

国土交通省によれば修繕積立金の目安は15階・5000平米未満のマンションで専有面積平米あたり218円、5000~1万平米で202円、1万平米以上なら178円程度を平均的な目安としている。機械式駐車場がある場合やタワーマンションなどの場合はさらにコストがかかることもふまえておこう。

 

 

引用:http://news.livedoor.com/article/detail/14759701/ 


2022年以降、空き家は売るに売れなくなる!?

実家を相続したときに取るべき2つの選択肢

 

 

もし実家の土地建物を相続し、仮にそれが今住んでいるところから遠く離れている

場合、どうすべきか??

 

都会にいる子どもが相続した場合、田舎にある実家に住むことは難しい。人に貸すか、空き家のままにするか、売るしか方法はなさそうだ。

 

だが貸すといっても、地方、特に人口の減少が著しいところで借り手を見つけるのはそう

簡単ではない。また親から引き継いだ実家に思い入れがあったり、よほど立地がよくない

かぎり、安く売りに出しても買い手が見つからなかったりするため、空き家のまま放置している人も多い。こうしたケースは団塊の世代が70代になると、増える一方だといわれる。

 

売り主がおカネを払っても「売れない空き家」とは?

相続問題を専門に扱っている「相続ハウス」の税理士、吉野貴士さんは、空き家を活用できずに放置しているなら、「売る」ことを考えたほうがいいと話す。

 

「人口の減少、少子化・高齢化で、これから空き家はますます増えていくので、電車が走っていなかったり、バスがなかなか来ないようなエリアでは、売り主がおカネを払っても買い手が見つからないというケースも出てきます。

 

所有しているだけで維持管理費、固定資産税などの費用がかかるので、安くてもまだ売れるうちに処分することをお勧めしています。今なら、場合によっては想定価格よりも高く売れるケースもあるからです」

 

高く売れたケースはのちほど紹介するとして、ここで日本の空き家の状況を簡単に見てみよう。

 

総務省統計局の調査によれば、空き家の総数は20年前に比べて1.8倍(448万戸?820万戸、2013年)に増加し、今後も増加の一途をたどりそうだ。日本の住宅の7軒に1軒は空き家で、過去最高水準の数字になっている。

 

空き家への優遇措置も、終わってしまった

空き家の多くは、管理や手入れがされていない「放置空き家」で、それが最近になって問題視されているのは、地域環境を悪化させる原因となっているためだ。国土交通省によれば、管理不全な空き家によって、次のようなデメリットが生じると考えられている。

 

・防災性の低下

 倒壊、崩壊、屋根・外壁の落下、火災発生のおそれ

・防犯性の低下

 犯罪の誘発

・ゴミの不法投棄

・衛生の悪化、悪臭の発生?

 蚊、ハエ、ネズミ、野良猫の発生・集中

・ 風景、景観の悪化

・ 物件の市場性の低下をもたらし、不動産としての有効活用の機会損失につながる懸念

ほかにも、空き家を保有しているリスクとして、マンションなら維持管理費がかかること、火災などによって周辺住宅に被害を与えてしまった場合の賠償責任、犯罪グループといった反社会勢力による占拠、利用などが挙げられる。空き家密集エリアなら、税収の激減によって電気、ガス、水道といったインフラが止められる可能性もあり、ますますゴーストタウン化していくおそれもある。

 

「空き家増加の大きな原因は、税制面にありました。これまでは土地に建物さえ建っていれば、固定資産税が大幅に減額されていたからです。しかし、2015年に空き家対策の推進に

関する特別措置法が施行され、この措置がなくなったため、処分に困っている所有者が増えています」(前出の吉野税理士)。

 

確かに、吉野氏の言うとおり、3年前までなら、土地に上物さえ建っていれば固定資産税は少なくて済んだ。以下のとおりだ。

 

土地の固定資産税(家屋あり・なしの場合)

固定資産税(および都市計画税)は通常、土地・建物の固定資産税評価額に基づく課税標準に対し、1.4%の固定資産税と、0.3%の都市計画税が課せられる。ただし、住宅の敷地となっている土地については、固定資産税・都市計画税についてそれぞれ減免措置がとられている。

 

更地の場合

 

課税標準額 = 土地の固定資産税評価額

??減免措置なし

 

住宅の敷地の場合

 

(固定資産税)

200㎡以下の部分

課税標準額 = 土地の固定資産税評価額 × 1/6

200㎡超の部分

課税標準額 = 土地の固定資産税評価額?× 1/3

 

(都市計画税)

200㎡以下の部分

課税標準額 = 土地の固定資産税評価額 × 1/3

200㎡超の部分

課税標準額 = 土地の固定資産税評価額?× 2/3

 

ところが、法改正によって土地に上物があっても、「特定空き家等」と見なされると、それまで受けられた上記のような減免が受けられなくなった。相続の中で該当者の多い200㎡以下の土地家屋でも、減免がなくなるため、従来の6倍もの固定資産税を払うことになるのだ。ここで指摘される「特定空き家等」とは、次の状態にある空き家のことを指す。

 

「特定空き家等」の特徴

① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態

③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態

④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 

これらは市区町村によって適宜、必要な調査が行われ認定される。さらに市区町村は、

「特定空き家等」に対して除却、修繕、立木、竹の伐採等の措置の助言、または指導、

勧告、命令ができる権限がある。そのため、もし所有者が除却、修繕などの指導、勧告、

命令に従わなかった場合、行政代執行といって、市区町村が除却、修繕を強制執行する

ことができ、その代金は所有者に請求されることになるのだ。

 

