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先祖から受けた土地だからこそ無駄に売らないようにいたします


宅地大放出で市場崩壊? 2022年問題の真実

2022年には3大都市圏で突如として大量の宅地が出現し、土地の需給バランスが大きく崩れ不動産価格は大きく下落する・・・・

 

こういわれているのは、決して眉唾の話ではありません

 

 

供給されるのはこれまで畑や田んぼとして利用されてきた農地、これは生産緑地法で守られてきた市街化区域の農地の固定資産税・都市計画税、相続税が優遇された30年間が20222年に終了するということです。

 

そして、この生産緑地制度が適用されたのは、東京23区、首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市および、その他の一部地域です。

 

これらの土地は原則、税制の優遇措置が解除されることとなります。

 

 


高齢化や後継者難で大量放出の可能性

「生産緑地」は2022年時点で1万2500ヘクタール程度(東京ドーム2673個分)は残っていると見られます。

 

2022年にはこれらの土地がいっせいに放出され、地価の大暴落が起きるのでは、と心配する声が上がっています。

 

 

これらの土地が一斉にとは考えにくいものの、農業従事者の高齢化および後継者難は進んでおり、営農意思がなくなれば、その後はハイピッチで生産緑地指定が解除される可能性が高いと見るべきでしょう。

 

そして、農業をやめると税制優遇がなくなるため、固定資産税を賄う手段として、元農家がアパートを含む不動産投資を手がけるケースが増えると思われます。

 

バス路線など需要が限られている地域では、供給過多に陥ることもあるため、アパート投資を手がける人にとっては注意が必要なリスクの一つです。

 

一方で、売却される農地が増え、中にはこれまで提供されなかった好立地の物件も多く出てくるため、アパート投資にとってはチャンスが広がると考えることもできます。

 

生産緑地を自治体が買い取る場合には、都市部に必要な緑地や公園として整備されるケースが多くなるとも指摘されています。大都市圏では今後、街の様相が大きく変わり、アパートの需給にも一定の影響がおよぶと思われます。

 

営農義務の解除を受けて、生産緑地の売却が2022年にいきなり増えるわけではありません。ただし、2~3年の間に3大都市圏の都市部において、魅力的な土地が数多く提供されるケースが増えることは確かです。

 

ただ、さいたま市の例になりますが、自治体に物納を希望した地主さんがこの申し入れを断られたという現実もあります。 

理由は、自治体の管理にすると、管理にかかわる高額なコストがかかっるためだということです。

 

このように、あなたの意志に反した回答も自治体は出すということです。 

なので、今回の2022年問題が、土地の価値、つまり「持っておくべき不動産」と「売却すべき不動産」を大きく切り分けする時期になると思います。

 

識者の多くは、「東京五輪までは土地は高騰し、その後は下落する」と予測し、2020年までは確かに高騰しました。

今回の新型コロナウィルスのパンデミックにより、東京五輪は1年の延期が決定しましたが、同時に土地の価格高騰が継続されるかというと、そうでもなさそうです。

 

新型コロナウィルスが及ぼした経済的影響はリーマンショックをも凌ぐだろうと予測されています。そしてこのコロナショックが落ち着いたころには2022年問題が目前に迫っています。

 

このように次から次へと押し寄せる問題は、今後の不動産の価格には明るい話題はもたらしません。

 

敢えて言うなら、現金を多く持っている投資家には非常に「買い」の好機になります。

土地の「買い」に入るならこの時期がいい時期でしょう。

 

土地を所有しているのならば、その土地が「富動産」または「負動産」なのかをしっかりと見き分けることが必要でしょう。

 

「負動産」だと判断できたものは、早い時期に売却することをお勧めします。

地主さんのところに行くと決まってこういう話をよくされます。

「先祖代々受け継いだ土地を自分の代で無くしたくない。息子がどうするかは勝手だ。」

 

これって結局、土地をなくしたことを自分のせいにしてほしくないという、全く自己中心的な思いがあるだけです。

親が子供に負担をかけてどうするんですかと私はいつも言っています。

 

あなたがやりたくないことは子供もやりたくないはずなのに、親のくせにそんな簡単なこともわからないのが不思議でたまりません。

 

先祖は確かに素晴らしい財産を残してくれました。

しかし、その思いは稲作の時代であれば食いっぱぐれはせず理屈はわかりますが、令和の現代には稲作や畑作で云々は、まさに時代錯誤も甚だしい話です。

 

そういう意味で、相続税対策で賃貸経営も稲作や畑作の変形なのかもしれません。

しかし、同じ地域に同じ賃貸物件を作ればお互いが競合し、身のふたもありません。

 

ならば、競合がいても、供給が少なく需要が多い場所への置換も先祖代々の土地を守る変形した方法であることを理解してください。

 


売却査定が成否の分かれ目

不動産売却をする際に、3社の見積りを取りなさいということがよく言われます。

これは相場を確認するという意味でのことだと思いますので、それはちゃんとやられた方がいいと思いますが、

 

ただ、他の業者よりも飛び抜けて査定額が高いところがあった場合には、その業者は絶対に信用してはいけません。

なぜならば、その査定額自体が根拠のない価格で、 物件集めだけの手法であり、後々に価格を下げてくる可能性は十分にあり得ます。 

 

一番大切なのは、その会社がどこを見て仕事をしているのかということが一番大切なのではないでしょうか。

 

会社員なわけですから、会社の方を見て仕事をするのは当たり前という人もいるかもしれませんが、それは決して違います。

 

商売というものは、必ずお客様があってのことです。

一番はお客様がまず満足をして頂けるもしくは納得をしていただけるために、お客様の方を向きお客様の利益だけをまずは考え仕事をするということが大前提です。

 

物流は、需要と供給のバランスにより動くものですから、お客様の満足される価格で取引ができるかどうかはわかりませんが、納得のできる売却価格で取引されることが非常に重要なのではないのでしょうか?

 

不動産の購入または売却においての業者選びには、本当に自分のために一生懸命動いてくれるかどうかを見極めることが非常に大切だと私は思っています。

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