賃貸アパート・マンション「空室」に困ったら・・・

自主管理/委託管理はどっち?


「自主管理」と「委託管理」、今後安心できる管理とは?


ここ最近、「サブリース契約」のトラブルが急増しています。

トラブル内容の一番多いのは、やはり「家賃保証」という部分のようです。

 

一般的に、「サブリース契約」というのは、

地主さんが相続税対策のために賃貸物件を建築会社Aに依頼して建設し、その賃貸物件を、建築会社Aまたは、その建設会社の子会社や関連会社の不動産管理部門Bで地主さんから一括で借り上げ、Bは一般ユーザに対して賃貸借契約を締結して賃貸借をするという形態です。

 

 

私が30年余り不動産業界に携わった中で今回ほど不動産の価値が大きく変わろうとした時代はありませんでした。

 

先のレオパレス21に対するオーナーの集団訴訟や、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」をめぐるオーナー700人・総額1000億円もの被害など、昨今は「サブリース」を巡るトラブルが後を絶ちません。

もともとは安定的な収入が見込める仕組みのはずのサブリースだったはずですが、今後サブリース契約はオーナーにとって「味方」になり得るのでしょうか。

 

「家賃保証」という幻想

 

オーナーが建築又は購入した物件を一括で借り上げ、入居者を募って転貸する仕組みのサブリース契約。

サブリース業者は借り上げた物件の入居者募集や管理を行い、手数料を差し引いた残りの家賃をオーナーに支払うビジネスモデル。オーナーにとっては、空室が出たとしても一定額の家賃を保証してもらえる「家賃保証」が一番の魅力と言えます。

 

しかし、賃貸借契約で「転貸」を禁止しているにも関わらず、サブリースはまさに「転貸」。

この矛盾を疑問に思う私はおかしいのでしょうか?

 

 

契約の中身は業者によって多少異なりますが、「30年一括借り上げ」とし、当初10年間は決められた家賃を支払い、その後2年ごとや5年ごとに見直しを行うといった内容が多いものです。家賃を固定で保証してもらえる間はひとまず安心と考えますが、現実にはそうとも言い切れないようです。

 

実際にあった話ですが、ある大家さんが建物の建築とサブリースを一部上場のハウスメーカーに依頼、保証賃料は月12万円、実質利回りは約5%という内容でした。

 

 

しかし、直後から世の景気は急速に後退。「その影響で空室の期間が1年半続き、中々入居が決まらないなと思っていた矢先に、突然、営業担当が上司を伴って来訪し、全社の方針でサブリースは廃止することになったと言われ、否応なく契約解除を通告されました。

契約書に家賃10年固定を保証すると明記されていたのにも関わらずです。目の前が真っ暗になりましたとおっしゃっていました。

 

 

わずか2年でのサブリースの終了を余儀なくされたのです。大手なら間違いないと思って契約を結んだのにもかかわらず、家賃を受け取れたのは約束の10年には及ばない僅か2年というあまりに短い期間。

 

サブリース契約の解除も絶対にないと事前に確認したのですが、裏切られましたと言われていました。

 

このようにサブリース契約では、大家さんが不利な内容になっています。それは賃貸借契約上の力関係にあります。

 

この世においしい話は少ないものです。

不動産投資という名のとおり、「投資」なわけですからリスクは十分にあります。

そのリスクは空室、家賃滞納などなど。

 

 

それを回避するための「サブリース」なのですが、実はここが一番のリスクだということを

多くの方は知りません。

 

サブリース会社の倒産は最悪な結果ですが、そこまでいかなくても経営状態の悪化などで借り上げ家賃の値下げも考えられます。

 

「大手だから大丈夫だろう」

その言葉の根拠はどこにあるのでしょうか?

つまりは、「だろう」という勝手な期待と予想でしかありません。

一番信用できるのは「あなた自身」のはずなのですが!

 

 

自分が苦労して借金をし、入金される仕組みを作っているにもかかわらず、入ってくるお金を他人に任せているわけですから、これほど怖いものはありません。

今までうまくいっていても、これから先はわかりません。

 

 

弊社ではその部分をあなたと一緒に考え、そして今のあなたに合った一番の解決策を提案しお手伝いいたします。

 

誤解をしないでほしいのですが、弊社はあなたの賃貸物件の管理契約が欲しいわけではありません。

あなたに、財産を守るための不動産賃貸業に取り組んでいただき、その横で、ささやかなお手伝いができればと思っています。

 

なお、さいたま市大宮区・北区の物件につきましてはこちらをご覧ください。

 

興味のある方はぜひご連絡いただければと思います。

あなたとの出会いが良いご縁になりますことを心待ちにしています。

  


査定マニュアル
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