所有者の中には、月に1度は空き家の手入れをしているという人もいるだろう。この場合、「特定空き家等」には当たらない。だがこうした空き家が悪用されるケースも最近増えているという。

 

愛媛県今治市の松山刑務所から脱走した受刑者の話は記憶に新しいはずだ。広島県尾道市の人口2万人あまりの向島の空き家に潜伏し、1万人の捜査員による捜索にもかかわらず、22日間も捕まえられなかった。なかなか探し出せなかった背景には、受刑者が潜伏した空き家が、きちんと手入れがされていて、生活感があったからではないかといわれている。

 

空き家問題は、いまのところ主に地方の問題と見られている。だが、東京などの都市部も無縁ではない。東京都心を中心に人口の流入は続くものの、その流れは徐々におさまっている。しかも、東京オリンピックの2年後の2022年に、土地の供給が一気に進むと観測されているからだ。

 

「1992年に生産緑地法が改正され、都市の環境保全のために、市街化区域にある500㎡以上の農地などを『生産緑地』と指定し、固定資産税などの税金を優遇していました。この生産緑地制度はちょうど30年後の2022年に、所有者が死亡したり、農業をやめたりする場合、自治体が買い取ることになっているのです」(前出・吉野氏)

 

2022年以降も引き続き農業を営む場合、この制度は継続適用される。しかし、実際は跡を継ぐ後継者がいないところが多いため、これらの農地の多くが宅地に転用される可能性が高まっている。また、自治体がこれらの農地を買い取ることになっているが、財政難の自治体が多いなか、すべてを買い取ることは難しそうだ。

 

そこで、最後に残る選択肢が「売却」というわけだ。生産緑地は、世田谷、杉並、練馬などの東京23区の中でも広がっているため、アベノミクスによる地価の高騰が続く東京の不動産市場を揺るがすのではないかといわれる。

 

築40年の「ボロ物件」でも高く売るコツとは?

では、こうした事態が起こる前に、売却するためのコツなどはあるのか。

「相続する物件は古いものが多いので基本的に上物には価値がなく、土地の価値で価格が算出されます。マンションの場合、多少おカネをかけてリフォームをすることで、リフォームにかけた金額以上で売却されたケースも少なくありません」(同)

 

吉野さんが成功例として挙げるのが以下の例だ。東京・城北エリアにある中古マンションで、場所はJR山手線の駅から徒歩5分という好立地にあったが、築40年以上のため、そのままの状態なら1800万円と査定された。だが仲介業者からは、1800万円でも買い手がつかないのではといわれたので、500万円かけてリフォームした結果、2600万円で売却できたのです。

 

「売却することで空き家保有のデメリットを解消できますし、こうして含み益まで出れば万々歳でしょう」(同)。

 

もちろん、売却益が生じた場合、譲渡所得として所得税・住民税の課税対象になる。

購入したのが何十年も前のため、取得額がわからない場合は売却価格の5%で算出する。

この場合、売却益および譲渡所得に対する税金が多額になる可能性があるので、注意すべきだ。ただし相続発生から3年目の年末までに売却すれば、3000万円の控除が受けられる可能性がある。

 

もし実家を相続する場合、「とりあえず放置」ではなく、「活用する」か「売る」かを選択し、いち早く行動に出ることで、相続した実家が将来の足かせにならずにすむはずだ。

 

引用:https://toyokeizai.net/articles/-/225120


中古マンション選びは「管理」の質で決めよう

「マンションは新築より中古」の流れが
止まらない。

2018年1月22日に発表されたREINS(レインズ:東日本不動産流通機構)の「首都圏不動産流通市場の動向」によれば、

2017年の首都圏中古マンション成約件数は、前年比0.4%増の3万7329件と、3年
連続で前年を上回った。2年連続で過去最高を更新しつつ、首都圏の新築マンションの発売戸数を引き離している。

中古を買ってリノベーションするスタイルが年々浸透

中古マンション市場が活況を呈す理由は、新築マンション価格の高騰によって需要の受け皿となったこと、中古マンションを買ってリフォーム・リノベーションをする志向が浸透し始めたこと、リノベーション事業に携わる業界プレーヤーが増加し、需要を満たしていることなどが考えられる。

2018年4月の新築マンション発売価格は、首都圏平均で5548万円(不動産経済研究所「首都圏市場のマンション動向」)と高止まりが続く中、中古マンション成約価格は3364万円(REINS)と2184万円も安い。

ここまでの開きがあると、中古マンションを買って室内をすべて取り壊し、1000万円程度かけて造り替えても、なお新築とは1000万円以上の価格差があることになる。リノベーションによって個人の嗜好も反映できることも加味すると、中古マンションが新築マンションに比べて魅力的に映るのも当然といえるだろう。

しかし、中古マンションにも、やはり落とし穴がある。それはマンションの「管理状態」だ。この質のいかんによって建物の寿命はもちろん、現在から将来にわたる資産性に大きな差がつくことになるのは業界の常識だが、一般にはまだまだ知られていない。この質をきちんと見極めるには、やや専門的な知識が必要だ。

しかし、実は誰にでも一定程度の見極めができる簡単なノウハウがある。これから中古マンションを買おうとしている人に、見逃してほしくないポイントについて伝えていきたい。

まずは「見た目」から考えてみよう。中古マンションを見学する際には、つい部屋自体に関心が行きがちだ。しかし、いきなり室内を見ることを焦るのはよくない。何よりも先に、「共用部」を注意深く観察してみるべきだ。

たとえば、外壁はいい目安になる。昨今のマンションはタイル張りが主流だが、ざっと見渡してみて、タイルがはがれているところ、あるいは浮いているようなところはないだろうか。タイルは落下すればたちまち凶器となりうるうえ、このような状況を放置していれば躯体そのものが長持ちしない。

これは、廊下や階段の状態についても同じことがいえる。経年によって徐々に劣化していくのは建物の宿命だ。しかし、一定の幅や深さがあるひび割れや、一定量以上の白いカルシウム成分が浮き出てくる白華現象、コンクリート内部の鉄筋が水に触れたことで錆び汁がしみだしてくる現象などを長らく放置しておくと、建物内部を傷めることになる。

マンション管理組合がこうした問題を把握しているかを確認し、わかっているのであればどのような対処を行う予定があるかを聞いてみよう。これは、不動産仲介担当に確認してもいいし、現地に管理人がいれば、直接尋ねてみてもいいだろう。

細かいところもチェックする価値がある

エントランスまわりの清掃状態や、ポストまわりの整理整頓具合など、細かいところも
チェックする価値がある。

掲示板に数カ月も前の古い情報が貼られていたり、貼ったものが破れている、整えて貼られていないといった事実からは、組合運営の質を推し量ることができる。

こうしたところが雑然としているのは、直接的には管理員の仕事が行き届いていないからだ。しかし、背後にはそれを容認している管理組合の存在がある。マンション管理について、その程度の関心しかないということだ。

また、管理組合運営の内実をきちんと確認することも重要だ。管理組合の総会や理事会の「議事録」は、これまで管理組合がどのように活動し、考えてきたかを把握することができ、そのマンションで繰り広げられている問題が明らかになる。

たとえば、どの程度の管理費・修繕積立金滞納があり、それに対してどのような対応をしているか。駐車場や駐輪場、ごみ置き場、廊下、そして先に述べた外壁など共用部の使い方や、コンディションに何か課題があるのか。

今後の修繕計画はどのようになっているかなど、マンションのさまざまな事情が記載されているはずだ。

また、「長期修繕計画」を見れば、今後の建物修繕予定がわかるのはもちろん、たとえば数年後に数十万円、時には100万円単位の修繕一時金が予定されていることも把握できる。

多くのマンションでは、新築時に売り主が策定した長期修繕計画を、そのまま変更せずに
使用していることが多い。

しかし、大抵の場合、新築当初から当面の間は修繕積立金を低額に設定しておき、10~15年目ごろに一気に数倍になったり、多額の一時金を徴収する計画となっている。

これは売り主が新築販売時に売りやすくするための措置で、表面的には買主に優しいように見える。ただ、買って住んだ後に徴収額がアップすることや、一時金が必要になることを、実は把握していない所有者も多い。

優秀な管理組合は、早期にこの長期修繕計画を見直し、毎月均等方式にすることで途中の
大幅アップや一時金徴収といった事態を回避している。

ところが、こうした議事録や長期修繕計画などの内部書類については、マンション購入予定者などの第三者に閲覧させることは義務ではない。あくまで任意で閲覧をお願いすることになる。

筆者は20年前から、中古マンション取引時におけるこうした書類の提示義務化を訴えてきたが、現実にはそうなっておらず、実は閲覧に応じるマンションのほうが圧倒的少数派だ。

内部資料の閲覧に応じるマンションは自信がある

逆から考えると、閲覧に応じるマンションはその情報開示姿勢だけで好感が持てる。自らのマンション管理運営に自信があるとか、情報開示の重要性を理解している組合員が多いと
いうことだ。

修繕積立金の滞納がまったくないマンションは少数であるし、多くの人が住んでいる以上、共用部の使い方に課題が見当たらないマンションなどもほぼ存在しない。経年によって建物が劣化していくのも当然のことだ。

要は、こうしたマンションの宿命ともいえる各種の課題について、所有者で構成するマンション管理組合がどんな取り組みをしているのか。その具体的な「姿勢」を見極めることが、中古マンション購入で成功するためには大事なのだ。

米国などでマンションを購入する際には、契約時には各種議事録を含むマンション管理にかかわるあらゆる書類が契約者に送られてくる。その膨大な書類を確認し、納得したといった趣旨で最終的に買い手もサインをする。情報開示が徹底しているし、それがよい管理をするインセンティブとなっているのだ。

日本でも、マンション管理の質で思い切り資産格差がつくような世界を、筆者としても早く創りたいと考えている。

 

引用元:http://news.livedoor.com/article/detail/14880049


ついにきたマンション大崩壊。プロが指摘する恐ろしいローン地獄

常に上がり続けてきた分譲マンションの価格ですが、「とうとう2020年の東京オリンピックを前に価格の大崩壊が始まった」と語るのは、

無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』の著者、廣田信子さん。

廣田さんによると、投資目的の超高級物件も都心で売れ残り始めており、それが一般の方が購入できるマンションにまで降りてきてるという現状を紹介。

現在マンションを購入したい人たちに向けて、「夫婦でめいっぱいのローンを組むのは
危険」と警告しています。

ついに始まった、日本のマンション大崩壊

こんにちは! 廣田信子です。

都心の高級物件の売れ行きに影がさし、いよいよマンション価格の崩壊が始まりそうです。やはり2020年までもちませんでした。

先日の「現代ビジネス」によると、完売し竣工したばかりの東京屈指の高級住宅街の高級
物件が、すでに、「新築未入居」のまま1割近くが売り出されているといいます。

転売目的で買った人が、思うように買い手を見つけられずにいるのです。他にも、本来
チラシ等にはならない2億、3億円といった物件が新聞の折り込みチラシや不動産情報
サイトで、目につくようになったといいます。

超高級物件は、一般の人は買わないので、販売業者は、まず自社の顧客である投資目的の
富裕層に営業し販売します。一般の人が目にする広告が打たれたということは、富裕層の
顧客だけでは、さばけなくなったということの表れでもあります。

誰でも見られるネットサイトで公開されているものは、売れ残っている物件と考えて間違いないといいます。

マンションは、購入後5年以内に売却すると、短期譲渡所得として売却益の約4割が税金と
して持っていかれます。

その他にも登記費用や仲介手数料などもかかっているので、短期転売狙いなら、本来、2割程度は上乗せしないと割が合わないのですが、もう、とてもその価格では買い手がつかないのです。

価値が下がらないとされてきた千代田区、港区、中央区といった都心の一等地に建つ高級
物件も例外ではありません。

今なら、まだ売り抜けられると考え、分譲価格よりも高値で売りに出しているものもありますが、その価格で買い手がつくには難しく、実際にはそれ以下で取引されるのではと思われます。

これからは、経費損は覚悟で、せめて分譲時の価格で売れればいいとあきらめる人が増え、さらに価格は下がっていくと思われます。最終的に、不動産価格が上がり始めた2013年の
水準くらいまで暴落するかもしれないといわれています。
これだけ物件がダブついているのですから、今後は値下げして売るしかないでしょう。

転売目的で高級物件を購入した人の中では、なるべく早く売りたいと焦っている人がこの
1年ぐらいの間に急速に多くなっているといいます。

1億円以上の物件を積極的に購入してきたのは、投資家たちです。特に中国人投資家の爆買いがすさまじかったのですが、彼らは、2020年のオリンピックまでは不動産価格が下がら
ないなんて信じていません。

短期譲渡の5年と天秤に掛けながら皆が売るタイミングを計っている緊張状態が続いていましたが、それがはっきり表に出てきたのです。

これから、最後にババを引くのは誰かの戦いになっていくのです。まさに2020年マンション大崩壊は、もう始まっているのです。

それでも、まだまだ、たくさんのタワーマンションが建築中ですが、当然、新築物件の売れ行きも思わしくありません。今後、これが中古物件へ、そして、都心から郊外へ、地方へと波及していくでしょう。

 

一部にあったタワーマンションの民泊活用での利回り確保という期待も、住宅宿泊事業法成立で、ほぼ難しくなりました。6月15日、いよいよ住宅宿泊事業法が施行されました。
こんなに余っている「箱」を今後どう活用するのか…明るい見通しは立ちません。

ただ、それはマンションを資産、投資の対象と見た場合です。
人口減少、空室が増え続ける状況で、こんなに新築マンションを無秩序に造れば、こうなることは分かっていたことです。

だから、2年前に、著書『2020年マンション大崩壊から逃れる50の方法』には、普通の方の「住まい」としてマンションの選び方と、手に入れたマンションの居住価値を高める方法を書きました。

経済評論家の方は、「売るならできるだけ早く」といいますが、多額のローンを抱えて、
そこで子育てしながら暮らしを始めた人たちは、もう、簡単に、マンションを売ることは
できないのです。

著書でもブログでも書いたように、私が気になるのは、夫婦年収1,000万円の共働き夫婦が目いっぱいローンを組んでがんばって買ったタワーマンションのことです。仕事と子育ての両立のため都心居住を選択した夫婦は多いのです。

子供が保育園や小学校に通い始めていれば、簡単に引っ越しはできません。それでも、家族や仕事環境にアクシデントがあったら、ローンを払い切れない場合も出てきます。

覚悟を決めてマンションを売却しようと思っても、売り物件が多過ぎて価格が暴落すると、オーバーローンになって売るに売れません。バブル崩壊時の悲劇をたくさん見て来た身と
しては、自分たちで頑張っている若いファミリーが気になります。

今、マンションを買おうと思っている人は、金利や消費税UPの情報に振り回されずに少し
待った方がいいかもしれません。間違いなく「箱」はだぶついているのですから…。

そして、購入層は間違いなく減るのです。市場の原理で、住宅の価格は下がるしかない
はずです。

2020年以後、購入のチャンスはいくらでもあります。賃貸の相場も下がってくるでしょう。急いで購入する必要はないのです。それでも購入したいという方は、新築だけでなく管理
組合運営がうまいっている中古マンションもぜひ視野に入れてください。

そして、何があるか分からないので、金利が低いからとローンを目いっぱい組むのは、
考えてくださいね。

マンションを無理して購入したことで、家族が崩壊していくようなことだけは見たくあり
ません。

引用元:http://news.livedoor.com/article/detail/14878545/


本当は空き家問題より怖い「所有者不明土地」

「全国には所有者のわからない土地が

約410万ヘクタール、九州の広さほど

ある」。そう聞くと驚く人も多いだろう。

 

これは昨年、所有者不明土地問題研究会が公表した内容だ。以前から空き家は多く

あったにもかかわらず数年前から「空き家問題」が顕在化したように、最近は「所有者不明土地問題」がクローズアップされだしている。

 

さて、その所有者不明土地とは一体どのようなものだろうか? またその存在でどのような問題が引き起こされているのだろうか? まずは所有者不明土地の説明からしていきたい。

 

◆「所有者不明土地」ってなに?

 

通常は土地の所有者を知ることはそれほど難しくない。登記簿を確認すればわかるからだ。土地所在地を管轄する法務局には登記簿があり、そこには土地だけでなく建物も所在、面積の他、所有者の住所・氏名が記載されており一般公開されている。所定の手数料を支払えば登記事項証明書等を取得し所有関係以外に抵当権設定の有無などの権利関係を調べることができる。では「所有者不明土地」とはどのような状況のものなのか? 所有者不明土地問題研究会による「所有者不明土地」の定義は以下の通りだ。

 

所有者台帳(不動産登記簿等)により、所有者が直ちに判明しない、又は判明しても所有者に連絡がつかない土地

 

登記簿で所有者はわかる。だが、なかにはなんらかの理由で登記簿に記載どおりの所有者となっていない土地がある。これが「所有者不明土地」だ。同研究会が、全国の登記簿をサンプル調査した結果を基に、所有者のわからなかった所有者不明土地の割合を宅地・農地・林地の地目別に算出し、全国の地目別面積に所有者不明率20.3%を乗じて算出した数字が

約410万haであり、九州の土地面積(368万ha)と近かった。ゆえに「所有者のわからない土地は九州の広さほど」と言えるわけだ。

 

◆実は九州ほどではなく佐渡島ほど

 

では、所有者がわからない土地が実際に九州相当の広さがあるのかというと、そうではない。なぜならば「所有者不明土地」には、登記簿を見て所有者はわかったが住所が不正確なためにすぐには連絡が取れないケースや、名義の相続人が多数いて一部の所有者にしか連絡が取れない共有地なども含まれているからだ。これらの土地には、調査をすれば簡単に所有者がわかる土地もあり、純粋に「所有者不明」ではない。

 

現に同協会のレポートにも以下のように記載されている。

 

なお、地籍調査では、これらの土地について、登記名義人の戸籍・住民票等により土地所有者の所在を調査し、再通知している。追跡調査の結果、ほぼ全ての土地所有者に通知が行き届き、最終的な所有者不明率は0.41%にとどまっているが、探索に多くの時間と手間がかかっていることが明らかになった。

 

九州相当には程遠い。

全体の0.41%は約8.4万ha。佐渡島(約8.5万ha)にも満たない面積だ。

 

◆所有者不明土地の原因は登記システムにあり!

 

しかし全体の0.41%とはいえ、佐渡島(約8.5万ha)と同等の面積の国土が誰のものか

わからない状態は看過できない。また、調査をすれば所有者がわかるとはいえ、九州ほど

の大きさの土地を全て調査するための時間と費用は膨大なものである。

 

所有者不明土地問題の本質は、所有不明な土地の多寡よりも、登記簿を調査してもすぐさま所有者がわからずに多くの時間と手間をかけなければ所有者にアプローチできない土地が

存在する現在の登記システムに問題があると言っていいであろう。

 

登記簿を調査すれば土地の所有者がわかる「はず」なのに、なぜこのような事態が起きる

のだろうか? 問題はいくつかあるが、大きな理由の一つとして登記が義務ではないことが

あげられる。

 

土地を購入する場合、もちろん分譲マンションや一戸建てを購入する場合もおなじであろうが、購入代金の支払いと同時に売主から買主に所有権移転の登記をする。買主がローンを

利用する場合は所有権移転をしなければローンが実行されないし、ローンの利用がない場合でも登記せずに売主名義のままでは別の第三者に二重売買される可能性もあり、義務では

ないといえ登記をしないということはまずあり得ない。

 

◆これが相続ではどうなるか。

 

相続が原因で土地の所有権を手にするとき、ローン等の借り入れは必要無い。また相続で

譲り受ける土地は登記上の所有者が故人なので二重売買の恐れもない。相続財産としての

土地や建物が自身の所有物であることが遺産分割協議書などで明らかになっていれば、

所有権移転登記をしなくても(少なくとも当面は)困らないわけだ。むしろ登記をしない

方が登記費用がかからないので得だと考える人もいるであろう。

 

それでもその土地が市街地にある資産価値の高い土地であれば、いつかのタイミングで

正しい登記にされ売却されたり抵当に入れられたりする可能性が高い。だが資産価値の

低い土地となるとそのまま放っておかれることが多くなる。使う当てもなく、売却もでき

ないような土地に、わざわざ手間や時間、コストをかけて登記を変更するメリットはない。

 

そのような理由で、郊外の土地を中心に所有者不明土地が発生する。同協会のレポートでも、最後の登記から50年以上経過している(=登記簿上の所有者が現所有者ではない可能性が高い)土地が、大都市では6.6%しかない(それでも多いが…)のに対し、大都市以外では26.6%となっている。所有者不明土地は郊外に偏っている。

 

◆所有者不明土地は空き家問題よりも大きな問題

 

所有者不明土地があると様々な問題が生じる。廃棄物が山積みされている土地が所有者

不明土地であった場合、臭いがしたり治安悪化の恐れがあったりしても差し迫った危険が

なければ簡単に撤去することもできない。

 

道路予定地に所有者不明土地があると買収に時間がかかりスケジュールが遅れる。山林や

崖地などが台風などの自然災害で危険な状態となった土地の場合、道路と違って対策工事ができなれば近隣住民の命に関わる事態になるかもしれない。

 

上記のように所有者不明土地は、本来は不必要である様々なコストを発生させるだけでなく、固定資産税が徴収できないため税収が減るという大変厄介な存在だ。また、何か抜本的な対策をしない限り、今後相続によりさらに増えていく。

 

空き家問題は、所有者に対して利用を促したり課税を強化したりなど対策を打つことが

できる。しかし、所有者不明土地は対策を打つ相手がわからない、もしくは特定するのに

多大なコストがかかる。所有者不明土地問題は、空き家問題よりも深刻な問題である。

 

このような現状を受け今年3月に閣議決定されたのが「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」だ。これにより所有者不明土地を「円滑に利用する仕組み」「所有者の探索を合理化する仕組み」「適切に管理する仕組み」が構築される。例えば「円滑に利用する仕組み」では、地域住民にとって公益性が認められる場合であれば一定条件のもとで最大10年間の土地利用権が認められることになる。

 

この法律の施行によって、すぐさまに所有者不明土地が円滑に利用され、もしくは、所有者が探索されるわけではない。上記の「円滑な利用」においても「地域住民にとって公益性が認められる」とはどんな場合か?といった疑問は残る。

 

しかし、そのような試行錯誤が繰り返され本法律に則った事例がいくつか現れれば、それがきっかけとなり所有者不明土地に対する関心が高まり、よりよい解決案を構築していく土壌作りとなるであろう。本法施工後の動向に注目したい。

 

 

2018年05月10日 田中 和彦

引用:https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_communitylab/20180510-90002268

 


「持ち主不明の土地」なぜ増える? すでに九州以上の面積、不動産は「負の資産」か

 持ち主がわからない土地が全国で増えて

いるそうね。どうしてわからなくなって

しまうのかな? 所有者不明の土地を増や

さないために、どんな対策が必要なの? 

所有者がわからない土地の現状と課題について、谷隆徳編集委員に話を聞いた。

 

「持ち主不明の土地」なぜ増える? すでに九州以上の面積、不動産は「負の資産」か

都市部でも増えている空き家は所有者不明地につながりやすい

 

――なぜ今、持ち主が不明の土地が問題になっているのですか?

 人口が減るなか、空き家が増えています。全国で820万戸、全住宅の13%強が空き家です。売却・賃貸待ちの家や別荘も含みますが、多くは使われていません。空き家になって

時間がたつと、持ち主もわからなくなりがちです。

 

 持ち主不明の土地は行政もなかなか利用できず、公共事業や災害時に困ります。東日本

大震災の後、所有者がわからない土地が、高台への住宅移転の大きな障害となりました。

耕作する人がいなくなった農地の集約も、所有者がわからなければできません。

 

 岩手県知事や総務相を務めた増田寛也・東大公共政策大学院客員教授が座長の民間研究会は2017年、所有者不明の土地について報告をまとめました。それによると、農地や山林も

含め持ち主がわからない土地が16年時点で、全国に約410万ヘクタールもありました。

九州より広い面積です。40年には北海道本島の面積に迫る約720万ヘクタールに増えると

しています。

 

持ち主がわからない土地はまだ増える

―― 土地はいらないものなのでしょうか?

 土地に対する日本人の感覚が変化しています。国土交通省の調査では、1990年代は土地が有利な資産だと思う人が6割いましたが、2016年には3割に減りました。昔は土地の値段は上がるというのが常識でした。今は逆に、地価下落のリスクに加えて固定資産税や管理費用がかかり、土地は「負の資産」と言われることもあります。

 

 所有者不明になるきっかけは主に相続です。売却や賃貸ができない土地は継ぎたくない

人が目立ちます。売買する際は一般に、契約時に所有者変更を登記します。でも相続では

放置され、代替わりを重ねて子孫が土地の存在自体を知らないこともあります。

 

―― 登記しなくてもよいのですか?

 所有権の登記は義務ではありません。相続時に売却予定がなかったり、遺産分割協議が

まとまらなかったりして「とりあえずそのままにしておこう」と考える人が多いのです。

放置しても遺族に実害はないのが実情です。登録免許税や司法書士に払う手数料など登記

費用が高いことも一因と考えられます。

 

 国道を造るために行政がある土地を取得しようとしたところ、所有者が最後に登記されたのが明治時代。調査を進めると法定相続人が148人もいることが判明し、一部の相続人は

結局特定できなかった事例もあります。法務省の抽出調査では、大都市でも7%の土地が、最後の登記から50年以上たっていました。

 

――国は対策を考えていますか?

 所有者不明の土地について、公園など公益的な事業でなら利用権を設定して使えるようにする法案が、今国会で審議される見通しです。相続時の登記義務付けを検討する方針も打ち出されました。倒壊の恐れや廃棄物の不法投棄などで近隣の住民が困っている空き家は、

所有者が見つからなくても自治体が取り壊せるようになっています。

 

 ただ、根本的な対策にはほど遠いと言えます。法務省の不動産登記簿の情報と、自治体の固定資産税台帳や住民票などの情報は、ばらばらに管理されています。行政でも部署が違えば確認できず、所有者を探すのが大変な作業になります。こうした情報を一元管理することも必要です。

 

 相続したい人がいない土地は、自治体が寄付の形で受け入れ、購入・利用希望者がいな

ければ最低限の管理で公有化するしかなさそうです。所有者がいない土地は国のものとなるのが基本ですが、所有者がわからずに困るのは地域です。もっと積極的に関与する仕組みが必要でしょう。

 

■ちょっとウンチク 永遠に終わらぬ地籍調査

 政府は1951年から自治体を通じて土地の所有者や境界、面積などを調べる地籍調査を

している。進捗率は2016年度末で52%にすぎない。佐賀や沖縄のようにほぼ終えた県が

ある一方で、京都や三重は1割に満たない。東京は23%だ。韓国や台湾などは100%終了

済みといわれ、日本は遅れている。

 

 このため、登記所に備えられた地図の半分近くは、明治時代の地租改正時に作られた地図(公図)などに基づいた不正確な内容という。土地の境界の確認は所有者の立ち会いが原則なだけに、相続時などの不動産登記を義務付けないと、地籍調査は永遠に終わらないだろう。

(編集委員 谷隆徳)[日本経済新聞夕刊]

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180414-00010005-nikkeisty-bus_all

 


東京は15年間「空き家率が11%で横ばい」のナゼ?

以前寄稿した『空き家問題は「善意」だけでは解決しない』でも触れたとおり、空き家問題のうち特に深刻なのは大都市圏「以外」で「賃貸又は売却の予定がなく、別荘等でもない長期不在の住宅や取り壊し予定の住宅」の空き家が増加している事とその解消の難しさにある。

 

しかし、だからといって大都市圏で空き家が「問題化」していない訳ではない。

 

東京都を例にしてみよう。総務省の住宅・土地統計調査によると、東京都の空き家率は1998年~2013年の15年間に渡り約11%と横ばいであり、これだけを見れば東京都の空き家増加には一定の歯止めがかかっているように感じられる。

 

だが、実際の空き家の「数」を見るとその印象がかなり変わる。

 

上記同調査によると、2013年の東京都の空き家は「81万7千戸」に上り、これは全国にある空き家数のおよそ10%を占める。さらにこの内訳と推移を見ると東京都の空き家問題の「特殊性」が浮かび上がる。

 

2008年の東京都の空き家数は75万戸であり、その内訳は長期不在等の空き家が18万9千戸、別荘等が1万7千戸、売却用が5万3千戸、賃貸用が49万1千6百戸である。

 

2013年になると、空き家数は先述したように81万7千戸まで増加し、その内訳は長期不在等の空き家が15万2千戸、別荘等が1万2千戸、売却用が5万4千戸、賃貸用が59万8千4百戸となっている。

 

つまり、東京都では5年間で長期不在等の空き家が「3万戸」以上減少し、賃貸用の空き家が「10万戸」以上も増加したのである。

 

ここから分かるのは東京都では、全国で深刻な社会問題となっている「長期不在等の空き家が減少」したことが空き家の率を低下させているにも関わらず、「賃貸用の空き家が増加」しているために東京都の空き家率が横ばいになってしまっているという事実だ。

 

この様に空き家の「内訳」が変わることは、東京都の空き家率が15年もの間約11%を維持し続けている意味そのものが変わることを示唆している。(高幡 和也)

 

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180207-00010008-agora-soci

 


相続空き家、有利に売却 共有なら控除拡大

図A
図A

 相続した空き家と土地を売ると譲渡所得3000万円まで税金がかからない特別控除

制度。4月に始まり、控除枠の大きさから関心を持つ人は多いだろう。

 

しかし売却期限など様々な条件があり、共有で相続すると控除総額が増えるという利点もある。制度をよく知り、円滑な売却に役立てよう。

 

 「譲渡所得の節税メリットは大きい」。税理士法人、山田&パートナーズの浅川典子税理士はこう話す。譲渡所得は売却価格から家屋・土地の取得費用と、家屋の取り壊し費用など譲渡費用を差し引いて算出する。税率は約20%なので3000万円の特別控除が適用されれば、最大約600万円の節税になる。

 

■売却時期に注意

 

 それだけに関心は高く、浅川氏のもとには顧客から相続の相談を受けた銀行の担当者が

問い合わせてくるようになったという。制度開始から日が浅いとあって誤解も目立ち「例えば古い家ならすべて対象になると思われているようだ」(浅川氏)。

 

 まず知っておきたいのは特例の対象が2013年1月2日以降に発生した相続であること(図A)。さらに相続が発生してから3年後の年末までに売らなければならず、売却は特例の

実施期間内(16年4月1日~19年12月31日)にすることが必要だ。

 

 例えば13年3月に相続した人は、16年4月1日から12月31日までに売却すれば対象になる。これより前に売っていても遡及適用はされない。特例が適用される期間は相続発生

時期によって異なり、14年に相続した人は16年4月から17年末までだ。今年1月に相続した人は4月から制度の終わる19年末までとなる。

図B
図B

 空き家の定義にも条件がある。

まず、亡くなった人(被相続人)が一人

暮らしをしていたこと。老人ホームに入居し住民票も移していた場合は、空き家で

相続しても特例の対象にならない。

 

空いている部屋に賃借人を住まわせていた場合も対象外だ(表B)。

 

 

図C
図C

一般的に複数の相続人が不動産を相続

する場合、共有名義は避けるのが無難と

される。

 

売却価格や時期などを巡って意見が食い

違い、トラブルになりやすいためだ。

しかし今回の特例は共有名義で相続して

から売却すると、相続人それぞれが3000万円の特別控除を受けられる(図C)。

 

兄弟2人で共有名義にすれば、相続人全体で使える特別控除の額は6000万円と2倍になる。もし3人なら9000万円になる計算だ。

 

 ただし特例を受けるためには、相続人全員が建物と土地の両方を相続することが必要だ。例えば母親が亡くなって兄弟2人が相続する際、土地は2人で分けたのに家屋は兄の名義にすることがありがちだ。しかし「これだと特例を受けられるのは兄だけになる。家屋・土地とも2人の名義にしておきたい」と東京シティ税理士事務所の石井力税理士は助言する。

 

■更地の写真も提出

 

 家屋を取り壊して更地を売却する場合も注意点がある。それぞれが相続した土地を売る

時期は異なっても構わないが、兄が売却した3年後の年末までに弟が売って売却価格の合計が1億円を超える場合「兄弟とも控除の対象外になる」と安心資産税会計の高橋安志税理士は指摘する。

 

 売却してからの手続きも知っておこう。特例を受けるには売却の翌年に確定申告する。

その際、空き家だったことを所在地の市区町村長に証明してもらう書類「被相続人居住家屋等確認書」を付ける必要がある。

 

 市区町村長への申請には、被相続人の除票住民票、土地建物の売買契約書、電気ガスの閉栓証明書などがいる。家屋を取り壊して更地で売却する場合は、空き家があるときの写真と取り壊し後の更地の写真も提出する。相続が発生してから土地を貸したり、事業をしたりしていないことを証明するためだ。

 

 譲渡所得の計算では家屋と土地の取得費が必要になる。購入したときの売買契約書があればいいが、古い物件では見当たらないこともあるだろう。「特に先祖代々受け継いできたような土地の取得価格は分からないことが多い」(辻・本郷税理士法人の松浦真義税理士)。その場合は売却価格の5%を取得費として計算するのが基本だ。

 

 土地については日本不動産研究所が算出する市街地価格指数を基に推計する方法もある。取得費の5%で計算する場合と比べてどちらが有利かを税理士など専門家に相談するのも選択肢だ。(川鍋直彦)

 

 

■小規模宅地の特例 併用できる場合も

 亡くなった親が住んでいた自宅を相続する場合、相続税の負担を軽減するため敷地の評価額を8割減らせる「小規模宅地等の特例」を使いたい人は多いだろう。この特例は被相続人と同居し、相続後も住み続けることが条件の一つなので、今回のような相続空き家を売却するケースでは使えないことが多い。

 ただし同居していなくても、相続人が相続開始の直前3年間に賃貸住宅に住んでいたなどの条件を満たせば、小規模宅地等の特例が適用される。このため、相続した敷地を相続税の申告期限まで所有し続け、相続が発生してから3年後の年末までに売却すれば、両方の特例を利用できる。

 

引用:https://style.nikkei.com/article/

 


アパート建設に急ブレーキ、増えすぎたアパートは一種の時限爆弾に

相続税対策などから需要をはるかに超えるペースで増加していたアパート建設に急ブレーキがかかっています。数年後には空き家の問題がかなり深刻になり、一部の物件が不良債権化する可能性も出てきました。

 

アパート建設に急ブレーキ、増えすぎたアパートは一種の時限爆弾に

[イメージ写真]ペイレスイメージズ/アフロ

貸家建設は6カ月連続でマイナス

 国土交通省が発表した11月の住宅着工の動向によると、貸家(主にアパート)の建設は前年同月比で2.9%減と6カ月連続でマイナスとなっています。

 

 アパート建設は相続税対策から需要をはるかに超えるペースで増えており、2016年は前年同月比で2ケタ台の伸びが続いていました。税金対策でアパートを建てたいという需要があることに加え、マイナス金利政策によって収益が低下した銀行が、こぞってアパートローンを強化したことが建設に拍車をかけたようです。

 

 一部の地方銀行では不動産会社と組み、土地所有者にローンを組むよう積極的に営業するなど、過剰融資とも言える状況となっていました。あまりの過熱ぶりに金融庁が事実上の行政指導に乗り出したことで、昨年からは融資を控える銀行が急増。結果として着工件数も大幅に減少するという状況になっています。

 

物件の一部は不良債権化する恐れも

 とりあえずアパート建設バブルは落ち着きそうな状況ですが、問題はむしろこれからです。相続税対策で建設されたアパートの場合、賃貸需要の推移を考慮に入れていないケースも多く、近い将来、空室という問題が発生する可能性があります。

 

 地域の需要以上にアパートが供給された場合、築年の古い物件から新しい物件に賃借人が流れます。建てたばかりのアパートは、しばらくの間は大丈夫かもしれませんが、周囲にある築年の古い物件は空室が増え、一部の物件は持ち主がローンを返済できなくなる可能性が出てきます。最近、建設されたアパートも時間が経過すると同じような状況に陥る可能性が高いでしょう。

 

 都市部など一部地域以外では、人口減少によって今後の賃貸需要は減る一方ですから、こうした物件の一部は不良債権化し、地方銀行の経営を圧迫する可能性があります。

 

 人口が極端に減少する地域で不良債権が増加すると、極めて深刻な事態に陥ります。物件の流動性が低いと、損失処理が進まなくなってしまうからです。こうした問題はすぐには顕在化しませんから、一種の時限爆弾といってもよいでしょう。アパートの空室状況の推移には注意を払っておく必要がありそうです。

 

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180116-00000010-wordleaf-bus_all

 


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